‘원금+이자’ 나눠 갚는 新주택담보대출제도 활용법-만기 가급적 길게…원금균등상환 유리

‘원금+이자’ 나눠 갚는 新주택담보대출제도 활용법-만기 가급적 길게…원금균등상환 유리

여신심사 선진화 가이드라인 시행 후 주택 거래량이 줄어들고 있다.

그만큼 대출을 신중히 하려는 움직임이 많다는 방증이다.

“일선 창구에서는 주택담보대출 상담고객이 줄어든 건 사실입니다. 다소 여유가 있는 분도 빚을 내 집을 사려는 움직임이 적어요. 아무래도 심리적인 면이 더욱 강하게 작용하지 않나 생각합니다. 개인고객들은 쏠림 현상이 있어 남이 안 하거나 분위기가 나빠지면 동조화 현상을 보입니다.” (조상원 씨티은행 PB팀장) 새로운 주택대출제도 시행 후 달라진 풍경이다. 정부와 전국은행연합회는 가계부채 종합 관리방안의 세부 적용 기준을 담은 ‘여신심사 선진화 가이드라인’을 마련하고 올해 2월부터 수도권에서 적용하기 시작했다. 비수도권은 오는 5월부터 적용할 예정이다. 여신심사 선진화 가이드라인은 종전에는 담보능력을 기준으로 주택담보대출 심사를 했다면 올해부터는 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 둔다. 쉽게 말해 갚을 만한 사람에게만 주택담보대출을 해준다는 말이다. 더불어 대출이 이뤄짐과 동시에 곧바로 원금과 이자를 함께 갚아나가도록 유도하는 게 핵심이다. 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과하는 고부담 대출, 신규 주택 구입용 대출, 주택담보대출의 담보 물건이 해당 건을 포함해 3건 이상인 경우 등은 분할상환대출이 우선 적용된다. 소득 산정 시 신고소득을 적용한 대출 역시 분할상환대출 대상이다. 제도 시행 때문인지 수도권 부동산은 영향을 꽤 받는 분위기다. 서울부동산정보광장에 따르면 2월 20일 기준 2월 서울의 아파트 매매거래 건수는 3268건. 일평균 164건으로 지난해 같은 기간 대비 50% 수준에 그쳤다. 연초 주택 거래량 역시 감소세다. 국토부에 따르면 1월 전국 주택 거래량은 지난해 12월에 비해 29% 줄었다. 서울의 아파트값 역시 최근 0.01% 떨어지면서 87주 만에 하락세를 보였다. 현장에서는 찬바람이 더 거세다고 입을 모은다. 구본석 KEB하나은행 아시아선수촌 PB팀장은 “2월 들어 부동산담보대출 신청 건수가 확연히 줄어들었다. 지난 1월의 경우 부동산 비수기인 특성을 감안하더라도, 거래 건수나 상담 건수가 절반 이상 감소했다”고 말했다.

문제는 이자 비용 ▶현금흐름 맞게 분할상환 전략 잘 짜야 그럼에도 집을 사야 하는 사람이라면 어떻게 해야 할까. 우선 본인이 가이드라인 적용 대상인지부터 따져봐야 한다. 주택금융공사 셀프상담 코너 ‘안심주(住)머니’ 서비스에 접속, 앱에서 나오는 질문에 순서대로 답하면 이번 가이드라인 적용 대상인지 알려준다. 안심주(住)머니에선 금리 할인 쿠폰도 발급해 장기 고정금리·분할상환 주택담보대출인 보금자리론 금리 등을 할인받을 수 있다. 다음은 이자 비용을 따져봐야 한다. 전문가들은 분할상환 전략을 잘 짜는 게 중요하다고 입을 모은다. 분할상환은 원리금 균등상환과 원금 균등상환으로 나뉜다. 원리금 균등상환은 매월 갚는 돈을 일정하게 정하는 방식이고, 원금 균등상환은 초기 상환 부담은 크지만 조금씩 이자가 줄어드는 방식이다. 각자 자금 상황이 다 다르겠지만 같은 대출 조건이면 원금 균등상환이 원리금 균등상환에 비해 이자 총액으로 따져봤을 때 더 유리한 경우가 많다. 2억원, 2.9% 금리, 15년 동안 분할상환 조건이라면 원금 균등상환 방식은 첫 달엔 159만원을 낸다. 이후 매월 약 3000원씩 상환금액이 줄어든다. 만기 직전엔 113만원만 내면 된다. 원금 균등상환 방식으로 이자를 계산해보면 15년간 총 4374만원을 내는 꼴이다. 원리금 균등상환은 이보다 좀 더 많은 이자를 내야 한다. 매월 137만원을 일정하게 갚아야 하는데 이때 총 이자는 4688만원이다. 같은 대출 조건임에도 불구하고 분할상환 방식에 따라 약 314만원의 차이가 발생하는 셈이다. 은행권에 따르면 아직까지는 원리금 균등상환이 원금 균등상환보다 신청 비율이 높다고 전한다. 대출 만기 때까지 이자가 같으니 자산관리가 비교적 쉬워서다. 하지만 중도상환 계획이 있고 이자를 최대한 줄이려는 사람이라면 원금 균등상환을 선택하는 게 더 낫다. 은행권에서도 시간이 갈수록 원금 균등상환 방식으로 갈 가능성이 높다고 내다본다. 대출 심사 때 DTI 산정 비율을 최대한 높게 받는 데도 신경 써야 한다. 전문가들은 신용대출과 통장자동대출(마이너스통장)을 가급적 심사 전에 없애거나 한도를 줄이라고 조언한다. 구본석 팀장은 “대출 심사의 기본이 되는 DTI 산정 시 기존에 받은 신용대출도 포함되므로 신용대출을 줄이는 것도 원리금 부담을 줄이는 재테크 방법”이라고 말했다. 마이너스통장을 실제 이용하지 않고 한도만 설정해뒀다 해도 약정금액 전체가 본인 부채로 합산되기 때문에 DTI 산정 때 불리하게 작용한다. 따라서 담보대출 신청 1~2주 전 미리 한도를 줄이면 좋다. 대출기간을 최대한 길게 가져가는 것도 대출 부담을 줄이는 방법이다. 만기를 15년보다 20년, 20년보다 30년으로 설정하면 매달 ‘원금+이자’ 상환금액이 줄어들 수 있기 때문. 다만 만기 30년 상품의 경우 무조건 전액을 매달 분할상환해야 해 중간에 원금 일부를 갚는 식의 중도상환이 힘들다. 여력이 된다면 20년짜리 상품에 가입하되 일부는 분할상환, 일부는 만기상환으로 나눠서 선택하는 것도 대안이다.

