나쁜 뉴스에 반응하면 필패한다

나쁜 뉴스에 반응하면 필패한다

이번 주 날씨가 아주 변화무쌍합니다. 지난주 금요일부터 한파가 몰아치더니 일요일에 절정에 달했습니다. 제주 호남지역엔 많은 눈이 내리고 서울도 화요일에 눈이 왔습니다. 화요일 이후 낮기온이 영상으로 올라가면서 겨울 평년기온을 되찾았습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrAapt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 1월과 같은 악재장, 조정장세에서 부동산 투자가 쉽지 않은 이유를 설명하려고 합니다. 투자자들은 개미처럼 과민반응을 할 것인가? 가치투자자처럼 활용할 것인가를 결정해야 할 것입니다.

최근 블로그나 카페를 통해 부동산 데이터 분석 글들이 넘쳐나고 있습니다. 데이터는 어디까지나 과거를 나타나는 참고지표입니다. 무시하지 말라는 것이 아니라 참고만 하시면 됩니다.

부동산 투자에 성공하려면 건축인허가, 분양물량, 입주물량, 미분양, 거래량 등 각종 부동산 데이터를 자기만의 눈으로 분석하는 것보다 중요한 게 있습니다. 그게 무엇일까요?

지금 위례 분양권을 사지 않는 이유

예를 들어봅니다. 2015년 11월부터 입주가 시작된 힐스테이트 위례가 있습니다. 비록 선호도 높은 휴먼링 안에 위치하지 않고 송파권이 아닌 성남권이지만 미래가치는 높다고 생각합니다.

분양가가 6억7천만원대인 39평형 매물이 7억원대에 나오고 있습니다. 전세는 4억원대입니다. 최근 조정장세로 시장이 냉각되고 위례 입주물량이 일시적으로 늘어나면서 약세를 보이고 있습니다. 급매물이 나오고 있습니다.

하지만 이를 선뜻 사려는 사람이 없습니다. 미래가치가 높다는 것은 대부분 공감하지만 사는 사람은 매우 드뭅니다.

힐스테이트 위례는 서울지하철 8호선 우남역(2017년 개통예정)이 걸어서 5분이내 거리인 역세권 단지입니다. 석촌역과 잠실역에서 각각 9호선과 2호선으로 환승하면 강남 전역에 쉽게 접근할 수 있습니다.

입주시점에 기반시설이 부족하고 대중교통 여건이 좋지 않아 투자하지 않는 매수자는 많지 않을 것입니다. 분양권 프리미엄이 너무 높아 사지 않는 매수자도 마찬가지입니다.

공포가 휩쓸고 있는 조정장세에 가격이 떨어지는 상황에서 더 떨어질까 봐 사지 않는 사람이 대부분일 것입니다.

위례 아파트값은 기반시설 입주에 따라, 전철망 개통에 따라 업그레이드될 것입니다. 우남역 개통 전후에, 위례선(트램) 개통(2021년 예정)에, 위례신사선(2023년 예정) 개통에 한번 업그레이드 될 것입니다.

지금 분양권을 사서 5년간 보유하고 판다면 수익이 만만치 않을 것입니다. 하지만 지금 위례 분양권을 사는 사람은 많지 않습니다.

투자는 단순하지만 쉽지 않다

워런 버핏이 말했습니다. “투자는 단순하지만 쉽지 않다”고 말입니다. 이를  현재 주택시장에서 풀어써보겠습니다.

위례 분양권은 미래가치가 높습니다. 그리고 1월은 매수자 우위 시장이라 협상력을 갖고 적정가로 매수할 타이밍이라는 것을 누구나 알 수 있습니다. 따라서 투자는 단순합니다.

하지만 지금과 같은 악재장, 조정장세에서 매수하는 것, 즉 저지르는 것은 쉽지 않습니다.  공포와 두려움이 시장을 지배하고 있을 때 말입니다. 따라서 투자는 쉽지 않습니다.

부동산 데이터 분석을 잘못해서 투자에 실패하는 것이 아닙니다. 정보가 없어서 실패하는 것이 아닙니다. 심리싸움에 지기 때문에 실패하는 것입니다. 평정심을 잃고 초조와 조바심으로 인해 실패하는 것입니다.

공포에 휩싸여 어쩔수 없이 매도하려는 사람이 많을 때 가치투자자에겐 최적의 매수타이밍입니다. 장세에 휘둘리지 않고 오로지 미래가치에 따라 내재가치가 풍부한 아파트를 찾아 매수하기 좋은 때 입니다.

그리고 최소한 3년이상 장기 보유하고 매도타이밍을 잡습니다. 장세에 휘둘려 매도타이밍을 잡지 않고 시장에 끝까지 남습니다. 그래서 최대의 수익을 올립니다.

정리합니다. 부동산 투자에 성공하는 사람은 데이터 분석을 잘하는 사람이 아닙니다. 1월과 같은 악재장에서 과민반응을 하지 않는 사람입니다. 나쁜 뉴스에 반응하지 않는 사람입니다. 악재장을 무시하거나 최적의 매수타이밍으로 활용하는 사람입니다. 시간싸움에서 이기는 사람입니다.

노후를 위해 집을 저축하라

“그 현상에서 기회를 찾는 것, 그것이 투자자의 바른 생각이다. 그 현상에서 이면의 속성을 파악하는 것이 투자자의 바른 생각이다. 그 현상에서 기회를 찾는 것만이 투자자의 바른 생각이다. 그 현상을 나에게 유리하게 재해석하는 것만이 투자자의 바른 생각이다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=8336