[스크랩] [2010년 주택시장 상반기 결산] 미분양, 거래실종 … 주택시장 ‘먹구름’

[2010년 주택시장 상반기 결산] 미분양, 거래실종 … 주택시장 ‘먹구름’

양도세 혜택 종료, 보금자리 대량 공급… 민간분양 ‘휘청’ 정부, 미분양 물량 해소 및 부실 건설사 퇴출 등 ‘잰걸음’

올 상반기 국내 주택 시장을 한마디로 정의내리자면 ‘침체’, ‘하락’같은 단어들이 생각날 것이다. 양도세 감면 혜택이 끝난 후 신규 분양은 자취를 감췄고 보금자리주택 대거 공급으로 민간 건설사의 어려움이 지속됐다. 엎친데 덮친격으로 공사를 마친 아파트들이 속속 입주를 시작하며 악성 미분양인 ‘준공후 미분양’이 양산됐다. 아파트 시장 거래 침체로 매매가격은 올 들어 ‘상승’이란 말을 들어본 적이 없고 은마아파트 등 재건축 추진이 가시화된 강남권 단지들도 프리미엄을 찾아보긴 힘들었다. 하지만 희망은 보였다. 보금자리주택이 주춤한 사이 도심 뉴타운이나 광교신도시 등 입지가 좋은 곳의 청약이 인기를 끌었고 중소형아파트는 꾸준한 수요를 보였다. 아파트에 대한 투자심리가 감소한 대신 오피스텔 등 수익형부동산에 대한 관심은 늘어났다. 이에 본지는 올해 주택 시장 이슈와 분양시장, 아파트 거래시장 분석 등을 통해 올 상반기를 결산하고자 한다.

◇ 상반기 달군 이슈는?

올 초에는 지난해부터 실시된 아파트 양도세 감면 혜택 종료를 앞두고 건설사들이 무더기로 물량을 쏟아냈고, 양도세 혜택이 종료되자 강남권에 인접한 위례신도시 보금자리 사전예약이 실시돼 청약 열풍을 몰고 왔다. 이보다 앞선 3월 초에는 은마아파트가 재건축 조건부 승인을 받으며 강남권 일대 재건축 예정 단지들의 기대감을 북돋웠다.

한편 거래시장 침체가 계속되며 미분양·미입주 물량이 적체되자 정부는 미분양 해소 대책을 세웠고 유동성 자금에 어려움을 겪은 중견건설사들이 줄이어 부도위기를 맞자 구조조정의 칼을 빼들었다.

양도세 감면 혜택 종료=지난해 2월 12일부터 1년간 한시적으로 시행됐던 양도소득세 감면 혜택이 지난 2월 11일 종료됐다. 이기간 동안 수요자들이 취득했던 분양 및 미분양 아파트에 대해서는 5년간 양도세가 감면 또는 면제돼 미분양 아파트 해소에 일익을 담당했다.

양도세 감면 혜택 종료가 임박했던 올 초에는 건설사들이 서둘러 분양을 진행해 겨울철 비수기가 무색하게 수많은 아파트들이 공급됐다. 그러나 양도세 혜택이 종료되자 신규 아파트의 공급이 끊기고 미분양 아파트들이 쌓이자 대한건설협회 등 건설관련협회들은 양도세 혜택 연장을 요구하는 기자회견이 열기도 했다.

부동산정보업체 부동산써브 관계자는 “양도세 감면 혜택이 종료된 이후 건설업체의 분양 물량도 줄어들었고 수요자들의 관심도 끊겼다”며 “또 정부가 민간아파트 공급 위축을 우려해 보금자리주택을 쉴새 없이 쏟아내면서 민간 분양 시장의 침체는 장기화 조짐을 보이고 있다”고 분석했다.

은마아파트 안전진단 조건부 통과=지난 3월 5일에는 재건축 아파트의 상징인 서울 강남 은마아파트가 정밀 안전진단을 통과해 재건축을 추진한지 9년만에 조건부 재건축 승인을 받았다. 이에 강남권 일대 재건축 예정 단지들은 사업 추진 기대에 들떴다. 그러나 은마아파트는 재건축 호재에도 불구하고 가격이 떨어지는 양상을 보였다.

부동산써브 관계자는 “은마아파트는 이미 재건축 호재가 반영 돼 있고 현재 시장 상황이나 사업성을 고려할 때 높은 수익률을 기대하기 어렵다는 의견이 지배적이기 때문에 당분간 이러한 분위기는 지속될 것”이라고 예상했다.

보금자리주택 공급=지난 3월 공급된 위례신도시 보금자리주택은 평균 14.8대1의 경쟁률을 기록하며 사전 예약을 마쳤다. 위례신도시는 강남권과 가까운데다 예상 분양가격도 주변대비 20~30%가량 저렴해 ‘로또 신도시’라 불릴 정도로 인기를 끌었다. 이어 지난 5월에는 서울 내곡, 서울 세곡2, 남양주 진건, 구리 갈매, 부천 옥길, 시흥 은계 등 보금자리주택 2차지구 6곳의 사전예약이 진행됐다.

그러나 2차 보금자리는 강남권인 내곡·세곡2지구에만 접수자들이 몰렸고 경기권 물량은 낮은 청약 경쟁률을 보이며 대거 미달됐다. 또 이들 지구의 예상 분양가가 당초 예측보다 높게 책정되며 이미 떨어진 주변 아파트값과 큰 차이가 없어 보금자리주택의 가장 큰 장점인 가격 경쟁력도 힘을 잃었다. 이에 앞으로 진행될 3차 보금자리에 대한 우려도 높아졌다.

