[투자백서16] 2018년, 부동산 10년 주기설 올까?

[투자백서16] 2018년, 부동산 10년 주기설 올까?

집값이 10년마다 주기적으로 상승과 하락을 반복한다는 부동산 10년 주기설은 아직도 유효할까?

 

지난 1980년대 국내 집값은 1988년 절정에 달했다. 압구정동 현대아파트가 사상 처음으로 평당 1천만원을 돌파했다. 연간 30만가구에 달하던 주택공급이 1980년에 경제위기로 15만가구로 줄어들고 그 이후 87년까지 25만가구 안팎에 그쳤다.

 

여기에 1986~88년까지 3저 호황(저달러, 저금리, 저유가)으로 밀려든 달러가 시중에 풀리면서 과잉유동성으로 집값은 폭등했다. 급기야 노태우정부는 1989년 4월 ‘주택 200만호 건설계획’을 발표했으며 입주시점인 1993년에야 집값이 안정됐다.

 

두 번째 집값 상승하락은 10년만인 1998년에 찾아왔다. 97년 IMF 사태 직후 집권한 김대중 국민의 정부는 1998년 집값이 폭락하자 경기 부양책으로 부동산 규제를 대폭 완화했다.

 

99년부터 본격적으로 집값이 상승하기 시작해 두자릿수 상승세를 기록했다. 2002년에는 서울 아파트값이 30%나 폭등했다. 상승세는 낙폭이 있었지만 서브프라임 사태로 비롯된 글로벌 금융위기를 맞은 2008년 이후 하락세로 돌아섰다.

 

그리고 다시 2018년을 앞두고 부동산 10년 주기설이 회자되고 있다.

 

2013년 상반기 바닥을 친 아파트값은 그해 하반기부터 회복세로 돌아섰다. 2015년부터 상승기에 진입했다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택공급이 급감해 수요에 비해 공급이 부족한 것이 상승요인이었다. 또 초저금리에 전세난이 겹치면서 전세입자의 매매수요를 자극했다. 이 때문에 2015년까지는 과거와 달리 투기수요가 아닌 실수요가 지난 주택시장을 주도했다.

 

집값 회복에는 2013년 집권한 박근혜정부의 규제완화책도 한몫했다. 그러나 빚 내서 집 사라고 했던 정부는 2015년 11월 가계부채 대책을 발표하면서 대출규제를 시작했다. 그러다 4월 총선을 앞두고 한국판 양적완화를 발표하는 등 오락가락하고 있다.

 

1988년, 1998년, 2008년에 이어 2018년에 공급과잉 등으로 집값이 5년 하락하고 2023년부터 5년간 상승할까?

 

경기 사이클처럼 부동산시장도 사이클은 존재한다. 하락기, 회복기, 상승기, 조정기를 통상 10~20년 주기로 반복하는 것이다. 다만 수급, 정책, 경기 등 주택시장 내외 변수에 따라 사이클은 길어질수도, 짧아질 수도 있다. 상승기는 물론 지난 2008년 이후 하락기처럼 그 기간이 얼마나 지속될지는 아무도 알수 없다.