금리 오를 때 부담 느끼면 고정금리로 ▶DSR 시스템, 상환불능 사전 차단 지금 금리 수준으로는 원금과 대출이자를 갚을 만하지만 만약 금리가 오를 경우 부담을 크게 느낄 사람은 어떻게 해야 할까. 고정금리 대출이 유리하다. 변동금리로 대출을 받을 경우 은행에선 총부채원리금상환비율(DSR) 평가 시스템을 도입해 금리가 올랐을 때 못 갚을 것 같은 사람을 걸러내고 있다. 참고로 현재 주택담보대출의 조건은 소득에 따라 DTI의 60%까지는 인정한다. DSR 시스템은 이 대출자가 향후 대출금리가 올라갔을 때 갚아야 할 부담이 DTI의 80%를 넘어설 것으로 보이면 애초에 대출을 막는다. 그래서 향후 자금흐름이 애매한 사람이라면 고정금리 상품을 택하는 게 유리하다. 은행권에서는 고정금리 상품을 택했을 때 인센티브도 준다. 고정금리로 대출을 받으면 5%, 거치기간 없이 대출 후 매달 즉시분할하면 5%를 추가로 대출할 수 있다. 소득이 많이 잡히지 않는 자영업자의 경우 소득 증빙 자료 제출에 신경 써야 한다. 시중은행 관계자는 “가이드라인 적용 후 대출 시 원천징수영수증(근로소득), 소득금액증명원(사업소득) 등 객관적인 소득 증빙 자료를 내도록 심사가 강화됐다. 자영업자의 경우 소득 추적이 어려울 수 있는데 그럼에도 대출을 받으려면 국민연금, 건강보험료를 바탕으로 추정한 소득(인정소득)이나 신용카드 사용액, 매출 등으로 추정한 소득(신고소득)으로 심사를 받는 게 유리할 수 있다. 통상 소득증명원과 신용카드 사용액까지 감안해 대출 심사를 받는다”고 설명했다. 개인대출은 찬바람, 집단대출은 휘파람 가이드 적용 대상서 제외, 1월에도 증가세 지속 최근 한국은행 발표에 따르면 은행권 집단대출 잔액(실행 기준)은 2015년 4분기 기준 110조3000억원이다. 2015년 1분기 대비 8조8000억원이나 늘어났다. 안심전환대출로 인한 개별 대출 전환 8조9000억원까지 포함하면 집단대출은 총 120조3000억원에 달한다. 올해 1월에도 증가세는 계속되고 있다. 금융위가 집계한 1월 말 기준 집단대출액은 111조4000억원을 기록했다. 주택담보대출 증가액 중 집단대출 비중은 1월 기준 40.4%에 달한다. 지난해 4분기만 해도 이 비중은 29.6%였다. 집단대출이 가파르게 늘고 있는 이유는 대출심사 강화 대상에서 제외돼 있기 때문이다. 집단대출은 시공사의 보증만으로 심사 강화 기준을 적용받지 않는다. 금융당국도 이런 문제를 인식하고 지난해 10월부터 ‘중도금 집단대출’에 대한 은행권 심사 강화에 나서고 있긴 하다. 하지만 집단대출은 전체 가계대출의 9% 수준에 불과하고, 연체율도 역대 최저 수준이라는 점, 집단대출 규제마저 본격화하면 부동산 경기에 찬물을 끼얹을 수 있다는 의견도 많아 드러내놓고 규제를 강화하지는 못하는 분위기다. 윤석헌 숭실대 금융학부 교수는 “집단대출도 점진적으로 심사를 강화, 가계부채 문제에 사전대비를 해야 한다”고 말했다. [박수호 기자 suhoz@mk.co.kr / 사진 : 윤관식 기자] [본 기사는 매경이코노미 제1847호 (2016.03.02~03.08일자) 기사입니다] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]