상승장에서 대출규제로 집값을 잡을 수 없는 이유

상승장에서 대출규제로 집값을 잡을 수 없는 이유

완화한다고 했다가 안한다고 하고... 병주고 약주고... 그때 그때 달라요. 요즘 생각나는 말입니

완화한다고 했다가 안한다고 하고... 병주고 약주고... 그때 그때 달라요. 요즘 생각나는 말입니다.

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가계부채 관리방안이라고 하는 4.29대출규제책이 발표됐습니다. 그런데 무주택은 전세자금대출외에 주택 관련 가계부채가 있을 수 없습니다. 다주택자는 규제지역에서 추가로 대출을 받을 수 없습니다. 결과적으로 무주택자가 영끌매수해 1주택자가 되는데 반드시 필요한 대출을 규제하는 꼴입니다.

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최근 주택도시보증공사(HUG)는 인천 안양 부산 등 고분양가 관리지역에서 정비사업 일반분양가를 인근 신축 시세의 70%대에 맞춰 책정해 일반분양이 지연되고 있습니다. 2021년 아파트 공시가격은 옆단지 시세를 적극 반영해 대폭 인상하고...

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부가 다주택자의 추가 주택구입을 차단하기 위해 갈수록 수위를 높이는 대출규제가 상승장에서 왜 집값을 안정시킬 수 없는 지를 정리했습니다.

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문재인정부는 대출규제를 통해 주택 수요를 줄이면 집값이 안정될 수 있다고 자신하고 있습니다. 솔까 이제 1년 남짓 남아있는 잔여임기에서 집값 안정을 자신하기보단 지금까지 대출규제를 강화했으니 남은 기간에도 계속 대출규제를 하겠다는 고집으로 보입니다.

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상승장에서 대출규제로 집값을 잡을 수 없는 가장 큰 이유는 주택 수요가 일시적 줄어든다고 하더라도 매물이 쌓이지 않기 때문입니다. 상승장이 하락장으로 돌아서려면 우선 매물이 쌓여야 합니다. 미분양도 급증해 악성 재고물량이 쌓여야 합니다. 그런데 분양가 9억원 이하에 무주택자만 중도금 대출을 받을 수 있는데 건설사들이 무작정 새아파트 공급을 늘릴까요?

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문재인정부 집권 4년간 모두 규제책은 유통물량 감소책입니다. 매물이 쌓일 수 없는 규제책뿐입니다. 항상 수요초과인 강남 아파트시장을 보면 분양권 전매금지, 재건축 조합원지위 양도금지, 양도세 중과, 토지거래허가제 등이 대표적인 유통물량 감소책입니다. 여기에 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 임대차2법, 양도세 비과세 2년 실거주 요건, 재건축 조합원 분양자격 2년 실거주 요건도 매도물량 감소책입니다.

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규제책을 펼 때마다 유통물량이 줄어드니 매물이 좀처럼 쌓이지 않습니다. 그래서 매도자 우위 시장이 장기화되고 있습니다. 지난 1~3월처럼 매수자 우위 시장은 규제책 이후 간헐적으로 짧게 오는 악순환이 계속되고 있습니다. 유통매물이 줄어들고 전셋값이 상승하면 대출규제와 상관없이 다주택자는 존버할 것입니다.

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LTV, DTI, DSR 등 대출규제가 시행되면 단기적으로 주택수요가 줄어들어 집값이 안정되는 효과가 있는 듯합니다. 그러나 1년 이상 지속적으로 집값이 하락하고 하향 안정화되는 경우는 없었습니다.

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가장 쇼킹한 대출규제책인 2019년 12.16대책(무주택자도 서울 등 투기과열지구에서 시가 15억원 초과 아파트는 주댁담보대출 금지) 이후에도 6개월 조정장세를 지나고 다시 폭등했습니다.

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대출규제로 일시적으로 거래량이 감소해 조정장세가 올 수 있지만 하락장은 오지 않습니다. 하락장이 오지 않는 결정적인 이유는 집값 상승 기대심리가 유지되는 상승장에선 다주택자가 양도세 폭탄을 피하기 위해 매도하는 대신 계속 보유하려는 동결효과(Lock-in Effect)가 발생하기 때문입니다. 또 양도세 중과, 취득세 중과 등으로 갈아타는 교체비용(Switching Cost)이 커져 갈수록 동결효과가 커집니다.

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2주택 등 다주택자가 규제지역 상급지로 갈아타고 싶어도 양도세 폭탄과 취득세 폭탄이 가로막고 있습니다. 여기에 다주택자는 규제전 받아놓은 주택담보대출을 상환하고 갈아타는 규제지역에서 신규 주담대를 받을 수 없습니다. 하락장이 오지 않는한 스스로 유동성을 줄이는 다주택자는 없을 것입니다.

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대출규제로 인한 가장 심각한 문제는 대출규제로 가장 큰 타격을 받는 사람이 다주택자가 아니라 무주택자라는 것입니다. 특히 소득이 적은 20, 30대와 소득이 줄어드는 50대 이후 무주택자가 직격탄이 될 것입니다.

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무주택자는 최대 한도로 주담대를 받더라도 주식 예금 등 보유 자산이 없으면 대출규제 수위가 높아질수록 아파트를 구입할 수 없습니다. 최악의 경우 소득 4, 5분위에 속하더라도 자산 1, 2분위에 속한다면 원하는 지역의 아파트를 구입할 수 없게됩니다.

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부동산 폭락론자가 많이 주장하는 논리가 있습니다. 대출규제로 유동성이 축소돼 수요가 줄고 금리가 오르면 집값이 폭락한다는 주장입니다. 전형적인 부동산 ‘무지랭이(무지렁이의 사투리)’의 억측일 뿐입니다. 먼저 경기회복을 동반한 금리상승은 집값 하락 요인이 아닙니다.

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상승장에서 대출규제에도 유주택자의 유동성이 확대되는 요인은 바로 집값 상승때문입니다. LTV가 최대 70%에서 40%까지 낮아져도 오히려 주담대 규모가 늘어날 수 있습니다.

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2017년 이전 재건축단지를 구입한 다주택자의 경우 입주시 잔금대출을 지금도 LTV 60%까지 받을 수 있습니다. 시가 20억원 짜리 재건축 신축을 보유한 다주택자는 이주비를 갚더라도 10억원 이상 유동성(현금)을 확보할 수 있습니다. 여러분이라면 쉽게 잔금대출을 포기할 수 있을까요? 반포주공1단지, 방배13구역 등처럼 강남 재건축 이주비 지급 역시 대표적인 유동성 확대 케이스입니다.

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또 서울 아파트 전용면적 84타입을 보유중인데 전세만기에 세입자가 나가 2년전보다 전세금이 3억원 올랐다면 유주택자는 3억원을 어떻게 활용할까요?

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통상 LTV 규제보다 DTI, DSR 규제가 순자산이 적은 중저소득층, 즉 자산 하위계층에게 2배 이상 충격이 큰 것으로 알려졌습니다. 차입제약효과(대출규모감소효과)가 크기 때문입니다.

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대출규제로 인한 주택수요 감소효과는 다주택자가 아닌 무주택자에게 더 크다는 것입니다. 지나친 대출규제는 무주택자나 1주택자 등 실수요자의 주거안정을 해치게 됩니다. 미국 유럽 등 선진국처럼 LTV를 80% 안팎으로 완화해야 실수요자의 주거안정 효과가 큰데 문재인정부는 정반대의 길(2017년말 현재 평균 LTV는 서울 47%, 53% 수준)을 가고 있습니다.