8.4대책에 실수요자들은 어떻게 대응하고 있나?

8.4대책에 실수요자들은 어떻게 대응하고 있나?

부자노트:: 8.4대책에 실수요자들은 어떻게 대응하고 있나? | 닥터아파트

 

 

규제의 누적적 증가가 자주 생각나는 요즘입니다. 시장참여자들은 규제책이 발표되면 규제를 뛰어넘으며 신속대응합니다.

 

7.10대책 이전까지 수많은 규제책에도 치고 빠지는 ‘게릴라전’이 계속됐습니다. 집값 안정에 실패한 정부는 이에 감정적으로 대응하며 또 다른 규제를 쏟아붓고 있습니다. 문재인정부가 물러나는 2022년 5월까지 30여 차례 이상 부동산 대책이 나올 기세입니다. 참여정부도 규제책을 퇴임까지 30여 차례 발표했습니다.

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규제의 누적적 증가는 지금도 진행중입니다. 전세금이 폭등하자 새로 들어온 전세입자에게도 종전 세입자의 전셋값에서 5% 이하만 올릴 수 있도록 임대차2법을 소급적용하겠다고 합니다. 또 월세가 늘어나자 전월세전환율을 4%에서 2%대로 낮춘다고 합니다. 민간택지 분양가 상한제로 로또분양 과열분양이 예상되자 2021년 2월부터 당첨자에게 실거주의무 기간 5년을 추가했습니다.

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“진정 가격안정을 목표로 한다면, 보다 장기적인 관점에서 수요와 공급의 자연스러운 조정을 통해 달성될 수 있도록 시장기능을 활성화시키는 정책을 도입함이 바람직함.

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― 단기적 수요억제 정책을 통해 거래를 동결시킬 것이 아니라, 오히려 거래를 대폭적으로 활성화시켜 자연스럽게 가격왜곡현상을 제거함이 바람직함.

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― 요컨대 중요한 것은 거래억제를 통한 가격통제가 아닌, 거래 활성화를 통한 자연스런 가격안정인 것임.”

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지난 2004년 12월 한국개발연구원의 종부세 도입에 대한 정책제언 보고서입니다. 제가 거듭 주장하는 내용과 비슷합니다. 왜 이렇게 하지 못할까요? 그렇게 해봤자 이번 정부에선 집값이 안정될 수 없기 때문인가요?

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8월 12일부터 취득세부터 보유세, 양도세까지 징벌적 과세가 모두 시행됐습니다. 사지도 말라? 보유하지도 말라!!! 팔지도 말라!!!는 정책이 본격적으로 가동됐습니다. 정말 거래억제를 통해 집값이 안정될 것이라고 믿는 건가요?

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2018년 9.13대책 이후 2019년 5월 이후 폭등, 2019년 12.16대책 이후 2020년 6월 이후 폭등을 지켜보고서도 이 모든 게 다주택자의 투기수요 때문이라 강변할 것인가요?

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 하남교산 등 3기 신도시를 발표한 2018년 12.19대책에 이은 두 번째 공급확대책인 8.4대책 이후 실수요자들이 어떻게 대응하고 있는지를 정리했습니다.

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7.10대책으로 부동산 증세 3종 세트로 인해 다주택자의 추가 아파트 매수는 취득세 중과로 힘들어졌습니다. 다주택자는 처분하더라도 양도세 중과와 취득세 중과를 감수할 투자처를 찾기가 쉽지 않습니다. 따라서 주택시장은 실수요자의 움직임이 더욱더 중요해졌습니다.

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지금 당정이 강행하는 부동산 대책을 보면 8.4대책 이후에도 집값 전셋값 상승폭이 커지면 정부가 전셋값을 통제하는 표준임대료가 머지않아 시행될 것입니다. 또 2주택자 전세금에 대한 임대소득 과세가 유력합니다.

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투기과열지구 시가 12억원 초과 주택담보대출 금지도 머지 않았다고 봅니다. 문재인정부가 생각하는 서민은 청약대기중인 3040대 무주택자와 시가 6억원 이하 주택 한 채를 보유한 사람입니다.

