[5월4주 마켓워치] 동탄역 GTX 요금이 1만원인데 호재?

[5월4주 마켓워치] 동탄역 GTX 요금이 1만원인데 호재?

최근 경기도 화성시 동탄2신도시에 분양권 투기광풍이 불고 있다.

5월 분양시장에선 북동탄도 아니고 남동탄에서 분양가가 1천2백만원이 넘는데 1순위 평균 청약경쟁률이 20대 1을 넘는다. 프리미엄 2천만~3천만원 붙을 것을 기대하고 청약하는 단타족도 크게 늘어나고 있다.

동탄2신도시는 연초까지만 해도 3천가구가 넘는 미분양이 있었으나 모두 소진됐다.

동탄2신도시는 3월부터 분양권시장이 들썩이더니 5월에 올들어 첫분양이 시작되면서 프리미엄이 요동치고 있다. 분양가가 오르자 인근 분양권 프리미엄이 한두달만에 2천만~3천만원씩 오르고 있다.

단타청약족 투기수요 투자수요에다 실수요까지 가세하면서 동탄2신도시 분양권시장에는 투기광풍이 불고 있다.

동탄2신도시 분양권시장에서 투기광풍은 어떻게 시작됐을까?

모델하우스에 떴다방이 몰린다→떴다방이 불법으로 청약통장을 확보해 대량 청약한다→화성은 물론 인근 경기권 청약자들이 프리미엄을 노리고 청약을 한다→높은 청약경쟁률에 놀라고, 프리미엄에 놀라 실수요와 투자수요를 끌어들인다→당첨자 발표를 하는 자정부터 떴다방은 정당계약 마지막날까지 불법 전매를 완료해야 하기 때문에 프리미엄을 최대한 끌어올리면서 거래를 성사시킨다→정당계약이후 떴다방은 떠나고 팔지못한 매도자와 비싸게 판 매수자만 남는다.

그이후 분양권 프리미엄은 어떻게 될까? 물론 수급에 따라, 호재에 따라 프리미엄은 등락을 거듭할 것이다. 하지만 동탄2신도시는 매수자가 기대하는 만큼 프리미엄은 오르기 힘들다.

동탄2신도시처럼 입주물량이 몰려 있고 실수요층이 부족한 분양권은 장세에 휘둘려 빨리 살 필요가 없다. 실수요자라면 차라리 맘편히 전매제한이 풀리는 1년이후에 정당한 프리미엄을 주고 사면 된다. 아니면 입주물량이 몰리는 입주시점, 잔금납부전에 사면 된다.

동탄2신도시의 내재가치는 높지 못하다. 입지의 한계가 뚜렷하다. 일산신도시처럼 말이다. 수요에 비해 공급이 너무 많다. 삼성전자 등 자족시설 호재는 더 이상 위력을 발휘하기 힘들다. 특히 평택 고덕신도시 아파트 분양이 시작되면 더욱더 그렇다.

현재 호재는 고속철도인 수서발 SRT가 연내 개통한다는 것이다. 이르면 11월 개통될 예정이다. 동탄역에서 수서역까지 18분 걸린다. 그럼 요금은? 현재 비슷한 구간인 광명역~서울역이 17분 걸리는데 요금이 8천원대다. 10% 싸다고 7천원대. 7천원을 내고 특별한 용무없이 타고 다니는 사람이 얼마나 있을까?

동탄2의 최대 호재는 수도권광역급행철도(GTX) 동탄~삼성 개통이다. 문제는 아직 착공조차 하지 못하고 있다는 것이다. 더 큰 문제는 언제 착공할지 아무도 모른다. 서울시와 강남구 갈등으로 연내 착공이 쉽지 않은 상황이다. 올해 착공해야 일러도 2021년 개통될 수 있다.

사실 삼성~동탄 구간은 급행전철사업으로 GTX와 별개 프로젝트였다. 한마디로 짝퉁 GTX다. 

여하튼 개통되면 동탄역에서 42km 떨어진 삼성역까지 20분에 도착할 수 있다. 교통혁명이다. 중간에 성남(판교)과 용인(구성)에 역에 생길 예정이다.

하지만 문제는 요금이다. 편도로 최소한 5천원(지난 2009년 GTX 건설계획을 발표할 때 기준으로는 4천원)은 될 것이다. 그럼 왕복 1만원을 내고 매일 강남으로 출퇴근을 한다?

정말 동탄2신도시 분양권을 사고싶다면 입지, 수익가치, 미래가치 등 내재가치를 분석해보라. 동탄2신도시는 서울에서 너무 멀리 떨어져 있다. 장점과 단점이 뚜렷하다. 입지의 한계를 뛰어넘을 호재는 없을 것이다.

지금 동탄2신도시 분양권을 사려는 사람은 투자원칙 없이 부화뇌동하는 양 같은 투자자가 아닌지 자문해야 한다. 항상 누군가의 뒤를 좇는 사람말이다.