[격변기 부동산] "불황에도 강한 도심 역세권"

[격변기 부동산] "불황에도 강한 도심 역세권"

진현진 기자|입력 : 2016.06.30 05:49

사상 유례 없는 1%대 저성장·저금리 시대. 마땅한 투자처를 찾지 못한 국내 시중 자금이 부동산으로 몰려 시장이 한껏 달아올랐다. 그 어느 때보다 안정적 투자자산에 대한 옥석 가리기가 중요한 시점에 박상언 유엔알컨설팅 대표는 ‘연금형 부동산’을 제시했다. 

박 대표는 본지가 주최한 <제2회 머니톡콘서트>에서 “저금리 시대에 알맞은 안정적인 투자처는 단연 연금형 부동산”이라며 “지속적으로 월세를 받을 수 있는 투자처를 고르는 것이 핵심”이라고 강조했다. 

◆모로 가도 ‘도심 역세권’ 

“불황에 강하고 연금이 잘나오는 도심 역세권 부동산이 저성장시대에 알맞은 투자처입니다. 싸게 사는 것보다는 팔고 싶을 때 빨리 처분할 수 있는 부동산에 접근하는 것이 현명합니다.”

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박 대표는 이날 “분양가격이 비싼 강남과 같은 도심지역이 수도권 외곽보다 분양이 잘 되는 이유는 월세가 밀리지 않기 때문”이라며 강연을 시작했다. 박 대표는 “외곽지역은 월세가 나오지 않는다”며 “한때 외곽지역에 짓는 펜션이 유행이었지만 이는 연금이 나오는 부동산이 아니다”고 역설했다. 부동산 투자의 기본인 ‘현금화’도 도심 역세권이 외곽보다 유리하다고 덧붙였다.

박 대표가 강조한 연금형 부동산은 우선 배후 수요가 풍부해야 한다. 기업이 많이 들어선 도심이 부동산 거래가 활발해 실거주와 임대 수요가 많다. 박 대표는 “강남처럼 직장이 많은 도심권의 환금성이 우수하다”며 “지방이라면 대규모 산업단지나 기업도시, 혁신도시, 공공기관 이전 지역 등 젊은 층 인구가 늘어나는 도시가 배후 수요가 풍부하다”고 조언했다.

대중교통과 교육환경이 좋은 지역도 투자성이 높은 연금형 부동산이다. 도시 간 접근성이 뛰어나면 수요자들이 늘어나기 때문. 특히 교통이 발달된 지역이면서 강이 있다면 최고의 가치를 자랑한다. 박 대표는 “세계 어느 나라든 강 주변의 도심권은 발전했다”며 “서울의 한강, 부산의 해운대, 대전의 갑천 등 소득이 높은 지역의 강변 부동산은 금성수 땅”이라고 말했다.

박 대표는 이익성장성을 고려한 건물가격 상승비율(PEG)이 높은 부동산도 투자할 만한 가치가 있다고 추천했다. 박 대표는 “10년 전 임대수익률이 연 6% 정도 됐던 강남 건물이 현재 연 3% 만 돼도 이는 손해 본 것이 아니다”며 “당시 투자한 건물 가격이 지금 2배로 올랐기 때문에 결국에는 종잣돈을 불린 셈”이라고 강조했다. 안전하게 월세를 받는 부동산은 물론 매각 시 2~3배 오르는 부동산도 연금형 부동산에 해당한다는 것이다.

◆로또 연금 ‘점포택지’ 

“아파트 자산을 줄이고 PEG가 높은 빌딩, 오피스텔을 가질 때까지 투자해야 합니다. 금융자산을 줄이고 가격탄력성이 강한 도심 역세권에 투자하세요.” 

박 대표는 불투명한 주택시장에 ‘연금형 상가’도 대안이 될 수 있다고 말한다. 특히 점포겸용 단독주택지를 염두에 둘 것을 강조했다.  

“1층에 상가를 짓고 2~3층은 세를 놓은 후 4층에 거주하는 점포겸용 단독주택은 로또 연금이나 다름없습니다. 1층에 상가가 들어가면 일반 주택보다 임대료를 2배 이상 높게 받을 수 있기 때문입니다.” 

그러나 박 대표는 점포겸용 주택지의 열풍에 휘말려 무작정 투자했다가 실패를 겪을 수 있다며 수익성과 분양성, 임대 가능성을 철저히 조사해야 한다고 말한다. 주기적으로 LH공사 홈페이지에 접속해 토지나 분양주택의 청약 등 ‘돈 되는 정보’를 수집하고 발로 뛰어야 한다는 것. 박 대표는 자신도 여전히 알토란 같은 연금형 부동산을 찾는 일에 몰두하고 있다고 덧붙였다.

박 대표는 “점포택지를 10년 이상의 연금으로 만들기 위해서는 프랜차이즈 박람회 등에 흥미를 붙여야 한다”고 조언했다. 상가시장의 트렌드를 읽고 적절한 임차인을 선정해야 하기 때문이다. 특히 상가시장은 내수경기와 맞물려 돌아가기 때문에 전체적인 부동산 경기의 흐름을 파악해야 한다고 조언했다. 

점포택지가 부담스러운 초보자들에게 박 대표는 이미 세입자가 있고 현재 상권이 형성된 상가를 안전한 연금형 부동산으로 추천했다. 독점적인 지위로 꾸준한 수익률을 추구할 수 있는 아파트단지 내 상가나 기존 상권에 비해 권리금 및 영업력의 발전 가능성이 높은 지역이면 더욱 좋다.

이외에도 박 대표는 최근 뜨는 연금형 부동산을 소개했다. 외국인을 대상으로 하는 임대사업, 물류창고, 주차빌딩 등이 바로 그것. 그는 “외국인 대상 임대사업은 임대료 문제가 발생하지 않는다는 게 장점”이라며 “국내 체류 외국인들은 ‘깔세’라고 하는 1~3년치 임대료를 연 4~6%에 한꺼번에 내곤 한다. 대부분 외국인을 고용하는 회사나 해당 국가에서 임대료를 대신 지급해 월세로 신경 쓸 일이 적다”고 전했다. 또 박 대표는 “물류창고와 주차빌딩 역시 최근 부상하는 연금형 부동산으로 천안 위쪽 지역에서 물류창고 투자는 엄청난 수익을 안겨다 줄 것”이라고 전망했다.

박 대표는 이날 강연에서 “연금형 부동산은 국민연금처럼 리스크가 없이 안정적인 수익이 나오는 형태”라면서 “직접 발로 뛰며 선별하는 안목을 길러 투자 기회를 잡아야 한다”고 당부했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제442호에 실린 기사입니다.