[투자백서42] 재개발 재건축 투자 필수상식

[투자백서42] 재개발 재건축 투자 필수상식

최근 재개발 재건축 등 정비사업 투자열기가 뜨겁다. 투자자들이 정비사업에 투자하기전 꼭 알아야 용어를 정리했다.

종전자산평가

-조합원들의 출자자산에 대한 출자비율을 결정하기 위한 평가. 사업시행인가 시점에 종전 토지 및 건축물 감정평가금액. 개발이익을 배제한 원가개념

-종후자산평가(조합원 분양가) = 종전자산평가 + 사업비

-따라서 종전자산평가가 낮아야 비례율이 높아지고 조합원 분양가가 낮아짐. 종전자산평가가 높으면 조합원 분양가 높아져 부담금이 높아짐

-종전자산평가가 높으면 현금청산자가 많아져 사업 차질

권리가액(재개발)

-재개발 조합원의 종전자산평가에 재개발사업을 통해 발생한 개발이익을 포함한 금액

-권리가액=감정평가액(종전자산평가)×비례율

비례율

-총수입에서 총사업비를 뺀 금액을 분양대상 토지 등 소유자 종전자산평가 총액으로 나눈 수치

-수입은 일반분양 및 상가 분양수입과 임대주택 매각수입이 대표적

-비례율은 100%+α가 가장 좋은 재개발 사업지

-사업부지에 비해 조합원 숫자가 많으면 비례율이 낮아진다

-일반분양이 적을수록 비례율은 낮아진다

-철거 및 이주가 지연될수록 비례율은 낮아진다

-비례율은 관리처분인가 이후 일반분양 이후에도 변동될 수 있다. 입주시점 잔금(조합원 추가부담금) 납부시점에도 변경 가능

무상지분율

-재건축사업에서 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가부담금 없이 조합원에게 부여할 수 있는지 나타내는 비율

-무상지분율을 알면 무상으로 배정받을 수 있는 평형과 추가부담금 예측 가능. 무상지분평형=대지지분×무상지분율

-무상지분율=(무상지분÷대지지분)×100

-무상지분=(개발이익÷평당 일반분양가)

-개발이익(순이익)=총수입=총사업비

-재건축 권리가액=대지지분×무상지분율×평당 일반분양가

-일반분양 수입이 많으면 개발이익이 커져 무상지분율도 올라간다

-대지지분이 많을수록 무상지분평형이 커진다

추가부담금

-조합원 분양가-권리가액