그린벨트(개발제한구역)

개발제한구역, 그린벨트

개발제한구역, 즉 그린벨트는 2005년 12월 기준 총면적 12억평에 달합니다. 총면적 중 소유형태별로는 사유지가 74%, 지목별로는 임야가 63.5%로 가장 많은 비율을 차지하고 있습니다. 개발제한구역은 각종 개발이 제한되고, 건물 및 공작물의 설치시 신고 및 허가의 대상이 됩니다. 개발제한구역의 지정과 건축제한, 승인 및 허가사항에 대해 알아봤습니다. 도시의 경관을 정비하고, 환경을 보전하기 위해 설정된 개발제한구역을 그린벨트라고 합니다. 이 구역 내에서는 건축물의 신축·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위를 제한하고 있습니다. 그러나 건설교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받아 구역설정 목적에 위배되지 않는 한도 안에서의 개발행위는 가능합니다. 개발제한구역 중 생산녹지는 농경·목축·임업·수산 등의 경제적 목적을 겸하고 있으며, 도시를 둘러싸고 있는 광활한 농장·유원지·임야 및 산지 등으로 이루어져 있습니다. 차단녹지는 주택 등을 공장의 배기가스·소음으로부터 보호하는 동시에 대도시의 시가지가 무제한으로 팽창하는 것을 막기 위하여 도시 외곽에 도시민의 쾌적한 환경을 제공하려는 목적에서 설치됩니다. 우리나라에서는 1971년 서울지역을 효시로 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 생활환경을 확보하는 동시에 보안상 도시개발을 제한할 필요가 있다고 인정될 때에는 도시 주변지역에 대한 개발제한구역을 설치할 수 있도록 ‘도시계획법’을 제정하였습니다. 개발제한구역의 지정 건설교통부장관은 도시주변의 자연환경을 보존하기 위해, 또는 국방부장관의 요청에 의해 보안상 필요하다고 인정될 때에는 도시계획으로 개발제한구역을 지정하거나 해제하게 됩니다. 기준은 지정 대상도시의 인구·산업·교통 및 토지이용 등 경제·사회적 여건과 도시확산추세, 기타 지형 등 자연환경여건을 종합적으로 감안하여 대통령령으로 정하고 있습니다. 개발제한구역의 지정과 관련된 도시계획은 원칙적으로 해당구역을 관할하는 특별시장·광역시장·시장·군수가 입안합니다. 그러나 국가계획과 관련된 경우에는 건설교통부장관이 직접 또는 관계중앙행정기관장의 요청을 받아 관할 특별시장·광역시장·도지사·시장·군수의 의견을 들은 후 입안할 수 있습니다. 개발제한구역을 관리하는 시·도지사는 개발제한구역관리계획을 수립하여 건설교통부장관의 승인을 얻어 이를 시행합니다. 개발제한구역에서 지정목적에 위배되는 행위는 시장·군수·구청장의 허가를 받은 특별한 경우 이외에는 원칙적으로 금지됩니다. 건축물의 신축 개발제한구역안에 주택을 신축할 수 있는 토지는 기존의 주택이 소재하는 시·군·구 내의 지역과 우량농지가 아닌 지역, 국가하천 및 지방1급하천의 경계로부터 500m 이상 떨어져 있는 지역이어야 합니다. 우량농지는 경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는 농지를 말합니다. 또한 새로운 진입로의 설치와 전기·수도·가스 등 새로운 간선공급설비의 설치가 필요하지 않아야 합니다. 수도권 및 부산권의 개발제한구역 안에 설치할 수 있는 축사의 규모는 1가구당 기존면적을 포함하여 500㎡ 이하로 하여야 합니다. 주유소 및 자동차용 액화석유가스충전소는 개발제한구역의 훼손이 최소화될 수 있는 국도·지방도 등의 간선도로변에 설치할 수 있으며 도로의 동일방향별로 주유소는 2㎞, 액화석유가스충전소는 5㎞이상의 간격을 유지해야 합니다. 개발제한구역 안에 골프장을 설치할 수 있는 토지의 입지기준은 경사도 15도를 넘는 부분의 면적이 골프장의 사업계획면적의 50% 이내이고, 절토 또는 성토하는 부분의 높이가 15m를 초과하지 말아야 합니다. 그리고 원형으로 보존되는 임야의 면적과 잡종지 또는 나대지 등의 토지의 면적, 골프장 사업계획면적 중 수목의 식재에 의하여 녹지로 조성되는 면적, 골프코스 내의 연못 면적의 합이 골프장 면적의 60%를 초과하여도 골프장 설치가 가능합니다. 또한 간이골프장 안에 설치하는 골프연습장의 면적은 간이골프장의 10% 이내로 해야 합니다. 건축물의 건축 또는 공작물을 설치할 경우 건폐율은 60% 이내, 용적률은 300% 이내로 해야 합니다. 건폐율 60% 이내로 건축하는 경우 높이 3층 이하, 용적률 300% 이내로서 기존면적을 포함하여 연면적 200㎡까지 건축 가능합니다. 건폐율 20% 이내로 건축하는 경우에는 높이 3층 이하, 용적률 100% 이내로 건축해야 합니다. 