10월 부동산시장에서 가장 궁금한 것

10월 부동산시장에서 가장 궁금한 것

10월이 찾아왔습니다. 연휴가 끝나니 4일부터 10월을 시작하는 기분입니다. 올해도 4분의 1밖에 남지 않았다고 생각하는 분들이 많을 것입니다. 반면 아직 4분의 1이나 남았다고 생각하는 분들도 있겠지요. 주택시장에서 투자자의 마인드도 똑같다고 생각합니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 10월 현재 부동산 투자자들이 궁금해하는 것들을 속시원하게 풀어보는 시간입니다. 물론 제 예측일 뿐입니다.

Q: 서울 아파트값은 언제 하락할까요?

A: 올 하반기라는 사람도 있고 2017년 하반기라는 사람도 있습니다. 주로 내세우는 근거는 입주물량입 증가에 따른 공급과잉입니다. 저는 서울 아파트값이 2019년까지는 우상향할 것으로 예상합니다. 그리고 2019년 이후 어느 순간 보합세로 돌아서 하방경직성을 띨 것입니다.

제가 내세우는 근거는 수급 즉 서울 아파트 공급부족입니다. 상승장에 공급부족을 해결하기 위해 아무리 서둘러도 5년이 지나야 입주할 수 있기 때문입니다. 타임래그(Time Lag) 현상 때문입니다. 물론 착공 기준으로 하면 3년 안팎이면 입주할 수 있습니다.

10년만에 찾아온 상승장에서 서울 아파트시장엔 실수요에 이어 투자수요가 지난 4월 이후 본격 가세하면서 공급부족이 심화됐습니다.

서울시 주택인허가 실적은 2002년에 16만가구에 달했습니다. 하지만 최근 2014년에는 6만5천가구에 불과합니다. 2015년에 10만1천가구로 전년보다 55.2% 증가했지만 공급과잉이라고 볼수 없습니다. 이중 2000년대 공급비중이 80%를 넘은 아파트가 2014년 2만9천가구, 2015년 4만1천가구에 불과해 50%를 밑돌고 있습니다. 아파트 공급 절대부족입니다.

특히 서울은 재개발 재건축 등 정비사업이 아파트 공급을 주도하고 있습니다. 즉 기존주택을 헐어야 아파트를 공급할 수 있습니다. 그래서 순공급물량(주택공급-멸실주택)이 중요합니다. 2022년까지 지속적으로 공급보다 멸실이 많아 순공급이 마이너스를 기록할 전망입니다. 

Q: 그럼 경기 아파트값은 언제 하락할까요?

경기권은 서울과 다른 양상을 보일 것입니다. 쉽게 말해 상승장이 서울보다 짧을 가능성이 높습니다. 이르면 2018년이후 국지적으로 공급과잉 후유증이 올 가능성이 높습니다. 금리가 오르면 더 빨리 올수 있습니다.

민간택지에서 주로 공급되는 수도권 외곽 아파트는 입주물량이 늘어나면 결국 가격 하락 압박을 받을 수밖에 없습니다. 그 이유는 아파트가 들어서는 지역의 내부수요가 취약하기 때문입니다. 입주물량 증가로 2018년 이후 매매 전세 동반 하락이 올 가능성이 있습니다. 특히 화성 김포 파주 등 서울에 대중교통으로 통근하기 힘든 곳이 ‘0순위’입니다. 이어 지하철로 서울 도심이나 강남에 30분이내 접근할 수 없는 비역세권 아파트가 ‘1순위’ 입니다.

Q: 오를대로 오른 강남 재건축단지 지금 사야할까요?

A: 결론은 사야 합니다. 아직 상승여력이 남아있기 때문입니다. 아직 거품이 아닙니다. 지난2010~2013년 상반기까지 하락장이 지속되면서 빠진 가격을 회복하고 오름세를 탄지가 얼마되지 않았습니다. 1년 미만입니다.

다만 막연한 추격매수를 하기보다는 가격이 올랐다고 하더라도 2017년에 사업속도가 빨라질 것으로 기대되는 재건축단지를 적극 공략할 필요가 있습니다. 상승장까지 겹쳐 상승폭이 가장 클 것으로 기대되기 때문입니다.

