갭투자가 아니라 소액투자를 하라

갭투자가 아니라 소액투자를 하라

여름휴가도 이제 끝물이군요. 머지 않아 아침 저녁으로 선선한 바람이 불어오겠지요. 추석이 지나면 진짜 가을이 오지 않을까 예상해봅니다. 하지만 서울 아파트시장은 뜨거워지고 있습니다. 움직임이 심상치 않습니다. 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2016년 하반기에 갭투자가 아닌 소액투자를 해야하는 이유를 정리했습니다.

재고아파트를 전세끼고 산다는 점에서는 갭투자와 소액투자는 같습니다.

갭투자는 전셋값과 매매가가 극단적으로 좁혀지는 주택시장에서 성행한 투자입니다. 이제 5천만원 안팎으로 투자하는 갭투자는 끝나가고 있습니다.

그 이유는 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 고점을 찍고 떨어지기 시작했기 때문입니다. 즉 매매가와 전셋값 차이가 벌어지기 시작했기 때문입니다.

갭투자는 전세가율이 70% 넘는, 전셋값 상승이 매매가 상승을 끌어올린 2014~2015년 주택시장에서나 통하는 투자수법입니다.

하지만 2016년 하반기 들어 전셋값이 안정화되고 매매가 상승폭이 커지면서, 매매 전세가 따로 놀면서 전세가율이 떨어지기 시작했습니다.

갭투자는 전세-매매 동반상승을 전제로 한 것입니다. 갭투자 대상 재고아파트는 전셋값이 하락하면 매매가는 오르기 힘든 아파트가 대부분입니다. 동반하락할 가능성이 높은 아파트입니다.

저는 갭투자 대신 소액투자를 권합니다. 소액 기준이 애매하지만 갭투자와 구분하기 위해 실투자비를 1억원 이상~2억원미만으로 하겠습니다. 자금이 부족하다면 담보대출을 지렛대 삼으면 될 것입니다.

2016년 하반기 소액투자 아파트를 구입할 때 내세우는 제 기준은 2가지입니다.

정비사업 이웃 아파트

부산과 서울 신규아파트 공급은 모두 재개발 재건축 등 정비사업이 주도하고 있습니다. 또 모두 아파트값이 우상향하고 있습니다.

정비사업이 활발해지려면 집값이 오를 수밖에 없습니다. 아니 집값이 올라야 합니다. 재고아파트값이 올라야 분양아파트 분양가가 오릅니다. 분양가가 올라야 정비사업의 주수익원인 일반분양 분양가를 올릴 수 있습니다. 일반분양 분양가가 오르면 수익성이 좋아져 건설사도 적극적으로 수주합니다. 따라서 정비사업은 더욱 활발해집니다. 서울은 물론 과천 수원 성남 광명 안양 안산 등 수도권 대도시 전역으로 정비사업이 확산됩니다.

소액투자처로 정비사업 주변 아파트를 전세끼고 사세요. 입주 10년 이내 새 아파트면 더욱 좋습니다. 정비사업으로 기존주택이 철거되면 멸실주택이 돼 공급이 일시적으로 줄어듭니다. 집주인은 대체취득 주택을 구입합니다. 자녀 학교와 직장 문제로 쉽게 다른 곳으로 이사하지 못하는 세입자는 주변 아파트에 대한 매매와 전세 또는 반전세를 놓고 고민합니다. 지금처럼 상승장에서는 전세보다 매매를 선호할 것입니다.

정비사업지 주변 아파트 매매수요가 늘어나니 가격이 오를 가능성이 높습니다. 서울의 경우 2018~2019년이 멸실주택수가 고점에 달할 것으로 예상됩니다. 따라서 10년만에 찾아온 상승장에서 정비사업 주변 아파트를 1억~2억원으로 전세끼고 사는 소액투자를 추천합니다.

물론 서울 정비사업지 조합원 지분(사업시행인가 전후)이나 분양권도 2억원미만으로 살 수 있다면 적극 추천합니다.   

직주근접+역세권+중소형 아파트

전세끼고 아파트를 살 때 가장 중요한 것은 바로 수요입니다. 구매력있는 유효수요층입니다.

지난 2013년 이후 주택시장 핵심 실수요층은 30대 후반(35~39세)과 40대 초반(40~44세)이었습니다. 직장인이 대부분인 이들이 선호하는 직주근접 아파트를 사야 합니다.

직주근접 아파트를 고를때 시간적 거리도 중요하지만 심리적 거리(물리적 거리)도 중요합니다.

서울 도심 또는 강남으로 출퇴근한다고 볼때 수도권에서 심리적 거리 한계선은 일산(북), 남양주 별내/다산신도시(동), 안산(서), 수원 광교신도시(남)까지 봅니다. 물론 파주에서도, 시흥에서도, 남양주 마석에서도 통근할 수 있습니다. 하지만 심리적 거리 한계선에서 멀어질수록 유효수요층은 급속도로 줄어듭니다. 한마디로 직주근접 아파트가 아닙니다.

서울에서 직장이 몰려있는 업무밀집지역(자족시설)은 마포 종로 명동 등 도심권, 여의도권, 테헤란로 등 강남권으로 나눌수 있습니다.

직장에 쉽게 접근할 수 있는 교통수단은 지하철입니다. 교통체증이 심한 서울에선 더더욱 그렇습니다. 강남을 통과하고 서울 업무밀집지에 쉽게 도착할 수 있는 노선이 황금노선입니다. 서울지하철에선 3호선, 8호선, 9호선이, 수도권 전철로는 분당선, 신분당선, 공항철도가 황금노선입니다.

아파트 평형은 앞에도 언급했지만 핵심 주택 수요층인 30대 후반과 40대 초반이 가장 선호하는 20평형대를 사야 합니다. 적어도 34평형 이하를 사야 합니다. 방 3개, 화장실 2개인 아파트가 좋습니다. 여기에 지은지 10년 이하고 현관구조는 계단식, 지역난방이면 더 좋겠지요. 초등학교가 가깝고 중고등 학군이 좋으면 물론입니다.

위와 같은 조건을 갖췄다면 분양권도 적극 추천합니다. 입주시점, 잔금납부 시점에 실수요층의 매수세가 증가할 것이기 때문입니다.

2016년 하반기부터 수도권 주택시장은 매매 전세가 따로 움직이기 시작했습니다. 갭투자가 가고 소액투자 시대가 오고 있습니다.

PS: 9월 1일(목)과 8일(목) 2주간 오윤섭의 아파트 투자 급소(기본반) 강의를 할 예정입니다. 소액 투자처는 물론 분양권/재개발재건축 투자처를 공개합니다. 또 최적의 매매타이밍 잡는 법, 저평가 아파트 찾는 법도 제시합니다. 많은 성원 바랍니다.   

못난이 주택을 잘 매도하는 방법

“1. 시장분위기가 좋을때 못난이부터 시집 보내자 2. 비인기 주택을 가지고 있다면 화장(리모델링)을 통해 가치를 올리자. 이것 또한 리스트 예방. 3. 입장을 바꿔서 매수자가 구입할 수 있는 상품을 만들자.(전세 갭 작게 이쁘게 포장) 4. 매도타이밍이 안 좋더라도 평형대별 수요가 있는 지역은 거래가 된다.(소형은 년중 거래 가능)...” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=11341