10월 이후 서울권 아파트시장 관전포인트 2가지

10월 이후 서울권 아파트시장 관전포인트 2가지

10월 이후 서울권 아파트시장 관전포인트 2가지

추석연휴에 10월이 왔습니다. 이제 2020년도 4분의 1만 남았네요. 10월 이후 서울권 아파트시장이 어디로 향할지 관심이 모아지고 있습니다. 거래량이 얼마나 늘어날 것인가? 고공행진하고 있는 전셋값이 매매가를 끌어올린 것인가?

 

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 역대 정부 처음으로 거래세(취득세 양도세)와 보유세(종부세)를 한꺼번에 중과한 7.10대책이 발표된지 3개월이 되는 10월 이후 서울권 아파트시장 관전포인트 2가지를 정리했습니다.

 

관전포인트1: 10월 이후 거래량은 얼마나 늘어날까?

 

2015년 이후 대세상승장에서 아파트매매 거래량은 계절적 요인보다 규제책에 따라 변동폭이 커지고 있습니다. 거래량 변동폭이 클수록 매매가 등락폭도 커져 강남3구 초기 재건축단지의 경우 최대 20%까지 하락하기도 했습니다. 하지만 결과적으로 하락폭보다 상승폭이 커 매매가는 연평균 20% 안팎 두자릿수 상승세가 지속되고 있습니다.

 

7.10대책중 취득세 중과는 지난 8월 12일 시행됐습니다. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 및 종부세 중과는 2021년 6월부터 시행됩니다.

 

종부세의 경우 오는 12월 2020년도분 종부세액을 보고 2021년 종부세 상승폭에 따라 다주택자가 내놓은 매물이 내년 1월 이후 소폭 나올 가능성이 있습니다.

 

과거 규제책이 발표되면 직격탄을 맞은 서울 아파트매매 거래량은 3~5개월 사이에 바닥을 치고 소폭 늘어나다 급증했습니다.

 

아무리 강도높은 규제책이 나와도 서울에서 매달 거래돼야 하는 최소 거래량(서울 월평균 7천건 안팎)이 있습니다. 하지만 서울처럼 규제책으로 거래가 일시적으로 중단될 경우 일정기간 규제에 적응하면 한순간에 거래량이 폭발했습니다.

 

만약 계단식 상승장에서 규제책으로 구매력있는 무주택자가 내집마련을 하지 않는다면 거래량이 폭발하지 않을 것입니다. 또 1주택자가 30년 넘은 노후 아파트에 살기 불편하더라도 갈아타지 않는다면 거래량이 급증하지 않을 것입니다.

 

지금은 상승장입니다. 하락장이 아닙니다. 무주택자도 전셋값이 계속 오른다면, 단기 폭등한다면 매매가 전셋값 갭이 줄어들어 매매수요로 돌아설 것입니다. 또 1주택자도 보유중인 노후아파트값과 인근 신축과 가격 격차가 벌어지면 역대급 규제책에도 불구하고 갈아타기를 할 것입니다.

 

서울 아파트매매 거래량은 매달 7천건 안팎 거래돼야 합니다. 서울에서 반드시 거래돼야 하는 연간 월평균 최소 거래량입니다. 그래야 주택시장이 정상화됐다고 볼 수 있습니다.

 

3천건 안팎이 거래되고 서울권 1급지에서 거래량 절반 이상이 신고가(최고가)를 기록하는 시장은 하락장이 아닙니다. 서울에서 2017년 이후 가장 거래량이 적었던 2019년(월평균 5,744건)에 집값이 하락했나요? 서울 하락장이 오려면 매달 7천건 안팎이 거래되면서 실거래가가 계단식 하락을 해야 합니다.

 

규제완화의 시대였던 2014년의 경우 서울 월간 최소 거래량은 비수기인 5월에 4,813건이었습니다. 성수기(1, 2, 9, 10월) 와 비수기(5, 6, 7, 11월)에 따라 매달 7천건을 넘나들었던 ‘태평성대’의 집값 안정기였습니다.

 

9.13대책 이후 서울 거래량은 5개월째인 2019년 2월 1,591건으로 바닥을 치고 7개월째인 5월부터 급증하기 시작했습니다. 12.16대책 이후 거래량은 4개월째인 2020년 4월에 3,022건으로 바닥을 치고 6개월째인 6월에 15,583건으로 폭발했습니다.

 

7.10대책 이후 서울 거래량은 다음달인 8월부터 급감했습니다. 취득세 중과(최대 12%)로 다주택자 갈아타기를 차단했기 때문입니다. 지난 6월 1만5천건이 넘는 역대급 거래량을 기록하고 7.10대책으로 8월엔 5천여건으로 전달보다 절반으로 줄었습니다. 9월은 더욱 줄어들어 3천여건이 예상됩니다.

