아파트 분양권,입주권 절세방법

아파트 분양권,입주권 절세방법

부동산 분양권은 형체가 있는 부동산은 아니나 잔금 등을 거치면 부동산이 되는 일종의 권리에 해당한다. 한편 입주권은 재개발이나 재건축 사업과정에서 조합원들이 가지고 있는 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 이 중 분양권은 단순한 권리에 불과하나 입주권은 준부동산에 해당하여 분양권과 다르게 세법이 적용되고 있다. 따라서 보유한 재산의 종류에 따라 세금의 내용일 달라질 수 있음에 유의해야 한다. 지금부터는 부동산과 관련된 분양권 및 입주권에 대한 과세 및 절세원리를 정확히 파악해보자.

아파트 분양권 과세 및 절세원리

 

아파트 분양권을 보유하고 있는 경우에는 아파트의 취득시기에 주의해야 한다. 취득시기에 따라 적용되는 세법이 달라지기 때문이다. 아래 사례를 통해 이를 확인해보자.

<사례>
경기도 일산에서 살고 있는 김영찬씨는 분양권을 보유하고 있다. 그는 분양받은 아파트가 완공되면 입주할 수도 있고 아니면 완공 전후로 하여 이를 전매할 수도 있다. 이 같은 상황에서 물음에 답하면(물음은 서로 독립적이다)?

• 물음1 : 완공 전에 분양권 상태로 양도하면 양도소득세는 얼마나 나올까? 보유기간은 1년이며, 양도가액은 1억원, 불입금액은 8,000만원이다.
• 물음2 : 완공은 되었지만 잔금을 미룬 상태에서 계약일로부터 2년이 지난 후 분양권으로 양도하면 세율 적용은?
• 물음3 : 분양아파트를 취득하면 취득세는 얼마인가? 그리고 이를 취득 후 바로 양도하면 양도소득세는 어떻게 될까?
• 물음4 : 김씨는 현재 일시적 2주택과 분양권을 보유하고 있다. 이 경우 언제까지 기존주택을 처분해야 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까? 
• 물음5 : 분양권을 자녀의 명의로 이전하는 경우에는 어떤 문제가 있을까?

위의 물음에 대해 순차적으로 답을 찾아보면 다음과 같다.

첫째, (물음1) 완공 전에 분양권 상태로 양도하면 양도소득세는 얼마나 나올까?

세법은 분양권도 양도소득세 과세대상에 포함시켜 양도소득세를 과세하고 있다. 따라서 양도소득세는 다음과 같이 계산된다.

구 분	금 액	비 고
양도가액	1억원
-취득가액	8,000만원
=양도차익	2,000만원
-기본공제	250만원	장기보유특별공제는 적용되지 않음
=과세표준	1,750만원
×세율	40%	1년 이상 2년 미만 보유 시의 세율
-누진공제	-
=산출세액	700만원	이외 지방소득세 70만원이 별도로 부과됨.

참고로 마이너스 프리미엄인 경우에는 세금이 부과되지 않지만 신고는 해야 한다. 이때 양도차익이 발생한 부동산 등이 있다면 마이너스 프리미엄을 합산하여 신고하면 세금을 줄일 수 있다.

둘째, (물음2) 완공은 되었지만 잔금을 미룬 상태에서 계약일로부터 2년이 지난 후 분양권으로 양도하면 세율 적용은?

물음2처럼 아파트가 완공되었지만 잔금을 치르지 않더라도 여전히 분양권상태를 유지하는 것인지 아니면 완공이 되었으므로 부동산을 취득한 것인지에 따라 양도소득세율 등이 달라진다. 분양권으로 인정되면 분양계약체결일로부터 보유기간이 2년 이상이면 6~38%의 세율(그 미만은 40%, 50%)이 적용된다. 하지만 부동산으로 취급되면 미등기전매로 보아 양도소득세율이 무려 70%까지 올라갈 수 있다.

