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2016년 내집마련할까? vs 전세살까?

복돌이-박 창 훈 2016. 1. 7. 10:04

2016년 내집마련할까? vs 전세살까?


2016년 새해가 밝았습니다. 올 겨울날씨는 전혀 겨울답지가 않네요. 춥다는데 아침 기온이 영하 4도? 최저기온이 영하 10도 이하는 돼야 춥다고 해야하지 않을까요? 예보와 달리 눈도 많이 오지 않았습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 새해에 계속 전세를 살 것인가? 아니면 내집마련을 할 것인가? 고민하는 전세입자를 위한 칼럼입니다.


선택1: 내집마련을 하라


한마디로 2016년에도 전세대란은 계속되니 집을 사세요. 즉 전셋값이 폭등하면서 주거비용이 늘어나니 일시적으로 매수세가 위축되는 1분기에 내집마련을 하세요.


전세입자들은 대부분 대출규제 및 국내 금리 인상 예정으로 인해 주택담보대출을 받고 내집마련을 하는 것으로 부담스워합니다. 그래서 올해에는 전세입자의 전세 선호가 작년보다 높아질 것입니다. 오른 전세금은 전세자금 대출을 받아서 충당할 생각을 하고 말입니다.


하지만 수도권의 경우 2017년까지 지속적으로 주택공급물량이 부족한 상황입니다. 예를 들어 서울 광진구의 경우 올해 입주아파트가 한가구도 없습니다.


전세 공급자인 아파트 집주인은 금리인상에 따른 이자 부담이 늘어나면 전세물건의 반전세화 또는 월세화는 가속화될 것입니다. 이는 재고아파트 전세 공급이 갈수록 줄어든다는 의미입니다.


수급은 모든 재료에 우선합니다. 전세물건은 줄어만가는데 대출규제 등으로 전세 수요는 오히려 늘어납니다.


따라서 전세 공급에 비해 수요가 많은 수요초과로 인해 전셋값은 올해 내내 상승할 것입니다. 작년과 마찬가지로 두자릿수 상승 가능성이 높습니다. 지속적인 전셋값 상승은 결국 매매가를 끌어올릴 것입니다.


선택2: 계속 전세로 살라


한마디로 올해는 금리인상으로 인해 전세대란이 일어나지 않습니다. 전세물건이 늘어나 전셋값이 하락하니 계속 전세를 사는게 낫습니다.


지난 2013~2015년 전세대란이 일어난 것은 저금리에 따른 것입니다. 초저금리로 인해 집주인이 전세를 월세로 돌리면서 전세 수요가 크게 늘어나지 않았음에도 전세 공급이 줄어 전세대란이 발생했습니다.


강남에도 전셋값에 1억원을 얹으면 집을 살 수 있는데 전세입자가 왜 집을 사지 않는 것일까요?


전세를 고집하는 이유는 집값 하락에 대한 두려움 때문입니다. 2016년에도 금리인상 등 각종 악재로 이같은 분위기는 계속될 것입니다. 주택시장이 침체되면 서민들은 보유하고 있는 내집마저 팔아야 할 것입니다.


그동안 집주인이 월세를 선호하는 이유는 전세금을 은행에 넣고 예금 이자 2%를 받기보다는 월세(전환율)로 5~6%를 받는게 이득이기 때문이었습니다. 바로 경제논리입니다.


하지만 지난해 12월 미국 금리가 올랐습니다. 국내 금리도 시기와 인상폭이 문제지 올리지 않을 수 없습니다. 금리가 오름세로 돌아서면 집주인은 전세를 월세로 돌리기보다는 종전처럼 전세를 주고 전세금을 은행에 맡길 것입니다. 안정적인 투자처, 정기예금 이자가 오르니까 말입니다.


따라서 전세물량은 다시 늘어날 것입니다. 결국 금리가 오르면 전세대란은 사라질 것입니다. 전셋값은 하향 안정세로 돌아설 것입니다. 전셋값이 부담된다면 반전세로 살면서 입주물량이 급증하는 2018년까지 내집마련을 늦추면 됩니다.


부자노트 결론


부자노트의 결론은 구매력있는 전세입자라면 집을 사라는 것입니다. 늦어도 2016년 1분기에 사는게 좋습니다.


지속적인 전셋값 강세는 매매가 강세를 보장합니다. 전셋값 상승은 매매가 상승을 예고합니다. 지난 2013년 하반기 수도권 아파트 전세가율이 70%가 넘는 시점에 매매가가 상승세로 돌아섰습니다. 2015년말 기준 수도권은 전세가율이 대부분 80%를 넘고 있습니다. 90%에 육박하는 단지도 속출하고 있습니다.


비관론자는 금리인상, 공급과잉, 경기침체 등으로 인해 2016년 이후 집값이 빠르게 하락할 것이라고 주장합니다.


하지만 1990년, 2002년, 2006년 집값 폭등 시기에도 경기 상황은 지금과 다르지 않았으며  그때도 공급과잉을 우려했고 금리가 상승중이었습니다.


2016년 전세입자가 개미처럼 장세에 휘둘려 내집마련시기를 2018년 이후로 늦추는 실수를 저질러서는 안됩니다. 그렇게 한다면 결국 최대의 피해자가 될 것입니다.


2018년 입주물량 폭탄으로 전셋값이 하락한다고 하더라도 2015년 전셋값 이하로 내려갈 가능성은 거의 없습니다. 물론 집값도 마찬가지입니다. 내외부 수요가 풍부한 아파트라면 매매가는 2016년 대비 2018년에 2년간 20% 이상 오를 것입니다. 


지난 2011~12년 집 사지말고 전세로 살라, 전세 살 돈이 없으면 월세로 살라고 주장하던 전문가의 말을 맹신한 세입자들은 지금 어떤 상황에 처해있나요?


 
2016년 대출규제
“왜 뉴스에서는 무조건 대출규제를 한다는 식으로만 얘기할까요? 왜 시장 분위기를 흐뜨러트리고 언론을 조성해서 우리나라 경제가 죽어가고 있다고만 힘들어진다고만 얘기하는 걸까요? 의심한번 안해보고 뉴스만 보고 그대로 믿으니사나요? 바로 언론플레이입니다. 자기네들끼리 언론놀이하는 겁니다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=8156