[스크랩] [7월동향] 수익성 악화로 재개발 사업 추진 난항

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[7월동향] 수익성 악화로 재개발 사업 추진 난항

 

재개발 시장이 잇따른 악재로 거래 시장이 더욱 위축되고 있다. 사업성 악화로 LH에서 추진하는 성남 재개발 사업 포기와 용산 국제업무지구 자금난 문제 등이다. 7월 16일부터 본격적으로 시행된 공공관리자제도가 시범지구인 용산 한남, 성수 등 지역에서 사업 추진 초기부터 잡음이 나오고 있다.

거래시장은 조용하다. 매수세가 줄어들어도 사업단계진척에 따른 매도자들의 기대로 가격협상이 쉽게 이뤄지지 않았다. 경기 회복이 불투명 해지면서 시장은 위축되었지만 실망매물은 늘어나지는 않았고 투자자들은 저가 매물 위주로 매수여력이 있음에도 경기 악화로 투자에 나서지 않고 눈치만 살피는 모습이다.

성남 지분가 하락, 매수세 전혀 없어
서울은 사업이 진행된 일부 구역의 영향으로 소폭의 상승을 보였으나 거래는 거의 이루어지지 못했다. 서울에서 지분가격이 상승한 곳은 동작, 성동, 마포, 중구 등 일대가 오름세를 보였다. 동작은 흑석6구역이 일반 분양을 앞두고 인근 흑석1,2,3,4 구역 등에서 급매물 찾는 문의는 있으나 매물이 많지 않은 편이다. 7월 15일 구역지정을 받은 금호23구역 영향으로 상승폭이 컸다. 공공관리자제도가 적용되며 한강조망과 입지가 좋아 투자자들의 관심을 받았다.

용산은 국제업무지구 사업이 난항을 겪고 있다. 국제업무지구를 비롯한 인근 도시환경정비사업이 진행중인 국제빌딩주변 구역에서 매수자들이 급매물을 기대하고 투자를 문의하러 오지만 실질적인 급매물은 드물다. 매수자와 매도자간의 가격 협상이 어려워 거래는 어려운 상황이다.

경기 지역은 부천, 성남, 수원, 안양 등 지역이 하락했다. LH가 재개발 사업을 포기해 큰 시장혼란을 겪는 성남은 엎친데 덥친격으로 매수 문의가 완전히 끊겨 거래는 정지됐으며 지분가격도 하락세이다.

부동산 시장 침체로 재개발 사업 중단, 지연 사례 늘어
아파트 가격 하락으로 재개발 사업 수익성이 크게 떨어지면서 재개발 사업 추진에도 어려움을 겪고 있다. LH가 수익성이 없는 성남 재개발 사업을 포기하고, 용산 국제업무지구도 자금 조달 어려움으로 개발 사업 중단 위치에 처했다. LH가 중단을 선언한 사업은 성남 구도심 2단계 재개발사업으로 수정구와 중원구 일대 금광1, 중동1, 신흥2, 수진2 등 총 4개 구역이다. 이 가운데 금광1, 중동1, 신흥2 등 3개 구역은 사업시행인가까지 나 시공사 선정을 앞두고 있을 정도로 상당히 사업이 진척된 상태였다는 점에서 시장은 더욱 혼란에 빠진 상황이다. 성남은 고도제한 규제가 완화되면서 보합세를 유지했지만 LH공사의 재개발 사업 포기 선언으로 재개발 시장뿐 아니라 부동산시장이 급속히 냉각됐다.

서울 재개발 사업이 진행된 구역을 보면 마포염리5구역, 성동 금호23구역, 성북 삼선6구역은 구역 지정을 받았다. 관악구 봉천4-1구역, 흑석3구역, 아현1-3 등은 조합설립인가를 받았다.
경기도는 고양 능곡재정비촉진지구의 계획결정고시가 29일에 있었다. 평택 신장재정비촉진지구도 30일에 계획이 결정고시 되어 12개 곳이 재개발구역으로 지정되었다.

서울 시공사 선정 7곳, 8월도 활발 기대
7월 서울지역에서만 7곳이 시공사 선정 되었다. △광진구 자양4구역 △마포로1구역54지구 △금호14-1구역 △장위14구역 △신길14구역 △영등포1-13구역 △응암11구역이 시공사를 선정했다. 공공관리자제도를 피하기 위해 10월 이전에 시공사를 선정하겠다는 서울시내 재개발 · 재건축 지역은 11곳 이상이다. 일부 구역에서도 가급적 시공사 선정을 위한 총회를 앞당겨 개최할 계획이어서 8월에도 건설사를 정하는 곳은 늘어날 전망이다.

수익성 떨어지는 재개발 사업장 사업 추진 난항 예상
7월 초 기준금리 인상으로 아파트시장은 위축세가 심화됐으나 재개발은 아파트, 재건축 시장에 비해 큰 파급효과는 없었다. 하지만 금리인상에 따른 수요 위축과 이자부담으로 인한 매수세가 없어 거래가 거의 성사되지 못했다. 자금 여유가 있는 투자자는 급매물을 찾고 있지만 경기부진에도 매도자들이 가격을 낮추지 않아 거래가 쉽지 않다.

부동산 시장의 악화가 장기화 되면서 수익성이 떨어지는 사업장의 사업 추진도 난항을 겪을 것으로 보인다. 서울 용산 국제업무지구 좌초위기에 있고, 경기 성남 등 주요재개발 구역이 사업성 이유로 사업이 중단되는 등 재개발시장은 매우 불확실한 상황이다. 투자자 입장에서 경기부양책, 추가금리인상 등 부동산시장에 영향을 미칠 변수들이 결정되지 않아 시장향방이 불투명하므로 투자시점을 관망하며 적절한 시기에 투자할 수 있도록 준비해야 한다.

[김윤일 / 부동산114 리서치센터]

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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