그렇다면 세법은 이에 대해 어떤 태도를 가지고 있을까? 일단 세법은 분양아파트에 대해 준공일이나 입주일 후에 대금이 청산되는 경우에는 ‘잔금청산일’을, 이전에 대금이 청산된 경우에는 사용승인일, 사용검사필증교부일(임시사용승인일), 실제 입주일 중 빠른 시기를 취득시기로 본다. 따라서 사례의 경우에는 전자에 해당하여 아직 잔금이 청산되지 않았으므로 여전히 분양권에 해당한다. 따라서 분양권을 2년 후에 양도하는 것인 만큼 6~38%의 세율을 적용받을 수 있다.

셋째, (물음3) 분양아파트를 취득하면 취득세는 얼마인가? 그리고 이를 취득 후 바로 양도하면 양도소득세는 어떻게 될까?

먼저 분양아파트가 완공된 후 잔금을 치르게 되면 일단 취득세를 내야 한다. 현재 취득세율은 분양가격과 분양 전용면적에 따라 차이가 난다. 예를 들어 분양가격이 3억원과 5억원(건물가액 2억원, 부가가치세 2,000만원, 토지 2억 8,000만원)인 경우 취득세는 얼마나 나오는지 알아보자.

구 분	85㎡ 이하	85㎡ 초과
과세표준	3억원	4억 8,000만원
×세율	1.1%	1.3%
=산출세액	330만원	624만원

가격이 6억원 이하이면서 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 취득세율 등이 1.1%(0.1%는 지방교육세율)로 저렴하다. 하지만 85㎡ 초과 아파트는 농어촌특별세가 0.2% 추가되어 세율이 다소 올라간다. 이때 한 가지 알아두면 좋을 팁은 중대형 아파트에 부과되는 부가가치세는 과세표준에서 제외한다는 것이다. 따라서 분양가격을 어떤 식으로 책정하느냐에 따라 취득세의 크기도 달라진다. 예를 들어 앞의 사례에서는 건물가액을 2억원으로 하였지만 이를 3억원으로 하는 경우와 비교해보자.

구 분	건물가격을 2억원으로 하는 경우	건물가격을 3억원으로 하는 경우
부가가치세(10%)	2,000만원	3,000만원
과세표준	4억 8,000만원	4억 7,000만원
×세율	1.3%	1.3%
=산출세액	624만원	611만원

건물가격을 3억원으로 하는 안이 13만원 정도 줄어든다(참고로 인위적으로 가격을 조작하는 경우에는 세무조사 등이 뒤따른다).

다음으로 분양받은 아파트를 바로 양도하는 경우에는 일반적으로 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다. 분양권이 부동산으로 변하였고 그리고 보유기간이 2년이 지나지 않아 비과세가 적용되지 않기 때문이다. 하지만 해당 아파트가 조세특례제한법상 양도소득세 감면되는 주택인 경우에는 바로 처분해도 양도소득세 감면을 받을 수 있다(단, 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 내야 하므로 100% 면제되는 것은 아니다).

※ 최근의 양도소득세 감면되는 주택의 절세법

☑ 잔금청산일 후 5년 내 양도 시 100%면제, 5년 이후 양도 시 5년간 발생한 소득에 대해서만 100%면제됨.
☑ 이외 거주자의 보유한 주택 수에서 제외되므로 다른 주택의 비과세판단에 영향을 주지 않음(단, IMF기간 중에 취득한 신축감면주택은 주택 수에 포함됨).

→ 감면은 분양권상태에서는 적용되지 않으며, 전매나 증여를 통해 취득한 경우에는 적용하지 않는 것이 원칙임(조세특례제한법 집행기준 99의2 등).

넷째, (물음4) 김씨는 현재 일시적 2주택과 분양권을 보유하고 있다. 이 경우 언제까지 기존주택을 처분해야 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까?

김씨는 현재 일시적 2주택과 분양권을 보유하고 있다. 따라서 이러한 상황에서는 분양권에 대한 잔금을 청산하기 전까지 기존주택을 처분해야 한다. 분양권은 주택 수에 포함되지 않지만 잔금을 청산하면 1세대 3주택이 되기 때문이다.

돌발퀴즈
만일 분양아파트가 완공되었는데도 불구하고 김씨가 잔금청산을 늦춘 후 일시적 2주택 상황에서 종전주택을 처분하면 이에 대해서도 비과세를 받을 수 있을까?

둘째, (물음2) 관리처분계획인가를 받은 후에 입주권을 양도하면 비과세가 가능한가?