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본론으로 들어가 이번 8.4대책에 대해 3040대 무주택자의 대응을 들여다보겠습니다.

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정부는 패닉바잉하고 있는 3040대를 타깃으로 8.4대책을 발표했습니다. 8.4대책은 서울 도심에 지분적립형 또는 30년 장기임대, 역세권 청년주택을 많이 지을 테니 가점이 낮거나 자금이 부족해도 집을 사지 말라는 시그널입니다.

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서울권 유휴부지에 3040대 무주택 세대주를 위해 생애최초, 신혼부부 특공 등 100% 추첨제로 지분적립형 또는 30년 장기임대 아파트를 공급할 계획입니다. 또 공공 재개발 재건축을 통해 지분적립형 주택 또는 30년 장기임대주택을 공급할 계획입니다.

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그럼 언제 분양할까요? 지금 정부 기세로 보면 분양은 2021년 봄에도 불가능하지 않습니다. 그러면 2024년부터 입주가 가능할 것입니다.

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하지만 유휴지 공급확대책은 태생적인 한계가 있습니다. 분양물량의 절반 이상을 차지할 지분적립형 아파트를 분양받은 사람은 내집마련에 성공한 것인가요?

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입주하고 집에 온 지인에게 “이 이파트는 내 지분이 25%야?”라고 자신있게 말할 수 있는 사람이 있을까요? 진짜 내집이 되는데 입주하고도 20년이 걸립니다. 더욱 심각한 것은 100% 내집이 될 때까지 20년간 다른 주택을 구입하면 안 됩니다.

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팔고 싶어도 입주후 8년 이상 지나야 합니다. 이는 서울시안이고 정부안은 전매제한 20년입니다. 또 아이를 낳아, 또 직장 등 문제로 팔고 이사를 가려고 해도 전매 해제까지 기다려야 합니다. 초소형(전용면적 45타입) 또는 소형(59, 74타입)에 계속 거주해야 합니다.

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전매제한 해제후 처분시 지분비율에 따라 수익을 나눠가질 수 있다고 하지만 지분율이 50% 안팎에 불과해 시세차익을 기대하기 힘듭니다. 그런데 매물로 내놓다고 하더라도 이런 아파트를 매수하려는 무주택자가 얼마나 있을까요? 지분적립형은 분양전환되는 10년 공공임대보다도 분양받을 가치가 떨어집니다.

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그럼 3040대 무주택자는 8.4대책을 믿고, 지분적립형 주택을 선호해 무주택자로 전월세를 살까요?

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8.4대책 이후 8월 17일까지 계속될 여름휴가철임에도 서울권 매수세는 계속되고 있습니다. 매물가뭄이 심각한 상황에서 성수기가 오면 전세재계약을 앞둔 3040대 무주택자가 매매수요로 전환할 것입니다.

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8.4대책을 신뢰하지 못하는 것도 있지만 지금 당장 주거여건이 불안정하기 때문입니다. 바로 임대차2법 때문입니다. +2년을 최대 5%만 올려주고 계속 전세로 살수 있다는 것보다는 2년 뒤 폭등할 전셋값에 대한 불안감이 크기 때문입니다.

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송파헬리오시티의 경우 지금 집주인이 거주하다 내놓은 전셋집은 84타입 전셋값이 12억원을 호가합니다. 입주 초기 6억~7억원 안팎 보다 무려 2배 가까이 오른 가격입니다. 매매가는 실거래가 20억원을 돌파했습니다.

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역시 강동구 고덕 그라시움 아르테온이나 래미안명일역솔베뉴도 마찬가지입니다. 새로운 전세입자를 들이는 경우 매도호가가 10억원입니다. 입주 초기 5억원대에서 2배가 오른 것입니다. 매매가는 실거래가 16억원을 돌파하고 17억원을 향하고 있습니다.

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더욱이 임대차2법이 시행된 7월 31일 이후 전세계약을 맺었더라도 +2가 100% 보장되지 않습니다. 집주인 직계존비속이 실거주하거나 2년 만기에 맞춰 집주인이 실거주할 매수자에게 팔 경우 2년만 살고 나와야 합니다. 집주인의 선택에 따라 전월세상한제와 계약갱신청구권이 소멸되는 것입니다.

