[6월5주 마켓워치] 단기 조정은 매수기회다

[6월5주 마켓워치] 단기 조정은 매수기회다

수도권 주택시장은 2013년 5월 바닥을 치고 그해 하반기 바닥을 다졌다. 그리고 2014년 회복세에 이어 2015년부터 본격적으로 상승했다. 2016년에는 3월 이후 강남권 재건축단지가 상승세를 주도했다. 전형적인 상승장 움직임이다. 강남 재건축 아파트값이 선행하고 비강남권이 후행하는 모습이다.

박근혜정부는 노무현 참여정부 시절에도 그렇듯 단기 급등하는 강남 재건축시장과 분양권시장을 진정시키려고 칼을 들었다. 바로 분양아파트 중도금 집단대출 규제다.

상승장에서 규제책 효과는 3개월 안팎을 보면 된다. 투자 심리가 위축되면서 단기 조정을 받겠지만 3개월이 지나면 다시 상승기운이 스멀스멀 올라올 것이다.

6월 마지막 주인 다섯째 주 주택시장은 6.24 브렉시트 ‘해프닝’에 이어 7월 1일부터 시행되는 중도금 대출규제 발표로 관망세를 보이고 있다.

또 개포동, 위례, 동탄2신도시, 광교신도시 등에서 불법 전매 단속까지 겹쳐 소강상태다. 단기 조정이라고 할수 있다. 동탄2신도시, 위례 등 분양권시장은 5백만~1천만원 매도호가를 낮춘 상태에서 거래됐다.

추격매수는 주춤하지만 급매물은 적극 매수에 나서고 있어 매수세는 여전하다. 

중도금 대출규제의 핵심은 다음과 같다. 7월 1일 이후 입주자모집고를 하는 분양아파트부터 대출규제를 적용받는다. 분양가가 9억원을 초과하는 아파트는 중도금 대출을 받을수 없다.  강남 재건축 분양물량을 타깃으로 한 것이다. 

나머지는 규제가 제한적이다. 세대별이 아닌 인당 대출 보증총액과 건수를 제한받는다.  수도권에선 중도금 대출을 1인당 최대 2건 및 6억원(지방 3억원)까지 대출받을 수 있다. 부부가 따로 받는다면 12억원까지 대출을 받을수 있다는 것이다. HUG와 별도로 주택금융공사에서 추가로 대출을 받을 수 있다.

예상대로 6월 이전에 분양한 아파트(주거용 오피스텔 포함), 즉 분양권은 대출규제 대상이 아니다. 기존처럼 소득증빙만 할수 있으면 자유롭게 중도금 대출 승계를 받을 수 있다.

또 재개발 재건축 조합원의 중도금(추가부담금) 대출은 규제대상이 아니다.

분양권 프리미엄은 소폭 하락하겠지만 투자자에겐 절호의 기회다. 프리미엄은 입주 3년 시점에 정점에 이른다. 최소한 잔금납부전까지 보유한다면 지금이 매수기회다. 

이번 중도금 대출규제 효과는 단기 조정에 그칠 것이다. 규제 발표 직후에도 매수세가 위력을 발휘하고 있어 더욱더 그렇다. 단기 조정 기간이 매수기회다. 특히 7월 비수기라면 더욱더 그렇다. 전세물건도 소진되고 있어 머지 않아 상승기운이 올라올 것이다.

7월 14일 분양예정인 개포주공 3단지 재건축 아파트, 디에이치 아너힐즈의 청약결과도 7월 주택시장에서 관전 포인트다. 분양가는 평당 평균 4천4백만원대가 유력하다.