관리처분계획인가를 받은 경우 주택이 입주권으로 변하게 되는데 세법은 이를 준주택으로 보아 다음의 요건을 모두 충족하면 비과세를 적용한다.

☑ 양도일 현재 1입주권을 보유하고 있을 것
☑ 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 2년 이상 보유할 것
☑ 입주권의 양도가액이 9억원을 초과하지 않을 것(초과 시는 그 초과한 금액에 대해서 일부 과세)

셋째, (물음3) 신씨는 1주택과 1입주권을 보유하고 있다고 하자. 이 중 주택을 처분하면 비과세를 받을 수 있는가?

입주권이 포함된 세무처리에 있어 가장 까다로운 곳이다. 이에 대해서는 다음과 같은 절차로 이 부분을 이해해보자.

STEP1 입주권의 취득시기를 확인해야 한다.
입주권은 주택을 보유 중에 관리처분계획인가를 받거나 또는 관리처분계획인가를 받은 후에 조합원으로부터 승계취득을 할 수 있다. 전자의 입주권 보유자를 ‘원조합원’, 후자의 입주권 보유자를 ‘승계조합원’이라고 한다.

STEP2 일시적 2주택으로 비과세 적용여부를 판단한다.
세법은 다른 주택을 양도하여 비과세 여부 판단 시 조합원입주권을 주택 수에 포함한다. 따라서 입주권도 주택으로 취급하면 일시적 2주택에 대한 비과세를 받을 수 있다. 다만, 원조합원과 승계조합원으로 구분하여 이를 살펴볼 필요가 있다.

☑ 원조합원인 경우→원조합원이 보유한 입주권은 기존주택의 연장선상으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용한다. 따라서 기존주택의 취득시기가 오래된 경우에는 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없다(주의!).
☑ 승계조합원인 경우→입주권을 승계취득한 날로부터 3년 내에 주택을 처분하거나 주택을 취득한 날로부터 3년 내에 입주권을 처분하면 일시적 2주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있다.

STEP3 기타 규정에 의해 비과세를 받을 수 있는지 확인한다.
앞의 상황은 정형적인 일시적 2주택에 대한 비과세에 대한 것이다. 그런데 세법은 다음과 같은 상황에서도 비과세를 적용하고 있다.

① 재개발·재건축 사업 중에 일시적으로 거주할 주택(대체주택)을 취득한 경우
1세대 1주택 상태에서 재개발 등의 사업이 진행되면 거주할 주택이 필요하게 된다. 이때 주택을 구입해 거주할 수 있다. 이러한 상황에서는 다음과 같은 조건을 동시에 충족하면 대체주택에 대해 비과세를 적용한다.

☑ 사업시행인가일 이후에 취득한 대체주택에서 1년 이상 거주할 것
☑ 재개발 아파트 완공 후 2년 내에 대체주택을 양도할 것
☑ 재개발 아파트 완공 후 2년 내에 완공된 아파트로 세대전원이 이사를 하고 이곳에서 1년 이상 거주할 것 

② 1주택 보유 중에 입주권을 승계취득한 경우
이러한 상황에서는 입주권 승계취득일로부터 3년 내에 주택을 처분하면 비과세를 받을 수 있다. 하지만 재개발 아파트가 완공되기 전이라면 거주하고 있는 주택을 처분하기가 힘들어진다. 그래서 세법은 다음과 같은 조건을 충족하면 일시적 2주택이 아니더라도 특별히 비과세를 적용한다.

☑ 재개발 아파트 완공전이나 완공 후 2년 내에 기존주택을 양도할 것
☑ 재개발 아파트 완공 후 2년 내에 이곳으로 세대전원이 이사를 하고 이곳에서 1년 이상 거주할 것

돌발퀴즈
서울에서 거주하고 있는 김말순씨는 2주택을 10년 이상 보유하고 있던 중 1채가 관리처분계획인가가 나자마자 나머지 주택 1채를 양도했다. 이런 상황에서 비과세를 받을 수 있을까?

받을 수 없다. 위의 입주권은 기존주택의 연장으로 보기 때문이다.

넷째, (물음4) 입주권을 승계취득하거나 아파트가 완공된 경우 취득세는 얼마나 되는가?

