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무허가주택·주거용 오피스텔 주택 수 포함 양도세 과세대상
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장승주의 돈 되는 세무상담
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A씨는 2010년 8월 1일에 3년 이상 보유한 부평에 있는 B아파트(양도차익이 1억원)를 매매하고 1세대 1주택 비과세로 보아 양도소득세를 신고하지 않았다. 그런데 세무서에서 양도소득세를 신고하라는 공문이 와서 다시 검토한 결과 배우자명의로 경기도 부천시에 매매가액이 5천만원 하는 무허가 주택이 있다는 사실을 확인하였다.
무허가주택도 주택 수에 포함되기 때문에 B아파트를 양도한 시점에서 A씨는 1세대 2주택이 되어 양도소득세가 과세대상이 된다. 이러한 사실을 B아파트를 양도하기 전에 알았다면 B아파트보다 양도차익이 적은 무허가주택을 먼저 매매하고 상대적으로 적은 양도소득세를 납부하고 B아파트를 양도하면 B아파트는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 반대로 B아파트를 먼저 양도하고 무허가주택을 양도하면 상대적으로 양도소득세가 높은 B아파트에 대해서 양도소득세를 납부하고 무허가주택은 1세대1 주택으로 비과세가 되어 납세자입장에서 손해가 된다.
과거에는 전산이 발달하지 않아 무허가주택은 과세관청에서 주택으로 파악하기가 쉽지 않았으나, 지금은 무허가주택도 주택으로 파악이 용이하여 주택으로 보고 의사결정 하는 것이 절세하는 방법이다.
유사사례로 아파트와 오피스텔을 보유하고 있는 경우에 오피스텔이 주거용으로 사용하고 있으면 주택으로 보기 때문에 아파트를 매매하는 경우 주의하여야 한다. 즉, 3년 이상 보유한 인천에 있는 아파트를 양도한 경우 양도 시점에 취득한 지 2년이 경과한 주거용 오피스텔을 갖고 있는 경우 1세대 2주택이 되어 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없다. 물론 오피스텔을 3년 이상 주거용으로 사용하고 있으면 오피스텔을 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있으나, 일반적으로 아파트의 가격 상승이 오피스텔 상승보다 크므로 잘 검토하여 매매순서를 정하여야 할 것이다.
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