2017년 12월까지 관리처분인가 신청이 가능한 단지면 좋겠지만 고집할 필요는 없습니다.

강북권은 양천구 목동, 용산(이촌, 서빙고), 영등포(여의도, 당산) 등을 중심으로 재건축 연한이 도래한 아파트는 매수가치가 있습니다. 물론 서대문구 북아현뉴타운과 동작구 흑석뉴타운은 매수가치 충분합니다.

Q: 대출규제가 심해지는데 그래도 아파트를 사야 하나요?

A: 대출규제가 심할수록 가장 큰 피해자는 소득이 낮은 서민입니다. 무주택자는 물론 갈아타려는 교체수요도 적극적으로 대출을 받아야 합니다. 대출규제가 강화되기전에 대출을 받아야 합니다.

DSR(총부채원리금상환비율) 연내 도입을 추진하고 있지만 아직 구체적인 내용은 없습니다. DSR은 주택담보대출의 원리금 상환 능력을 통제하는 DTI에서 한단계 수위를 높여 중도금 집단대출, 신용대출도 원리금 상황 능력을 심사하겠다는 것입니다. 그 비율이 70%가 될지, 80%가 될지는 유동적입니다. 다만 2017년 7월까지 한시적으로 규제완화중인 서울 DTI 60%는 종료될 가능성이 높아 50%로 낮아질 것에 대해 대비해야 할 것입니다.

Q: 국내 금리인상은 언제 될까요?

A: 미국 금리가 연내 12월에 한차례 인상이 확실시 되고 있습니다. 하지만 국내 경기가 조선업 등 구조조정으로 여전히 좋지 않아 뒤이어 국내 금리가 오를 가능성은 매우 낮습니다. 여전히 한차례 금리인하 가능성도 있습니다.

그동안 금리와 집값을 보면 미국 금리가 오르면 국내 아파트값은 대부분 올랐습니다. 금리인상기(경기회복을 전제로 한)에 대부분 아파트값이 상승했습니다. 따라서 금리인상이 되면 집값이 하락할 것이라는 주장은 사실과 다릅니다.

국내 금리인상은 미국 금리인상 속도에 영향을 받을 수밖에 없습니다. 하지만 국내 경기가 회복되지 않는한 인상폭은 미미할 것입니다. 미국 금리인상 속도에 따라 내년 하반기 한차례 정도 국내 금리인상은 가능할 것입니다. 하지만 그 가능성은 높지 않다고 봅니다.  

Q: 갭투자 지금해도 되나요?

A: 5천만원 이하로 재고아파트를 전세끼고 사던 갭투자 시대는 저물고 있습니다. 전세가율 상승기에나 통하던 투자법입니다.

다만 1억원 안팎으로 지은지 10년 안팎된 재고아파트를 전세끼고 사는 레버리지투자는 유효합니다. 바로 지금처럼 상승장을 맞아 지난 7월 이후 전세가율이 하락는 시기에 최적의 투자법입니다. 다만 최근 매매가 상승폭이 커지면서 갭이 벌어지고 있으니 매수를 서둘러야 합니다.

30~40대가 선호하는 입지와 연식을 갖춘 재고아파트를 공략해야 합니다. 특히 정비사업지 주변 역세권 20~30평형대 중소형 아파트가 투자처입니다.

PS: 아직 매수하지 못했다고 늦었다고 생각해서는 안됩니다. 또다른 기회를 잡을 수 있는 시간이 남아있습니다. 묻지마 투자 또는 추격매수가 아닌, 시장을 냉철하게 바라보는 안목으로 저평가 아파트를 매수할 수 있는 기회를 10월 13일(목) 오윤섭의 아파트 투자 급소 강의에서 잡으세요^^

발로 뛰면서 느끼다

“4%대 이자 불만을 가졌던 시절엔 7~8% 수익에도 만족했었고, 만약 올지 모르는 마이너스 금리에는 2~3% 수익에도 만족하는 법(?)을 다들 배워가야할테죠. 일반적 시각과 다른 관점으로로 미리 마이너스 시절에 맞춰, 방망이 짧게 잡고 더욱 가열차게 고민해보게 되는 가을입니다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=11999