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임대차2법에도, 8.4대책에도 3040대 무주택자는 정부가 바라는 대로 집을 사지 않고 3기 신도시나 서울권 유휴부지를 기다리지 않고 있습니다. 패닉바잉은 8월 둘째주 휴가철에도 진행중입니다.

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이어 8.4대책 이후 압구정 등 초고가시장에서 실수요자의 대응입니다. 공공 재건축에 대한 기대감이 사라지면서 실수요자들이 다시 매수에 나서고 있습니다.

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서울시가 민간 고밀 재건축 활성화(용적률을 최대 300%에서 최대 400~500%로 늘리고 늘어난 용적률의 50%만큼 임대아파트를 짓는 것)를 추진하다 정부의 반대로 무산됐습니다.

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하지만 재건축 규제완화 기대감으로 매수세가 늘어나고 있습니다. 압구정은 8월 둘째주에도 50평형대 이상 대형이 신고가 행진입니다. 갈아타는 실수요자가 실거주및 장기거주(조합원 분양자격을 위해 2년 이상 실거주및 거주기간 1년에 4%씩 장특공제를 위해)를 위해 대평 평형을 선호하고 있습니다. 이어 30평형대도 매수세가 다시 늘어나고 있습니다.

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안전진진단을 통과하고 추진위 승인을 받은 강남권 투기과열지구 재건축단지는 완연한 상승세입니다. 6.17대책에 따라 투기과열지구 조합원 분양자격, 2년 실거주 요건을 피하기 위해선 연내 조합설립인가 신청을 해야 합니다. 이 때문에 사업속도가 빨라지고 있습니다.

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압구정 한양, 구현대, 미성을 비롯해 신반포2차, 개포주공 5, 6, 7단지, 여의도 삼부, 한양(신탁 방식으로 사업시행자 지정), 송파한양2차, 과천주공10단지 등이 대표적입니다.

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이번 칼럼 요약이자 결론입니다. 정부는 8.4대책 이후 집값 안정에 자신하고 있지만 시장참여자들은 대책에 순응하지 않고 있습니다. 공공 재건축에 대한 기대감이 사라진 반면 서울시의 재건축 규제완화에 대한 기대감이 높아지면서 조합설립인가 전후 재건축단지가 상승세입니다.

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또 서울시가 최우선적으로 추진중인 공공 재개발에 대한 기대감이 높습니다. 정비해제구역 역세권 대단지가 최대 수혜지가 될 것입니다. 서울시는 최우선 후보지 49곳중 일부를 12월까지 사업시행자 및 정비구역을 지정할 계획입니다.

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유휴부지 등에서 공급될 지분적립형 주택은 3040대 무주택자가 선호하지 않습니다. 내집마련을 주저하는 하락장에선 유효한 상품이 될 수 있지만 높은 시세차익을 기대하는 상승장에선 환금성과 시세차익이 낮아 선호도가 낮습니다.

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8.4대책이후 8월 둘째주에도 저가(시가 6억원 이하), 중저가(12억원 이하)는 물론 고가(15억원 이하) 및 초고가(15억원 초과) 시장 모두 실수요 매수세가 유지되고 있습니다. 무주택자가 1주택자가 되고 1주택자가 중대형 또는 상위지역으로 갈아타고 있습니다.

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그건 무주택자가 언제 어디서 어떤 아파트(지분적립형 공공분양주택? 지분적립형 임대후분양주택? 30년 장기임대주택? 공공분양? 신혼희망타운? 역세권 청년주택?)가 공급될지도 모르는 불확실한 공급확대책보단 지금 눈앞에 보이는 유통물량과 실거래가를 더 신뢰하고 있기때문입니다. 또 무주택자가 9월 이후 민간택지 분양가상한제로 서울 등 투기과열지구에서 분양물량이 급감해지자 초조하기 때문입니다.

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8월 하순 이후 주택시장 성수기가 다가올수록 거래량이 늘어날 것입니다. 그럼 매매가 상승폭이 커질 것입니다. 매매가 상승폭이 커지면 25차 부동산 대책이 나올 것입니다. 실수요자는 적극적으로 대응하세요.