원조합원으로부터 입주권을 승계취득하는 경우에는 토지를 취득한 것이므로 이에 대해 취득세 등을 납부해야 한다. 일반적으로 취득세율은 4.6%가 된다. 그렇다면 향후 재개발 아파트가 완공되었을 때 원시취득된 건물분에 대한 취득세는 어떻게 과세될까? 이 경우에는 대부분 청산금(조합원분양가-권리가액)에 대해 3.16%(85㎡ 이하는 2.96%) 만큼 취득세가 과세되나 다음과 같은 조건을 동시에 충족하면 취득세가 비과세된다(지방세특례제한법 제74조 제3항).

☑ 재개발사업(재건축사업은 제외)에 의한 정비구역 지정지역 전의 조합원일 것
☑ 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 원시취득할 것

다섯째, (물음5) 재개발 아파트 완공 후에 이를 바로 처분하면 양도소득세를 내야 하는가?

이 경우에는 조합원의 성격 그리고 주택 수별로 과세판단이 달라진다. 김씨는 재개발 아파트만 보유하고 있다고 하자.

☑ 원조합원인 경우→ 재개발 아파트는 ‘구주택→입주권→신주택’으로 변하였으므로 세법은 구주택 취득일로부터 신주택 취득일까지의 보유기간이 2년 이상이면 비과세를 적용한다.
☑ 승계조합원인 경우→재개발 아파트의 완공시점부터 2년 이상 보유해야 비과세를 받을 수 있다. 따라서 이 사례의 경우에는 양도소득세가 나올 가능성이 높다.

참고로 재개발이나 재건축에 의해 취득한 주택에 대해서는 양도소득세 감면이 주어지지 않는다. 다만, 2000년 전후 사용승인을 받은 경우에는 감면이 적용되고 있으므로 조세특례제한법 규정을 참조하기 바란다.

※ 상가나 나대지를 보유하면서 입주권을 받은 경우도 있고 반대로 주택을 보유하면서 상가분양권을 받는 경우가 있다. 그렇다면 이렇게 물건의 유형이 달라지면 세법은 이를 어떻게 취급할까?

☑ 상가나 나대지 대신 아파트입주권을 받은 경우→이 입주권을 양도하면 비과세를 받을 수 없다. 주택으로 보유한 기간이 2년이 넘어야 하기 때문이다. 그런데 이러한 입주권과 다른 주택이 있는 상황이라면 이 입주권도 주택으로 간주되어 1세대 2주택이 될 수 있다(주의!). 

☑ 아파트입주권대신 상가분양권을 받은 경우→상가분양권을 양도하면 양도소득세 비과세가 성립되지 않는다. 상가분양권에 대해서는 주택 양도소득세 비과세 규정이 적용되지 않기 때문이다. 다만, 상가분양권은 아파트입주권이 아니므로 주택 수에 포함되지 않는다.

Tip 상가/택지 분양권과 세무처리

1. 상가분양권
상가 분양과 관련하여 보유하고 있는 분양권을 잔금 전에 매도하는 경우에는 건물분에 부가가치세가 발생한다. 따라서 부가가치세 없이 거래하기 위해서는 포괄양수도계약을 체결하는 것이 좋다.

2. 이주자택지 분양권
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 택지개발지구 용지조성사업 시행자로부터 이주자택지 분양권을 최초로 부여받은 자의 분양권 취득일은 이주자택지 분양권이 확정된 날(이주대책대상자 확인·결정일)이다(부동산납세-110, 2014.03.03.). 따라서 이 분양권을 취득한 후 바로 양도하는 경우에는 분양권에 대한 양도소득세율 50% 등이 적용될 수 있음에 유의해야 한다.

3. 이축권
그린벨트 내의 주택수용으로 인하여 취득한 이축권(개발제한구역 내에서의 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리)을 양도하는 경우 이는 양도소득세 과세대상이 아닌 기타소득으로 보아 과세한다(서일46014-10301, 2003.03.13.).

글 신방수

 

- 부동산‧상속증여 전문세무사

- 저서 :「합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법」, 「부동산세무 가이드북」,

「부동산매매‧임대사업자세무 가이드북」,「상속‧증여세무 가이드북」 등 40여권 출간

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