[세종시 부동산] 금리인상 여파로 아파트 전세시장이 월세시장으로 트랜드가 바뀐다.

[세종시 부동산] 금리인상 여파로 아파트 전세시장이 월세시장으로 트랜드가 바뀐다.

 

세입자도, 집주인도 월세 원한다~ 전세시대 저물고 월세시대 올까?

세입자도, 집주인도 월세 원한다~ 전세시대 저물고 월세시대 올까?

서울 아파트 전세 상승률, 매매 상승률 앞질렀다 

 

코로나19의 여파로 엄청난 자금이 시중에 풀리면서 인플레가 상승된데다 금리마져 인상하게되 세종시의 주택임대차 시장도 전세가 씨를말리고 있다보니 전세를 원하는 분들도 월세로 내몰리고 있는 실정이다.

 

금리가 인상되면 집주인 입장에선 월세보다 전세를 선호할텐데 현장의 분위기는 정반대로 가고있는 현실이며 하루가 다르게 인구가 늘어나는 세종시 분위기는 월세마져도 매물이 고갈되 대기를 해야하는 상황이다.

 

아파트가격이 하락을 거듭하는데 전,월세 물건이 소진되 품귀현상이 진행된다면 이는 매매시장이 기지게를 켠다는 가설이 조심스럽게 점쳐지는건 아닐지?

[리얼캐스트= 박지혜 기자] 매매시장에 이어 전세시장에도 한파가 불고 있습니다.

 

KB국민은행 월간 주택가격 통계에 따르면, 지난 1월 서울 아파트 전세가격 상승률은 0.31%로, 매매가격 상승률(0.23%)을 뛰어넘은 것으로 집계됐습니다. 

 

앞서 2020년 7월 말 새 임대차법(계약갱신청구권제와 전월세상한제) 시행 등의 영향으로 전셋값이 급등하면서 2020년 9~12월까지 서울 아파트 전셋값 상승률이 매매가 상승률보다 높았던 때가 있었는데요. 

 

이처럼 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 추월한 것은 2020년 12월 이후 처음 있는 일입니다. 

 

지난해 하반기 고점 인식이 팽배한 상황에서 규제 강화를 비롯해 대출문턱까지 높아짐에 따라 관망세가 짙어지면서 아파트값 상승세가 멈췄기 때문입니다. 

 

올해도 이 같은 추세가 이어지면서 전셋값 상승률이 매매가 상승률을 추월한 모습입니다. 

 

돈 빌리기가 무섭다~ 주담대 금리 연내 7% 가능성도  

 

이처럼 매매 시장이 주춤한 상황에서 기준 금리는 빠르게 상승하는 추세입니다. 

 

당장 오는 2월 24일 예정된 한국은행의 금융통화위원회 통화정책방향 결정회의에서 기준금리를 기존 1.25%에서 1.50%로 높일 수 있다는 전망이 나오고 있는데요. 올해 최대 3차례까지 올릴 수 있다는 관측도 나옵니다. 

 

이 같은 금리 여파로 대출 금리 역시 천정부지로 치솟고 있는 상황입니다. 은행권 대출 금리는 현재 6%대 육박하고 있습니다. 이 같은 금리 인상 추세로 미뤄볼 때 기준금리가 1~2차례 더 인상되면 주택담보대출 금리는 7%대 진입할 전망입니다. 

 

실제로 금융권에 따르면, 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 현재 주택담보대출 변동금리는 연 3.580∼5.230%를 수준입니다. 이는 지난해 말(연 3.710∼5.070%)에서 상단이 0.16%포인트 오른 것입니다. 

 

주담대 혼합형(고정형) 금리의 경우 연 4.060~5.770%로, 지난해 말(3.600~4.978%)보다 최저·최고 금리가 각각 0.460%포인트, 0.792%포인트씩 크게 뛰었습니다. 

 

월세로 살게요~ 월세가 그나마 전세보다 싸니까   

 

이 같은 금리 인상으로 전세대출 이자가 급등하다 보니, 임대차 시장 흐름도 바뀌고 있습니다. 세입자들이 전세보다 월세를 선호하는 현상이 짙어지고 있는 것인데요. 

