전세가율 하락은 대세상승 징후다

전세가율 하락은 대세상승 징후다

부자노트 독자님들은 여름 휴가 다녀왔나요? 저는 8월 중순이후 아내와 함께 강원도 호텔에서 호젓하게 힐링휴가를 보낼 계획입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 이슈가 되는 전셋값 하락과 전세가율 하락이 8월이후 집값에 어떤 영향을 미칠 것인지, 또 집값이 어떻게 움직일 것인지를 분석해보겠습니다.

주목할 것은 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 7년만에 하락했다는 것입니다. 전세가율 하락에 숨겨진 의미를 알아야 합니다.

먼저 전세가율이 상승한 2009년 이후 2016년 8월 현재까지 그 추이를 들여다봅니다.

2009년~2016년 전세가율 추이

서울 아파트 전세가율은 지난 2009년 1월 38%로 바닥을 찍은 후 지난 2016년 6월 75%를 정점으로 7월에 7년이상 지속된 상승세를 멈췄습니다.

서울 아파트 전세가율 상승기는 크게 1~3기로 나눌 수 있습니다. 우선 2009년부터 2013년까지 1기입니다. 매매 하락-전세 상승의 탈동조화 시기입니다.

글로벌 금융위기에 수도권 입주물량 증가로 집값 상승 기대심리가 바닥이었습니다. 구매력있는 유효수요자도 전세를 선택했습니다. 전세수요만 늘어나니 전셋값은 상승폭이 갈수록 커지면서 우상향했습니다.

반면 매매가는 집값 하락으로 매매수요가 줄어 조정장세가 지속됐습니다. 전셋값은 오르고 매매가는 떨어지니 전세가율은 고공행진할 수밖에 없습니다.

2013년부터 2015년까지 서울 아파트 전세가율 2기는 매매 전세 동반 상승, 즉 동조화 기간입니다.

2013년 5월 서울 아파트값이 바닥을 치면서 그해 하반기에는 보합세를 유지하며 바닥을 다졌습니다. 반면 초저금리에 집주인들은 전세를 월세로 돌리면서 전세 물건이 줄어 전세가율이 계속 상승했습니다. 전세가율이 60%를 돌파한 2013년 하반기 이후 전세입자의 매매수요가 점차 늘어나기 시작했습니다. 2014년 회복기를 거쳐 2015년 본격적으로 서울 아파트값이 상승했습니다. 하지만 전셋값 상승이 가파른데다 입주물량까지 적어 전세가율은 2015년 7월 70%를 돌파했습니다.

하지만 서울 아파트 전세가율 3기를 맞은 2016년 들어 상황이 바뀌었습니다. 강남권에서부터 전세수요가 주춤해졌습니다. 세입자가 오른 전세금만큼 월세로 부담하는 반전세로 재계약하거나 매매수요로 돌아서면서 전세난이 진정됐습니다. 2015년에 이어 2016년에도 전세끼고 재고아파트를 사는 갭투자가 늘어나 전세물건이 공급됐습니다. 또 지난해 하반기부터 늘어난 위례 미사 입주물량도 한몫했구요.

반면 매매가는 지난 3월 개포발 재건축 광풍이 불면서 상승폭이 커졌습니다. 4월 이후 강남권을 시작으로 서울 전역에서 재고아파트가 상승세를 보였습니다. 그래서 7월 서울 아파트 전세가율이 7년만에 하락한 것입니다.

2009~2013년과 정반대의 탈동조화(전세 보합-매매 상승)가 시작된 것입니다. 대구는 올들어 매매 전세가 동반하락하며 전세가율이 하락하고 있지만 말입니다.

하반기 이후 전세가율& 집값 시나리오

강남권에서 전셋값도 내려가고 전세가율도 내려가니 서울 아파트값도 하락하지 않을까? 또 경기권에 입주물량이 급증하는 2018년 이후 매매가가 하락하지 않을까? 생각하는 개미들이 많습니다.

전혀 그렇지 않을 것입니다.

서울 아파트값은 전세가율이 60% 넘어가는 시점에 상승세가 시작됐습니다. 2013년 10월 서울 아파트 전세가율은 60.1%로 60%를 돌파했습니다. 전셋값이 매매가를 끌어올린 것입니다.

하지만 2016년 서울 아파트 상승장은 2013년과 전혀 다른 시장입니다. 전셋값과 매매가가 따로 노는 시장입니다. 은행에 있는 돈이 아파트시장에 풀려나면서 투자수요가 주도하는 유동성장세 입니다.

8월 이후 서울 아파트 전세가율은 하향 안정화될 것입니다. 앞으로 최소한 2년 이상은 매매 상승-전세 보합(또는 약보합) 국면이 유지될 것입니다.

서울도 입주물량이 갈수록 늘어날 것입니다. 하지만 멸실주택도 2018년 전후 정점에 이르면서 크게 늘어날 것입니다. 따라서 서울 아파트시장에서 역전세난이 일어날 가능성이 매우 낮습니다.

반면 유동성장세로 인해 전세수요는 줄어들고 내집마련, 갈아타기 교체수요 등 실수요는 물론 투자수요가 늘어나 매매가 상승세가 계속될 것입니다.

특히 오는 9월 또는 10월 추가 금리인하가 단행되면 실수요는 물론 투자수요도 더욱더 증가할 것입니다.

8월 이후 성수기가 다가오면 매매가 상승률이 전셋값 상승률보다 높을 것입니다. 따라서 전세가율은 점차 낮아질 것입니다.

결론입니다. 

국지적이고 일시적인 서울 아파트 전셋값 약보합세가 매매가 하락으로 이어지지 않습니다.  서울 아파트 전세가율 하락은 시장의 무게중심이 전월세 임대시장에서 매매시장으로 옮겨가고 있다는 걸 의미합니다.

따라서 전세가율 하락은 매매가 대세상승 징후입니다.

구매력만 된다면 무주택자는 8월에 내집마련을 해야 합니다. 자금여력이 있는 투자자라면 3년이상 장기투자할 수 있는 저평가 아파트를 매수해야 합니다.

10년만에 찾아온 상승장(기차)에 올라타야 합니다. 물론 기차가 어디로 가는지는 알고 올라타야 할 것입니다. 우리는 지금 오늘의 상한가가 내일의 하한가가 되는 상승장 한가운데 있습니다.

집이 사라진다

“동탄에서 수서까지 SRT 편도 요금이 7,500원이다. 왕복이면 만오천원이고 한달이면 거의 40만원 돈이다. 이 돈이면, 2억을 은행에서 대출했을 때 월 이자와 비슷한 금액이다. 급행교통의 발전은 언뜻 보면 외곽에 호재 같으나 실상은 서울의 입지를 더욱더 공공하게 하는 하나의 피라미드로 작용하게 된다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=11232