부동산 규제책이 누적될때 가장 심각한 부작용은?

부동산 규제책이 누적될때 가장 심각한 부작용은?

부동산 규제책이 누적될때 가장 심각한 부작용은?

9월 서울 아파트매매 실거래가에서 단연 화제는 비강남3구 신축 전용면적 84타입 20억원 돌파입니다. 흑석뉴타운 흑석7구역, 아크로리버하임이 그 주인공입니다.

 

서울권에서 비강남3구 84타입 신축 20억 돌파 차기 주자론 신촌그랑자이, 마포프레스티지자이, 과천 푸르지오써밋 등이 후보입니다. 정비사업을 추진하지 않는 구축으론 이촌동 한가람이 최근 19.25억원에 거래돼 20억원 돌파를 눈앞에 두고 있습니다.

 

지난달에 행당동 서울숲리버뷰자이가 17.2억원에 거래돼 인근 옥수동 옥수파크힐스, 래미안옥수리버젠과 성동구 신축 최고가 경쟁이 흥미롭습니다. 동작구 이수사당라인 신축 대장주인 래미안이수역로이파크가 16.5억원에 거래됐습니다.

 

투기과열지구 시가 15억원 초과 고가 아파트값은 2019년 12.16대책으로 LTV 0%에도 불구하고 1년전보다 10% 이상 올랐습니다.

 

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 2016년 박근혜정부 시절 청약조정대상지역 제도를 도입한 11.3대책부터 2020년 문재인정부 7.10대책까지 지난 4년간 누적된 부동산 규제책의 가장 심각한 부작용을 분석했습니다.

 

역대 정부에서 부동산 규제의 역사를 보면 참여정부 2005년 8.31대책, 2006년 3.30대책은 문재인정부 2020년 6.17대책, 7.10대책과 유사합니다. 공급확대책인 2006년 11.15대책은 2020년 8.4대책과 유사합니다.

 

과거 참여정부 시절보다 문재인정부에서 수도권 규제수위는 2배 가까이 높아졌습니다. 그렇다고 수도권 집값이 안정된 것은 아닙니다.

 

4년간 규제책이 누적되면서 가장 심각한 부작용은 바로 전세대란입니다.

 

전셋값은 현재 전세시장의 수급 즉 수요와 공급에 따라 결정됩니다. 지금 전셋값이 오르는 것은 지금 전셋집이 필요한 수요자에게 전세물량이 부족하다는 것입니다. 지난 4월 이후 수도권 전셋값이 본격적으로 상승하면서 수급 밸런스가 무너지기 시작했습니다.

 

서울권 1급지 84타입 전셋값은 평균 10억원을 향하고 있습니다. 더 큰 문제는 앞으로도 최소한 3년 이상 전세시장은 수요초과 공급부족에 시달릴 것이라는 사실입니다.

 

문재인정부는 민간 임대시장 전세공급의 80% 이상을 차지하는(전국민의 3분의 1 이상에게 임대주택을 공급하는) 다주택자의 주택 구입을 철저히 차단하고 있습니다.

 

7.10대책으로 양도세 종부세에 이어 취득세까지 중과를 강행했습니다. 또 8월 18일부터 아파트 임대사업 제도를 폐지했습니다. 앞으로 다주택자는 사지도 보유하지도 말라는 '경고장'을 보냈습니다. '백기'를 들고 내년 5월까지 팔라고 합니다.

 

이로 인해 다주택자의 전세공급이 갈수록 줄어들고 있습니다. 전세공급을 늘리는 정책은 없습니다. 정부는 전세공급이 감소하더라도 계약갱신청구권 등 임대차2법으로 전셋값을 안정시킬 수 있다고 자신하고 있습니다.

 

하지만 수도권 주택시장은 정반대로 움직이고 있습니다. 전세공급은 갈수록 줄어드고 전세수요는 갈수록 늘어나고 있습니다. 결국 전셋값이 급등해 전세대란이 발생했습니다. 앞으로가 더욱 큰 문제입니다.

 

- 종부세 중과, 양도세 중과, 취득세 중과 및 아파트 임대사업자 폐지로 다주택자의 전세공급이 더욱 감소할 것이다.

 

- 다주택자들이 종부세 중과로 보유중인 주택 일부를 처분함으로써 전세공급이 감소할 것이다.

 

- 다주택자들이 종부세 부담으로 전세를 반전세 또는 월세로 전환해 전세공급이 감소할 것이다.