 

앞으로 거래량 급감에 크게 기여한 취득세 중과로 7.10대책 이후 최소 4개월은 거래량이 줄어들 것으로 보입니다.

 

10월 거래량은 9월보단 늘어나겠지만 서울 월평균 7천건 안팎엔 크게 못미칠 것입니다. 7.10대책 적응기가 끝나는 오는 12월 이후엔 거래량이 점차 늘어날 것입니다. 추가 규제책이 없다면 연중 극성수기인 내년 1, 2월에 거래량이 늘어 7천건이 넘을 것입니다.

 

관전포인트2: 10월 이후 전셋값 급등이 매매가를 끌어올릴까?

 

지난 7월 31일 이후 임대차2법 시행으로 입주물(매도자가 거주중이거나 세입자가 이사가 매수자가 입주하거나 시세대로 전세를 줄 수 있는 매물) 전셋값이 급등하고 있습니다.

 

상승장 후반기에 전셋값 상승폭이 매매가 상승폭을 앞지르는 이상현상이 발생하고 있습니다. 전세가율(매매가 대비 전셋값이 차지하는 비율)이 반등하고 있습니다. 강남에서 입주 2년이내 초신축임에도 전세가율 60%가 넘는 입주물이 나오고 있습니다. 시장이 교란되고 있습니다.

 

전세가율 사이클은 통상 3기로 나눕니다. 전세가율 1기는 전셋값이 상승하는 반면 매매가는 하락하는 시기입니다. 전세가율 상승기로 하락장을 의미합니다. 지난 2009~2013년 서울 아파트시장이 해당됩니다.

 

전세가율 2기는 매매가와 전셋값이 동반 상승하는 시기입니다. 2014~2015년처럼 전셋값 상승폭이 매매가 상승폭보다 커 전세가율 상승세가 유지됩니다.

 

2016년부터 시작된 전세가율 3기에선 매매가 상승폭이 전셋값 상승폭을 압도해 전세가율이 하락하는 시기입니다. 상승장 후반기에 진입했다는 의미합니다.

 

서울 전세가율은 지난 2016년 6월 75%를 정점으로 하락폭이 가팔랐습니다. 4년이 지난 2020년 8월 54% 수준이니 21% 포인트 떨어졌습니다. 하지만 올들어 전셋값 상승폭이 커지면서 전세가율 낙폭이 갈수록 줄어들고 있습니다. 횡보하고 있습니다.

 

임대차2법으로 9월 들어 입주 10년 이내 서울 신축 준신축 전세가율이 60%를 넘는 평형이 속출하고 있습니다. 일부에선 70%에 육박하기도 했습니다. 강남2구 초신축도 50%가 지지선입니다. 2020년 하반기 서울 전세가율은 6년전 2기로 되돌아가버렸습니다.

 

상승장 후반기 역대급 유동성장세에서 전셋값 상승이 매매가 모멘텀(상승동력)이 되지 못합니다. 그러나 임대차2법 등 역대급 규제책의 누적적 증가로 전셋값 급등이 매매가를 끌어올리고 있습니다.

 

서울 등 투기과열지구에서 시가 15억원 초과 아파트의 경우 LTV 0%입니다. 예를 들어 10월 현재 매매가 16억원에 전셋값 10억원이라면 갭이 6억원입니다. 지난 2.20대책 이전 조정대상지역 LTV 60%를 넘는 전세레버리지(사금융) 입니다.

 

이로 인해 서울권 시가 15억원 초과 아파트를 전세 끼고 사두는 1주택자가 늘어나고 있습니다. 근로소득이 가장 많이 늘어난 40대 직장인을 중심으로 전세레버리지 투자가 늘어나고 있습니다. 그리고 본인은 입주할때까지 반전세나 월세로 사는 것입니다.

 

지난 2014년 서울 아파트 전세가율이 65%를 넘으면서 전세입자의 매매수요가 늘어나면서 회복기로 돌아선 역사가 반복되고 있습니다.

 

서울 아파트시장에서 전세가율 45%를 변곡점으로 봤습니다. 하락장으로 돌아서는 포인트입니다. 강남3구는 35%로 보구요. 하지만 서울 전세가율은 50%대에서 횡보하며 8월 이후 입주물을 중심으로 전세가율이 오히려 상승하고 있습니다.

 

가격 하락 징후(미분양증가, 분양물량증가, 매물쌓임, 전셋값하락, 입주물량증가, 금리급등 등)는 보이지 않고 가격 상승 징후(미분양감소, 분양물량급감, 매물감소, 전셋값급등, 입주물량급감, 금리하락, 신고가행진 등)만 늘어나는 2020년 10월 서울권 아파트시장입니다.