개포발 나비효과와 노량진뉴타운

개포발 나비효과와 노량진뉴타운

지난 9월말부터 주말마다 비가 내리고 있습니다. 지난주말 비가 온후에는 일교차가 갈수록 커지고 있습니다. 주택시장도 요즘 일교차가 큽니다. 서울과 부산, 제주는 뜨겁고 대전 대구 광주 등 지방 대도시는 보합세를 유지하고 있습니다. 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 10월 들어 수도권 아파트시장에는 매물이 사라지고 있습니다. 입주아파트에도 매물은 물론 전세물량도 급감하고 있습니다.

매물이 사라지는 이유

서울은 물론 수원 등 수도권에서도 매물이 사라지고 있습니다. 연간 주택시장에서 9~10월은 계약일 기준으로 1~2월 다음으로 성수기입니다. 하지만 매물이 사라지고 있습니다.

첫째로 집값 상승 기대 심리로 매물이 나오지 않고 있습니다. 집주인들은 당분간 보유하겠다는 성향이 강합니다. 추격매수가 강한 지역의 아파트일수록 더욱 그렇습니다. 또 매물을 거둬둘이거나 매도타이밍을 늦추고 있습니다. 한마디로 심리적 요인이 큽니다. 심리싸움에서 매도자는 거의 절대우위를 갖고 조바심을 내며 추격매수라도 하려는 대기 매수자들을 압도하고 있습니다.

서울 아파트 매수우위지수는 9월에 125를 넘어 2006년 11월 이후 최고점을 찍었습니다. 100을 넘는다는 것은 강한 매수자 우위 시장을 의미합니다. 지난 7월까지만 해도 100을 넘지 못했지만 8월 100을 넘어서며 추격매수가 계속되고 있습니다.

10년만에 찾아온 상승장에서 서울과 부산처럼 매수위지수가 100을 넘는 다는 것은 매수자 우위시장에서 추격매수가 이뤄지고 있다는 것입니다. 비유하자면 어제의 매매 상한가가 오늘의 하한가 된다는 것을 의미합니다. 최근 반포주공1단지, 대치동 은마, 잠실주공5단지처럼 말입니다.

대출규제 수위가 높아지고 있지만 9월 미국 금리인상이라는 악재가 일시적으로 소멸되고 저금리 유동성장세를 맞아 아파트시장으로 돈이 계속 유입되고 있습니다. 공급은 부족한데 투자수요 가수요까지 가세하면서 수요가 늘어나 매물은 갈수록 줄어들고 있습니다.

둘째로 전셋값 상승입니다. 특히 서울 도심권과 강남권은 재개발 재건축 등 정비사업이 활황세를 보이면서 이주철거에 이은 멸실주택이 늘어나고 있습니다. 매매가 상승폭보다 낮지만 완만한 전셋값 상승세가 계속되고 있습니다. 재계약이 몰려있는 홀수해, 2017년에는 역전세대란이 아니라 전세난을 걱정해야 할 것입니다.

이 때문에 집주인들은 굳이 상승장에서 서둘러 매도할 이유가 없는 것입니다. 11월 입주하는 e편한세상 옥수파크힐스 중소형의 경우 입주아파트임에도 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 80%를 육박하고 있습니다. 그만큼 전세수요가 많다는 것입니다. 새 아파트 희소가치가 높다는 것입니다. 또 전세보다 반전세가 대세가 되면서 전세물건이 갈수록 줄어들어 전세값 강세를 견인하고 있습니다. 

이런 현상은 서울 도심, 부도심일수록 두드러집니다. 2017년 2월 입주예정인 경희궁자이는 임대를 뺀 총 2천여가구 중 전세물건이 100가구도 안되는 실정입니다. 전체 가구수의 5% 에도 못미치는 수준입니다. 집주인들이 월세, 반전세를 선호하고 있기 때문입니다. 

개포발 나비효과

 “브라질에 있는 나비의 날개짓 때문에 미국 텍사스에 토네이도가 발생한다” “베이징에서 나비 한 마리가 날개를 퍼덕이면 뉴욕에 폭풍우가 몰아칠 수 있다.”

나비효과를 표현하는 말입니다. 작은 일이 서로 인과관계(원인과 결과)가 돼 나중에는 큰 일이 벌어진다는 것입니다. 

수도권 주택시장에서 매물이 사라지는 것을 나비효과로 풀어봅니다. 강남권 재건축 훈풍이 결국 수도권 주택시장에 광풍을 몰고왔습니다.

최근 수도권 주택시장 상승장 움직임을 정리해보면 다음과 같습니다.

-지난 3월말 개포주공2단지 재건축아파트, 래미안 블레스티지 일반분양 이후 개포는 물론 대치, 반포잠원 등 강남권 재건축아파트 가격이 요동쳤다.

-4월 개포발 재건축 훈풍 이후 과천 재건축단지 아파트 가격이 급등했다. 이어 분당, 일산 등 수도권 1기 신도시 매매가를 끌어올렸다.

-서초구 반포잠원 재건축 가격 급등은 인근 동작구 흑석뉴타운 분양시장을 과열시키고 흑석뉴타운 조합원 지분가격을 끌어올렸다.

 

-개포발 재건축단지 상승세는 대치동 도곡동 일대 재고아파트 상승세를 끌어올렸다.

-개포 반포잠원 잠실 대치를 거쳐 불어온 압구정동 재건축 바람은 반포주공1단지 시세를 급등하게 만들었다.

-도심권 재개발과 강남권 재건축 등 서울 정비사업 상승세는 광명 성남에 이어 수원 정비사업지 거래량을 증가시켜 가격을 상승시켰다.

-위례신도시 분양권 프리미엄 상승은 인근 송파구 거여마천뉴타운은 물론 성남, 수원 등 정비사업지 가격을 끌어올렸다.

-마곡지구 분양권 프리미엄 초강세는 마곡지구의 자족시설 호재까지 겹쳐 강서구 등촌동 가양동 등 9호선 역세권 재고아파트 상승장을 이끌었다.

-고양 삼송지구 분양권 및 입주아파트 상종가는 은평구 응암구역과 수색증산뉴타운 재개발 지분 가격을 움직였다.

-광교 중흥S클래스 9월초 전매제한 해제는 광교자연앤힐스테이트 거래량을 늘려 가격을 끌어올렸다.

-고덕그라시움의 뜨거운 청약열기가 송파헬리오시티 분양권및 입주권 가격을 끌어올렸다.

-대흥2구역 신촌그랑시아 일반분양을 앞두고 마포 염리3구역 매물이 사라지고 가격을 끌어올리고 있다. 

결국 개포주공 2단지, 래미안 블레스티지에서 시작된 ‘날개짓’이 돌고 돌아 노량진뉴타운 가격까지 움직이게 하고 있습니다.

 

PS: 오윤섭의 아파트 투자 급소 기본반 3기 강의가 오늘(13일)부터 3주간 진행됩니다.

재개발 재건축 투자 타이밍 변화

“과거에는 재개발 재건축 조합설립은 사업이 본격 궤도에 오르는 단계로 이후 건축심의와 사업인가, 관리처분 인가 이전을 매수 골든타임으로 여겼지만 요즘 투자자들 사이에서는 관리처분 인가 후 일반분양에 이르는 시점에서 시세가 단기적으로 급상승하고 있습니다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=12121