 

- 다주택자들이 급증하는 종부세 부담을 세입자에게 전가해 전셋값이 상승할 것이다.

 

- 2010년대 정비사업 규제완화시대(2017년 서울 인허가 실적 7만4천가구)에 사업시행인가를 받은 수도권 정비사업이 늘어나 2023년 전후까지 이주철거로 전세수요는 늘어나고 전세공급은 줄어들 것이다.

 

- 2021~2024년 수도권 입주물량 감소에다 전매제한(최대 10년) 및 거주의무기간(최대 5년), 양도세 비과세 2년 거주요건 등으로 신축 전세물량이 감소할 것이다.

 

- 2017년 하반기 이후 서울 등 수도권 정비사업 규제를 강화해 직주근접 학군 등 입지가 뛰어난 도심 신축이 갈수록 줄어들어 전셋값이 상승할 것이다.

 

- 사실상 무주택자만 당첨받을 수 있는 청약시장에서 3기 신도시 사전청약 등을 기다리는 대기수요로 인해 전세수요가 늘어날 것이다. 고양(창릉지구) 하남(교산지구)은 이미 늘어나고 있다.

 

KB국민은행 기준 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 9월(53.6%)에 전달보다 0.3% 상승했습니다. 상승장 후반기에 이례적인 현상입니다. 매매가 상승폭보다 전셋값 상승폭이 더 컸기 때문입니다.

 

상승장 후반기 전세가율 일시적 반등은 과거 참여정부 시절 8.31대책, 3.30대책 전후에도 발생했습니다. 전셋값 급등으로 전세대란이 일어나고 매매가도 폭등했습니다. 당시 서울 아파트 전세가율은 47% 안팎으로 전셋값이 매매가를 끌어올렸다고 보기 어렵습니다.

 

분명한 사실은 당시 서울 전셋값은 지금과 마찬가지로 수급 불균형, 즉 전세물량 부족으로 올랐습니다. 8.31대책과 3.30대책으로 다주택자 전세공급이 줄어들고 서울 경기 입주물량 감소까지 겹쳐 전세대란이 발생했습니다.

 

당시 매매가 급등은 수급 요인외에 금리가 올랐음에도 집값 상승에 대한 기대감(미래가치)이 높아 올랐습니다. 특히 지속적으로 도심 신축 공급이 부족하고 매매가가 오를 것이라는 기대감이 높았습니다.

 

지금 서울 전세가율은 53%대입니다. 지난 8월 이후 임대차2법으로 전셋값이 급등하면서 전세가율이 60% 이상 되는 단지가 늘어나고 있습니다. 전세가율 60%가 넘으면 서울 아파트시장에서 전셋값이 매매가를 끌어올릴 가능성이 매우 높습니다. 즉 전세재계약이나 전세난민을 포기하고 매매수요로 돌아서는 세입자가 늘어납니다. 강남3구는 50%로 봅니다.

 

2017년 이후 역대급 정비사업(특히 재건축) 규제로 2018년 이후 인허가(사업시행인가) 실적이 급감하고 있습니다. 주거선호도가 가장 높은 서울 도심에 정비사업이 각종 규제로 중단되거나 지연되고 있습니다.

 

그 후유증은 차기와 차차기 정권이 감수해야 할 갈 것입니다. 지난 2003~2007년 강도높은 정비사업 규제의 누적적 증가는 2010년대에 서울 도심 신축 공급을 급감시켰습니다.

 

결국 지난 2015년 이후 수도권 상승장에서 희소가치가 높은 정비사업 신축 준신축은 가격이 폭등했습니다. 문재인정부 들어서도 재건축 추진 단지나 재건축된 신축 준신축 매매가는 지난 3년간 최소 60% 이상 올랐습니다. 100% 이상 오른 곳도 있구요.

 

수요는 탄력적입니다. 예측하기 힘듭니다. 반면 공급은 비탄력적입니다.

 

정비사업 인허가 실적을 보면 6~7년뒤 신축 공급을 예측할 수 있습니다. 정비사업으로 새아파트를 공급하는데 평균 10년 이상(정비구역 지정에서 입주까지) 걸립니다. 3기 신도시(지구지정~지구계획승인~토지보상~택지조성공사~택지분양~아파트사업승인~아파트분양~입주)도 마찬가지입니다.

 

참여정부 규제의 역사는 문재인정부에서 그대로 반복되지 않겠지만 그 흐름은 반복될 것입니다.