비수도권도 주택대출 땐 초기부터 원리금 상환

비수도권도 주택대출 땐 초기부터 원리금 상환

[중앙일보 조인스랜드] 입력 2016.05.02 08:52

거치 기간은 최장 1년으로 단축 지난달 29일 대구 수성구 황금동 캐슬골드파크 앞 종합상가 1층. 부동산 중개업소 10곳이 문을 열어 놓았지만 손님은 눈에 잘 띄지 않았다.

이 아파트 1~5단지(총 4256가구)에서 지난달 성사된 매매거래는 1~2건에 불과했다. 지난해 가을만 해도 한 달에 10건 넘게 거래됐다. 집값도 빠져 지난해 5억2000만원에 팔리던 84㎡형(이하 전용면적) 로열층이 4억7000만~4억8000만원에 나온다.

5~6개월 새 4000만~5000만원 빠졌다. 동원공인 정재환 대표는 “정상 시세보다 5000만원 싼 급매물이 나와도 사려는 사람이 없다”고 전했다.

지방 주택시장이 휘청거리고 있다. 지난 2~3년간 공급 물량이 급증하고 집값이 많이 뛰어 피로감이 쌓인 상태에서 대출 규제 강화 시행을 앞두고 매수 수요가 뚝 끊겼다. 국토교통부에 따르면 올해 1분기(1~3월) 지방 주택매매 거래량은 10만3383건으로 지난해 같은 기간보다 26.2% 줄었다.

특히 지방 주택시장을 선도하던 대구가 58.9%, 광주광역시는 46.1% 각각 급감했다. 거래가 줄면서 집값도 빠졌다. 2013년 3월부터 34개월 연속 오르던 지방 아파트값은 올해 1월 보합(0%)세를 보인 뒤 석 달 연속 내리막길이다(한국감정원). 올 들어 대구가 1% 가량 떨어져 전국에서 하락률 1위를 기록했다.

상환액 부담되면 고정금리 택해야

부동산 업계에선 2일부터 은행권의 ‘여신심사 선진화 가이드라인’이 비수도권에서도 시행되면 지방 주택시장이 더욱 위축될 것으로 본다. 원리금 상환 부담을 느낀 주택 수요자들이 대출을 꺼릴 가능성이 커서다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “주택 구입 자금을 마련하기 어려워지게 되므로 주택거래가 주춤해지고 가격이 조정 받는 지역도 늘어날 가능성이 크다”고 말했다.

대구·경북 등은 입주 예정물량이 많다. 부동산114에 따르면 지난해 1만4000여 가구가 입주한 대구에선 올해 2만6000여 가구, 내년 2만1000여 가구가 각각 집들이한다. 경북에서도 내년까지 입주하는 아파트가 3만9000여 가구에 이른다.

조선·해운 등 구조조정 대상 기업 대부분이 지방에 몰려 있는 점도 악재다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “울산·거제 등 구조조정이 예상되는 지역은 지역경제가 어려운 상황이라 설상가상으로 대출 규제까지 가해지면 집값 하락이 본격화할 수 있다”고 내다봤다.

반면 다른 의견도 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “대출 규제가 이미 시장에 반영된 상황이어서 집값이 크게 떨어지진 않을 것”이라고 분석했다. 금융위원회는 1일 배포한 자료에서 “비수도권 고객들이 자발적으로 분할상환?고정금리를 이미 선택하고 있다. 새로운 부담으로 작용하진 않을 것”이라고 밝혔다.

신규 분양시장은 입지에 따라 양극화 현상이 이어질 것이란 분석이 많다. 김규정 위원은 “분양시장은 기존 주택시장과 달리 대출 규제에서 비켜나 있어 비교적 활기를 띨 것”이라면서도 “기존 주택시장이 크게 위축될 경우 분양시장도 결국 타격을 받을 수밖에 없다”고 했다.

◇여신심사 선진화 가이드라인=

처음부터 나눠 갚는 방식으로 대출 구조를 바꾸기 위해 은행권이 만든 가이드라인. 지난 2월 수도권부터 적용됐다. 이에 따르면 주택 구입용으로 담보대출을 받을 땐 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 최장 1년)만 가능하다.

대출 상환 부담이 과도하거나(LTV 또는 DTI 60% 초과) 객관적인 소득증빙이 어려운 경우도 분할상환 대상이다. 기존 대출의 만기연장과 집단대출(중도금·이주비·잔금대출), 단기자금은 예외로 한다. 지난해 62.4%였던 비거치식 분할상환 비중은 가이드라인 적용 직후인 올 2월 76.9%로 높아졌다.