1. 등기부등본 열람 및 확인서류 검토
- 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급 받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.
-
상가건물이나 다 가구, 토지 등의 거래 시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.
-
건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용 시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.
|
2.전세보증금 회수 가능성 판단
- 가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다.
- 지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다
- 근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선 순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)
|
3.임대인 신원 확인
- 계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다.
- 대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.
|
4.전세계약 체결
1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항
-목적물 표시(다 가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)
-대금의 액수와 지불시기 및 방법
-임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처
-주택의 명도시기 및 임대차기간
-해약 조건 등의 특약사항
-계약 년 월 일
2) 계약서 작성 요령
① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.
② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.
③ 특약란 에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에
대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.
④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두 줄을 그어 말소하고
정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.
3) 계약체결과 잔금지급 계획수립
① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며 보통 전세는 계약
에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다.
② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명 날인하되
계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.
③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서
를 각 1부씩 나누어 보관한다.
5. 잔금처리와 확정일자인
① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면
잔금 지급을 거절하도록 한다.
② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류
(전세권 설정시)를 건네 받는다.
③ 이사 가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산
을 확인하고 영수증을 받아둔다.
④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정
일자를 받아 둔다.(확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이
상실하므로 잘 보관하도록 한다)
|