 

실제로 서울부동산정부광장에 따르면 지난해 12월 기준 서울에서 체결된 아파트 전·월세 계약 1만6,745건 가운데 월세 비중은 43.1%(7,224건)으로 집계됐습니다. 

 

2020년 상반기만 해도 월세 비중이 20%선이었던 것과 비교하면 2배 이상 오른 수치입니다. 

서울 아파트 월세지수도 지난 1월 기준 109.9을 기록하며, 관련 통계가 작성된 지난 2015년 12월 이후 최고치를 찍었습니다(출처: KB부동산 월간주택가격동향)

 

이처럼 월세 선호현상이 뚜렷하게 나타나는 이유는 임대차법 시행을 기점으로 전셋값이 큰 폭으로 뛰면서 이를 감당하지 못하는 세입자들 사이에서 보증금을 올리는 것보다 차라리 월세를 내는 보증부 월세(월세 보증금)가 낫다는 인식이 퍼지고 있어서 입니다. 

 

일례로 세입자 A씨의 경우 “투룸 전세를 알아보려고 했지만, 내 수준에 맞는 매물을 찾기가 쉽지 않은 상황이다. 앞으로 전세자금 대출금리도 더 오를 수 있는 만큼 부담이 없는 매물이 나올 때까진 일단 월세로 지내려 한다”고 말했습니다. 

 

상황이 이렇다 보니 세입자 뿐 아니라 임대인들 역시 보유세, 양도세 강화 등 강력한 세제 정책으로 인해 순수하게 목돈을 손에 쥘 수 있는 월세를 선호하는 추세입니다. 

 

전세의 월세화 뚜렷…전세시대 끝났다고? “그건 아냐”  

 

현재 임대차시장을 바라보는 전문가들 역시 전세의 월세화 속도가 빨라지고 있다고 이야기합니다. 

 

일각에선 장기적인 관점으로 예측해 봤을 때, 월세와 전세 비중이 각각 60대 40으로 전월세 구성에 변화가 생길 수도 있다고 보는데요. 

 

어쨌든 세입자 입장에선 대출을 받아 전셋집을 구하는 것보다 집주인에게 월세를 내는 것이 충분히 유리할 수 있는 상황입니다. 

 

실제로 서울에서 전세보증금 1억원을 대출받거나 이를 월세로 돌릴 경우 전세대출을 받을 때 월이자는 33만3,000원(금리 4% 적용 시)이지만, 월세는 26만원으로 전세보다 7만원 가량 더 저렴합니다. 

 

하지만 그렇다고 해서 월세 전환을 할 때 세입자들에게 부담이 없는 것은 아닙니다. 전국 전월세 전환율은 4%대로 올랐습니다. 특히 강남·용산·마포 등 서울 주요 지역의 경우 수요자들이 체감하는 전월세 전환율이 5%를 넘어서고 있는데요. 

 

전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율인 전월세 전환율은 월세가격이 떨어지더라도 기준금리 인상이 추가로 예고된 만큼 지금보다 더 오를 수 있습니다. 전월세 전환율이 상승할수록 월세 전환에 따른 부담이 크다는 이야기입니다. 

 

이 말인즉슨, 결국 월세가 싸진 게 아닌 대출이자 부담이 커짐에 따라 세입자들이 어쩔 수 없이 월세를 선호하고 있다는 의미로 풀이되는데요. 

 

따라서 전세시장이 저물고 순수하게 월세시대가 올 것이라는 시각은 기우일 수 있습니다. 전문가들도 앞으로 임대차시장을 두고 신규 주택 공급이 해결되지 않은 상황에서 월세 가격 상승에다 전셋값 상승으로 인해 매매시장 부담도 커질 것으로 보고 있습니다. 

 

즉, 정리하면 전월세시장이 순수 전세나 순수 월세로 전환되는 것은 쉽지 않다고 이야기하는데요. 

 

부동산전문가 A씨는 “계약갱신청구 기간이 2년이 도래하는 8월을 기점으로 전세 세입자들 중 월세로 전환하는 가구 비중이 늘어날 것으로 보인다. 하지만 순수 전세나 순수 월세로의 전환으로 보기는 어렵다. 보증금을 낮추고 월세를 받는 준전세·준월세 형태의 계약 비중이 늘어날 것으로 예상된다”고 말했습니다.