[투자백서26] 통화량이 아파트값에 미치는 영향

[투자백서26] 통화량이 아파트값에 미치는 영향

시장에 유통되고 있는 화폐를 통화라고 한다. 그 양을 통화량이라고 한다.

 

통화는 시장에 영양분을 공급해주는 ‘혈액’과 같다. 통화량이 경제 몸집에 비해 부족하면 경제는 침체돼 성장을 하지 못한다. 반면 몸집에 비해 통화량이 많으면 ‘혈압’이 높아져 물가상승 압력을 받는다. 물가는 오르고 돈의 가치는 떨어진다. 부동산 등 자산가치는 올라간다. 인플레이션이 일어난다.

 

통화량은 시장에서 어떤 단계를 거쳐 증가할까?

 

한국은행이 돈(본원통화)을 대량으로 찍어낸다→시중은행은 공급받은 본원통화를 종자돈 삼아 가계, 기업 등에게 대출해준다. 신용창조→대출받은 돈이 시장에 나와 통화량이 증가한다→ 통화량이 늘어나 돈의 가치는 떨어진다 →통화량 증가가 지나치면 인플레가 발생한다.

 

시장에서 통화량이 증가하는데는 은행의 역할(대출)이 가장 중요하다. 그래서 정부는 부동산시장이 과열되면 대출규제를 강화한다. 어려운 말로 신용경색이다. 반면 시장이 침체되면 금리를 낮추고 대출규제를 완화한다.

 

한국형 양적완화, 즉 한국은행에서 돈을 많이 찍어내는 양적완화는 집없는 서민에게 직격탄이 될 것이다.

 

돈을 많이 푸니 돈의 가치는 떨어지고 생필품 가격 등 물가는 오를 것이다. 반면 떠도는 부동자금이 부동산시장에 몰려 아파트값은 상승할 것이다.

 

통화량 지표에서 가장 중요한 건 M2다. 광의의 통화라고도 불린다. 현금과 수시 입출이 가능한 요구불예금(M1)에다 2년 미만 정기 예적금, 머니마켓펀드(MMF) 등 언제든지 현금화해 사용할 수 있는 금융자산을 더한 것이다.

 

부동산 투자자는 바로 M2 증가율을 주목해야 한다. 그 이유는 M2 증가율과 아파트값 등락이 거의 일치하기 때문이다. M2 증가율이 높아지면 시장에 풀린 돈이 갈수록 많아진다는 것이다.

 

전년 대비 M2 증가율은 지난 2013년에 바닥을 치고 우상향하고 있다. 2013년 5월 수도권 아파트값이 바닥을 치고 우상향하는 것과 일치한다. 2013년 4.8%, 2014년 6.6%,  2015년 8.6%로  M2 증가율이 갈수록 높아지고 있다.

 

2016년 들어 M2 증가율은 전년동기 대비 8% 대를 유지하고 있다. 또 3월에는 전달대비 1.1%나 증가해 평균을 크게 웃돌았다.

 

최근 투자수요가 많은 분양권, 재건축단지가 주택시장 상승장을 주도하는 것은 시중에 돈이 많이 풀리고 있다는 것을 방증한다. 한마디로 유동성 장세다. 통화량이 늘어나 돈의 가치가 떨어지고 부동산 등 자산가치는 오르기 시작했다.