수도권 상승장은 5년 이상 지속된다

수도권 상승장은 5년 이상 지속된다

여름철 휴가가 절정으로 치닫고 있습니다. 점심에 식당에 가도 커피전문점에 가도 사람이 줄어들어 무척 한가하던구요. 남이 갈 때 가는 여름철 휴가도 좋겠지만 9월초처럼 남이 가지 않을때 가는 호젓한 휴가도 의미가 있을 것입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 주택시장 움직임에 대한 생각을 정리해봤습니다. 요즘 부동산 블로거중에서 빅데이터로 분석하고 임장으로 현장조사를 하며 전업투자자들이 많아지고 있습니다.

하지만 시장의 움직임을 예측할 수는 없습니다. 항상 말씀드리지만 그건 신의 영역입니다. 그보다 중요한 건 남보다 빨리 시장(특정 지역 분양권 재개발 재건축시장)에 진입하는 것입니다. 상승장에선 특히 그렇습니다.

전에 강의중 어느 분이 저에게 물었습니다. 10년만에 찾아온 주택시장 상승장이라고 하는데 그걸 어떻게 아냐고 말입니다. 물론 예측일뿐입니다. 저, 오윤섭의 판단입니다. 그리고 저는 제 판단을 믿고 있습니다.

최근에 가슴에 와닿는 글을 읽었습니다.

“Markets are never wrong, opinions often are”

주식시장에서 전설적인 트레이더로 불리는 제시 리버모어의 말입니다. 제시 리버모머의 말중 10년만에 찾아온 상승장에서 부동산 투자자들이 되새겨볼만 글을 소개하고 제 생각을 담아보겠습니다.

앞에 문장을 직역을 하면 “시장은 항상 옳고 의견은 자주 틀린다”는 말입니다. 이를 의역하면 시장에 순응하라는 것입니다. 아시다시피 주택시장도 비이성적으로 오랜기간 폭등하거나 폭락할수 있습니다. 하지만 시장이 아무리 어리석고 비이성적이라고 하더라도 시장에 순응해야 한다는 것입니다.

한마디로 시장에 맞서지 말라는 것입니다. 10년만에 찾아온 상승장임에도 일부에선 어차피 2018년 전후 공급과잉으로 인해 집값이 떨어질 것이니 지금 집을 살 필요가 없다고 생각하는 부동산 개미나 전문가들이 있습니다. 바로 이런 생각이 시장에 순응하지 않고 시장에 맞서는 것입니다.

단순히 입주물량이 많다고 주택시장이 침체되는 것은 아닙니다. 입주물량이 많더라도 이를 감당한 수요층, 매수세가 있다면(붙는다면) 공급과잉 문제는 나타나지 않습니다. 특히 서울은 2020년 전후까지 공급과잉에서 자유롭다고 봅니다.

“Don't trust your own opinion and back your judgment until the action of the market

itself confirm‎s your opinion”

당신의 의견을 믿어서는 안되며 시장 반응을 보고 당신의 의견이 옳은지 그른지를 판단하라는 말입니다.

요즘 사려고 했던 분양권이 두달만에 4천만원이 올랐는데 어떻게 하면 되냐고 물어보는 사람이 있습니다. 또 3개월만에 사려고 했던 재건축 단지가 1억원이 올랐는데 지금 사도 되냐고 물어봅니다. 바로 당신의 의견, 판단이 틀렸다는 것입니다. 당신의 의견이 틀렸다면 시장 상황에 따라 의견을 바꿔야 할 것입니다. 시장은 언제나 옳으니까요.

“The real money made in speculating has been in commitments showing in profit right from the start”

시장 진입을 신속히 하라는 의미입니다. 큰돈을 버는 경우는 언제나 신속하고 과감하게 남보다 빨리 시장에 진입할 때입니다. 주택시장 상승장에선 더욱 그렇습니다. 매매가는 우리를 위해 기다려 주지 않습니다. 상승장에선 오늘의 상한가가 내일의 하한가가 될 수 있습니다.

“It is not good to be too curious about all the reasons behind price movements”

가격이 움직이는 이유에 대해 너무 알려고 하지 말라는 것입니다. 어차피 시장이 어떻게 흘러갈지 확실히 알수 있는 사람은 없습니다. 집값 움직임을 완벽하게 설명해주는 이론은 존재하지 않습니다. 자주 틀리는 예측만 하지말고 시장에 진입해서 신속하게 투자하는 것이 중요합니다.

“Big movements take time to develop”

큰흐름은 시간이 걸립니다. 10년만에 찾아온 상승장은 쉽게 꺾이지 않습니다. 대구 부산 주택시장을 보면 최소한 5년 이상 유지될 것입니다. 물론 제 예측입니다.

제시 리버모어의 글에 제 생각을 담은 결론입니다.

“일정기간 확실한 추세를 이어왔다면 악재 하나가 나온다 해도 주택시장에 거의 영향을 미치지 않는다. 사람들의 의견은 무시한 채 오로지 시장 움직임에만 주의를 기울여야 한다. 아무도, 어떤 세력도 시장을 만들어낼 수 없고 무너뜨릴 수도 없다. 시장은 항상 옳다. 틀리는 건 사람들의 의견이다.”

10년만에 찾아온 상승장에서 이기려면 자기 자신과 자신의 판단을 믿어야 합니다. 올 하반기에 투자기회를 놓치면 빈부격차는 더 벌어질 것입니다. 아파트값도 지역별 가격편차가 가속화될 것입니다. 투자가치가 낮은 아파트를 팔고 투자가치가 높은 아파트로 갈아타야 합니다.

역전세난에 싼 전세가 증가해요?

“핵심은 매매수요가 살아있는지, 매매를 하려는 수요가 없다면 부동산 시장은 위기지만 지금은 매도자 우위시장이라는 점에서 역전세난 등등으로 매매가격이 빠지면 적극적으로 매매를 해야 합니다^^ 유가가 요즘 43달러까지 떨어졌다고 하는데 저금리, 저물가로 혜택을 보는 분들은 다 실물자산 포지션을 가지고 있는 사람이라는 점 꼭 유념하세요.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=10970