규제강화, 대기 매수자를 위한 처방

규제강화, 대기 매수자를 위한 처방

11월 늦가을로 향하는 지금 박근혜정부의 정국이 어수선합니다. 주택시장도 정부의 규제책 발표를 앞두고 어수선합니다. 대기 매수자는 관망세로 돌아섰고 호가 상승으로 매도시기를 늦춘 매도자는 조초함에 호가를 낮춰 매물로 내놓고 있습니다. 정국은? 주택시장은? 11월 이후 어떻게 될까요?

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2016년부터 본격적으로 시작된 부동산 규제책이 강화될 때 부동산 가치투자자는 어떻게 대응해고 투자해야 하는지를 정리했습니다.

시장의 역습

한국 주택정책도 미국처럼 시행해야 한다고 생각합니다. 최대한 시장의 논리에 맡겨야 합니다.

미국은 지난 2008년 집값 폭락 등 주택시장이 무너질 때만 수요촉진책을 쓰고 있습니다. 미국 집값은 2012년부터 상승세로 돌아서 4년 이상 유지되고 있습니다. 전고점을 웃도는 도시가 늘어나고 있습니다.

그렇다고 주택시장에 직접적인 규제책을 쓰지 않습니다. 다만 집값 등 자산 버블을 우려해 양적완화를 종료하고 경기회복에 맞춰 금리를 점진적으로 인상할 뿐입니다.

박근혜정부가 또다시 참여정부처럼 특정 지역을 타깃으로 한 규제책을 편다면 5년 또는 10년 뒤 시장의 역습을 피할수 없을 것입니다. 시장의 역습이란 바로 공급부족에 따른 아파트값 급등입니다.

재건축시장을 중심으로 참여정부의 고강도 규제책으로 인해 서울 재개발 재건축 등 정비사업은 10년(2003~2012년) 가까이 사실상 중단됐습니다. 그리고 2015년부터 공급부족으로 인해 수도권 집값이 급등하고 있습니다. 저금리 유동성장세도 한몫했구요.

강남3구를 타깃으로 한 규제책은 이미 참여정부에서 시행했다 실패한 정책입니다. 결국 정비사업 중단으로 인한 공급부족으로 강남3구가 가장 먼저 상승세를 탔습니다. 강남3구 아파트는 전국에서 수요가 가장 많은 곳입니다. 부산 대구 등 지방 거주자는 물론 중국 일본 등 외국인도 아파트를 사는 곳입니다.

강남3구는 규제보다는 규제완화를 통해 지속적으로 아파트 공급을 늘리는 정책을 펴야 집값이 안정될 것입니다. 그래야 수도권과 지방 집값도 안정되고 정상화될 것입니다.

또한 대출규제, 전매제한 등 수요를 억제하는 규제책은 집한채 마련하려는 서민들에게 직격탄이 될 것입니다.

대출규제 등 수요규제책이 강화된다면 수도권 집값 하락은 강남3구 등 서울이 아니라 수도권 외곽부터 시작될 것입니다. 서울보다 세대수 대비 입주물량이 2~3배 많은 화성 파주 김포 용인 등 수도권 외곽 아파트가 직격탄을 맞을 것입니다. 전매제한으로 분양권시장이 위축되면 가격은 하락하고 잔금 대출을 받지 못하고 팔고 싶어도 팔지 못해 서민들은 최악의 경우 ‘하우스 푸어’로 전락할 것입니다.

공급부족으로 시작된 집값 상승이라면 단기적인 처방보다는 신규아파트를 지속적으로 건설해 공급부족을 해소하는게 상책입니다. 미국처럼 말입니다.

대기 매수자를 위한 처방

규제책이 강화될수록 풍선효과가 커집니다. 분양시장과 분양권시장을 규제하면 규제가 없는 기존 분양권으로 투자수요가 몰립니다. 강남권 재건축시장을 규제하면 강북권 재개발시장으로 투자수요가 옮겨갑니다. 재개발 재건축 등 정비사업을 규제하면(새 정부에서나 가능할 듯) 재고아파트로 수요가 몰립니다. 수도권을 집중규제하면 부산 대구 등 지방으로 원정투자자가 늘어납니다.

단순화시켜 대기 매수자들에게 처방을 내리겠습니다. 상승장에서 규제책은 3개월 효과뿐입니다. 그 어느 정책이 나오더라도 공급부족으로 인한 상승장에선 공급부족이 해결되지 않는한 3개월 약보합세 또는 조정장세를 보이다 다시 상승합니다. 계단식 상승, 우상향을 합니다.

투자자라면 추격매수 때문에 사지 못한 재건축단지를 매수하세요. 매수타이밍은 11월중이 가장 좋습니다. 물론 갭투자 또는 재개발지분 매입도 마찬가지입니다. 규제책을 앞두고, 규제책이 발표되고 매도자의 심리가 극도로 불안할 때 역발상 투자를 하세요.

내집마련 실수요자는 선별적으로 청약하고 선별적으로 재고아파트나 분양권을 매수해야 합니다. 수도권 외곽은 지양(止揚)하고 서울 도심을 지향(志向)하세요.

정비사업지 인근 지은지 10년 이내 재고아파트가 가장 안전한 내집마련용 아파트입니다. 자금력만 된다면 서울 도심권 재개발지분도 적극 공략하세요. 중도금 대출규제도 없고 전매제한 걱정도 없습니다. 강남권 재건축단지로 내집마련할 수 있는 절호의 기회입니다. 11월이 말입니다. 3개월 정책효과를 명심하고 심리싸움에서 경쟁자(매도자 또는 다른 대기 매수자)를 압도하세요.

 

PS: 규제강화시대를 맞아 서울 등 수도권 9개 권역에서 11월에 투자해야 할 핵심지역의 투자등급을 공개합니다. 11월 10일(목)부터 시작합니다.

집단대출 규제와 아파트 시장

“강남권 vs 비강남권(강북)-강남권 규제 시그널이 나오면 비강남권(강북)이 반사이익을 얻습니다. 서울 vs 수도권-서울의 집값을 감당할 수 없으니 서울과 가까운 경기, 인천으로 go go 서울-인구 순유출 경기, 인천-인구 순유입 인천 인구가 19일 부산에 이어 3번째로 300만을 넘었답니다.~~~~” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=12487