두개 이상의 필지에 동일한 용도의 건축물이 각각 있는 경우 당해 필지를 합필할 수 있고, 주택을 다세대주택으로 하는 경우에는 기존의 주택호수를 초과하지 말아야 합니다. 도로· 상수도 및 하수도가 설치되지 않은 지역에 대하여는 원칙적으로 건축물의 건축 및 건축물의 건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경이 금지됩니다. 다만 무질서한 개발을 초래하지 않는 경우에는 시·군·구청장의 승인을 받아 건축 및 형질변경이 가능합니다. 건설교통부는 2006년도 개발제한구역법시행령 개정안 입법예고를 통해서 개발제한구역 내 농림수산업용 시설설치는 허용하고 있으나 영농을 위한 지하수 개발은 허용되지 않아 주민불편이 초래되고 있는 점을 감안하여 지하수 개발을 허용하였으며, 다만 이경우도 구역 훼손을 최소화하기 위하여 영농을 위한 경우에 한정한다고 밝혔습니다. 토지 형질변경 건축물의 건축을 수반하지 않는 토지의 형질변경은 농림수산업을 위한 개간 또는 초지조성인 경우 개간예정지는 경사도가 21도 이하, 초지조성예정지는 경사도가 36도 이하인 경우에 형질변경이 가능합니다. 경작중인 논·밭의 환토·객토용 토석의 채취, 논·밭의 환토·개답·개간에 수반되는 골재의 채취, 개간의 경우에는 경사도가 5도 이하로서 임목이 없는 토지가 해당됩니다. 또한 농로·임도의 설치를 위한 토지의 형질변경, 논을 밭으로 변경하기 위한 토지의 형질변경, 개발제한구역 안에서 공익사업의 시행으로 인하여 철거된 분묘의 이장을 위한 토지의 형질변경, 주택 또는 근린생활시설의 진입로 설치를 위한 토지의 형질변경, 대지로 되어 있는 토지에 노외주차장을 설치하기 위한 토지의 형질변경, 주차장법에 의한 건축물 부설주차장의 설치를 위한 토지의 형질변경 등도 가능합니다. 토지의 형질변경허가 또는 토지형질변경이 수반되는 허가를 받고자 할 경우에는 개발제한구역훼손부담금을 부과해야 합니다. 한편 건설교통부는 개발제한구역 안에서 민자사업자가 초·중·고등학교 시설을 민간투자방식으로 설치시 정부 또는 지방자치단체가 설치하는 경우와 동일한 수준으로 훼손부담금을 부담하는 것 등을 주요내용으로 하는 개발제한구역법시행령 개정안을 지난 4월 입법예고 했습니다. 현재 개발제한구역 안에서 학교시설을 민간투자방식으로 설치시 민간투자사업자는 국가·지자체가 설치하는 경우보다 2배 수준의 훼손부담금을 부담하고 있으나, 개정안에 따르면 학교시설 민간투자사업자에 대하여도 도로 등 SOC 민자유치사업과 같이 국가·지자체와 동일한 수준의 훼손부담금을 부담하게 됩니다. 건축 행위의 허가사항 개발제한구역 내에서는 훼손을 최소화할 수 있도록 건축물 및 공작물을 필요한 최소규모로 설치하여야 합니다. 해당 지역 및 그 주변지역에 대기오염· 수질오염· 토질오염· 소음· 진동 · 분진 등에 의한 환경오염· 생태계파괴· 위해발생 등의 원인을 제공하지 않아야 합니다. 다만, 환경오염의 방지, 위해의 방지, 조경, 녹지의 조성, 완충지대의 설치 등의 보완조치를 할 경우에는 가능합니다. 토지의 형질변경 및 죽목의 벌채를 하는 경우에는 표고, 경사도, 임상, 인근 도로의 높이 및 물의 배수 등을 참작하여야 합니다. 도시계획시설의 설치 또는 건축물의 건축 및 토지의 형질변경에 대하여는 관리계획이 수립되지 않았거나 수립된 관리계획의 내용에 위반하는 경우에는 허가되지 않습니다. 임야 또는 경지 정리된 농지는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 위한 부지에서 제외되고, 건축물을 건축하기 위한 대지 면적이 60㎡ 미만인 경우에는 건축물 건축의 허가가 불가능합니다. 다만, 기존의 건축물을 개축하거나 재축하는 경우에는 적용을 받지 않습니다. 건축 행위의 신고사항 주택 및 근린생활시설로서 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡ 이하, 혹은 증축·개축 및 대수선되는 연면적의 합계가 85㎡ 이하인 경우의 증축·개축 및 대수선은 해당 시·군·구청장에게 신고하여야 합니다. 또한 농림수산업용 건축물 또는 공작물로서 증축·개축 및 대수선되는 건축면적 또는 바닥면적의 합계가 50㎡ 이하인 경우, 축사·동물사육장·콩나물재배사·버섯재배사·퇴비사 및 온실의 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 200㎡ 미만인 경우, 창고의 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡ 미만인 경우의 증축·개축 및 대수선을 할 경우도 신고사항에 포함됩니다. 근린생활시설 상호간의 용도변경, 지반의 붕괴 기타 재해의 예방 또는 복구를 위한 축대·옹벽·사방시설 등의 설치시에도 신고해야 합니다.