분양권 전매 이렇게 하세요

분양권 전매 이렇게 하세요

이데일리 |2016.05.19 15:22  

  

- 전매 제한 기간 지나면 분양권 사고 팔 수 있어
- 분양권 가격은 계약금·납입 중도금에 프리미엄 더해 결정

[이데일리 원다연 기자]최근 세종시 공무원들의 분양권 불법 전매에 대한 검찰 수사가 주목을 받고 있다. 하지만 분양권 전매 자체가 불법은 아니다. 단기 시세 차익을 노리고 분양권을 사고파는 투기를 억제하기 위해 일정 기간 전매를 제한하고 있는데 이를 어기면 불법이 된다. 세종시에서 공무원들이 특별공급을 통해 받은 분양권은 3년간 전매가 금지되고 수도권 민영주택의 경우 6개월간 전매가 제한된다.

분양권은 입주할 수 있는 권리이므로 분양권 전매는 결국 건설사와 계약을 맺은 입주자의 명의를 변경하는 과정이 된다. 때문에 분양권을 사려는 사람은 먼저 매도자가 실제 건설사와 계약을 맺고 계약금과 중도금을 납입했는지 확인해야 한다. 건설사에 증명서 발급 요청을 통해 확인할 수 있다.

명의를 확인했다면 매도자와 매수자가 분양권 가격을 협의해 매매계약서를 작성한다. 분양권 가격은 총 분양가격이 아닌 매도자가 납부한 계약금과 중도금에 프리미엄(웃돈)을 더한 금액으로 결정된다. 중개인을 통해 분양권 전매를 할 때 중개수수료 역시 총 분양가격이 아닌 분양권 가격을 기준으로 지급하면 된다. 계약서를 작성해 거래가 이뤄지면 이를 관할 지자체에 신고해야 한다. 분양권 전매는 거래신고 대상으로 실거래가 신고가 필수다.

거래 신고까지 마치면 다음은 매도인의 중도금 대출 여부에 따라 달라진다. 매도인의 대출이 있다면 대출승계 과정이 필요하다. 매수자가 매도인의 대출승계에 합의하면 대출금융기관에서 중도금 대출채무 승계 신청서를 작성하고 확인을 받아야 한다.

다음은 실질적인 명의 변경 절차다. 매도인과 매수인이 각각 필요 서류를 준비해 분양사무소에서 명의 변경을 확인하는 확약서에 건설사의 확인도장을 받으면 명의 변경이 이뤄진다.

마지막으로 매도인은 60일 이내에 관할 세무서에 양도소득세를 신고해야 한다. 분양권 양도세는 양도가액에서 취득가액과 중개수수료를 제외한 금액에 양도소득세율을 적용한다. 양도가액은 실질 거래한 가액으로 계약금과 중도금에 프리미엄을 더한 금액이고, 취득가액은 실제로 취득한 가액으로 프리미엄을 제외하고 계약금과 중도금을 더한 금액이다. 양도소득세율은 분양권 보유 기간에 따라 차등 적용된다. 소득세법 규정에 따라 1년 미만의 분양권에는 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상에 대해선 6~38%가 적용된다.

지역에 따른 분양권 전매 제한 기간. 사진은 주택도시기금 포털 갈무리.

원다연 (here@edaily.co.kr)