아파트 미분양·미입주=2007년말 건설사들이 분양가 상한제를 피하기위해 분양했던 아파트들의 입주시기가 다가오며 준공후 미분양 문제가 심각하게 대두되고 있다. 특히 이들 아파트는 대부분 중대형으로 이뤄져 수요자들의 외면을 받고 있다.

이처럼 기존 미분양 단지 외에 준공후 미분양 물량까지 적체되자 정부는 4월 23일 환매조건부 매입과 리츠·펀드 등의 활용으로 거래를 활성화해 전국에서 4만가구의 미분양 아파트를 줄인다는 대책을 세웠다. 그러나 전문가들은 이번 대책이 일시적 효과는 있겠지만 전반적인 거래 활성화를 가져오기에는 다소 미흡하다는 의견을 나타냈다.

건설사 구조조정=전반적으로 시장이 어려워지자 압박을 견디지 못한 중견건설사들이 최종부도 처리되거나 법정관리를 신청하는 경우가 늘어났다. 올 초부터 풍성주택, 성원건설, 성지건설, 남양건설, 진성토건, 현대시멘트 등 중견건설사와 자재업체들이 무더기로 위기를 맞았다.

이에 국토부는 지난해 11월부터 시작한 등록기준 미달 건설사 조사를 마무리하고 다음달 중 영업정지, 등록말소 대상 건설사를 선정할 방침인 것으로 알려졌다. 그러나 한국건설산업연구원은 지난 15일 시공능력순위 1∼300위 업체 중 10%만 구조조정해도 5만여명이 생계에 지장을 입을 것이라고 주장하며 건설업 구조조정 속도 조절과 부동산 시장 활성화를 촉구했다.

 

◇ 광교·송도, 분양시장 ‘주도’

닥터아파트에 따르면 올 상반기 전국에서는 아파트(주상복합 포함) 총 154곳 7만3216가구가 분양됐다. 이는 전년 상반기 2만8441가구보다 157.4% 증가한 수치다.

수도권에서는 총 5만3082가구가 분양, 전년 동기간 대비 3배 가까이 늘어 가장 큰 폭의 상승세를 보였다. 이는 보금자리주택 공급(1만8981가구)과 더불어 양도세 감면 혜택 종료 전 건설사들이 많은 물량을 내놓았기 때문인 것으로 보인다. 지방 신규 분양도 산업단지 주변 분양이 주목을 받으며 소폭 증가했다.

전국 3.3㎡당 평균분양가는 978만원으로 작년 하반기 1139만원보다 14.1% 떨어졌다. 분양가 하락은 시세보다 저렴한 보금자리주택 물량이 서울, 경기, 인천 등 수도권에 대거 공급되면서 전국 평균 분양가를 끌어 내린 것으로 닥터아파트는 파악했다. 지역별로는 서울이 24% 떨어졌고 경기(13.3%)와 인천(7.9%)도 하락했다. 그러나 지방에서는 충북과 전남이 14.9%, 6.0 %로 각각 소폭 상승한 것으로 나타났다.

한편 상반기 분양시장에서 인기를 끌었던 곳은 광교·송도신도시로 청약경쟁률 상위 5개 단지 모두가 이 지역에 위치했다. 이 중 광교자연&자이 A14블록은 평균경쟁률 40.5대 1로 상반기 중 가장 높은 경쟁률을 기록했으며 같은 지역 A13, 15블록도 모두 좋은 분양 성적을 기록했다.

송도에서는 지난 1월 25일 청약한 송도해모로월드뷰와 송도롯데캐슬이 각각 22.6대 1, 20.5대 1의 경쟁률을 보였다. 광교와 송도 이외에는 서울 강남권의 래미안그레이튼(10.6대 1)과 흑석 한강푸르지오(9.8대 1) 등 서울 재건축, 재개발 단지가 인기를 끌었다.

◇ 매매시장 ‘울고’, 전세시장 ‘웃고’

올 상반기 아파트 매매가격은 연일 하락세가 지속됐다. 닥터아파트에 따르면 전국의 올해 아파트 매매가격 변동률은 -0.76%로 지난해 동기간 -0.21%보다 0.55 %포인트 낮아졌다. 반면 같은 기간 전세가격 변동률은 2.73%로 높은 상승률을 기록해 지난해 대비 2.16%포인트 상승했다.

지역별 매매가격 변동률은 신도시가 -3.41%로 크게 하락하며 수도권이 -1.31%를 기록했고 경기(-1.53%)와 인천(-0.74%)도 큰 폭으로 하락했다. 서울은 -0.83% 내렸으며 이중 강남권이 -1.4%로 가장 큰 하락세를 보였다. 지방은 수도권과 달리 부산(3.89%) 등이 오르며 1.23%로 상승세를 기록했다.

강남권은 송파구가 -3.51%로 가장 많이 떨어졌고 금천구(-2.58%), 도봉구(-2.05%), 은평구(-1.71%) 순이었다. 수도권에서 가장 크게 하락한 신도시는 일산이 -6.06%로 하락세를 주도했고 판교는 신도시 중 유일하게 2.58 %로 상승세를 기록했다.

전세가격은 수도권이 2.86%로 크게 올랐고 서울도 3.29%, 신도시도 3.12%의 상승률을 보였다. 지방 전세가격 상승률은 2.58%.

닥터아파트 관계자는 매매가 대비 전세가가 큰 폭으로 오른 이유로 “집값 상승 기대감이 떨어지자 매매 수요가 전세로 남은 데다 보금자리주택으로 조건을 충족시키기 위한 세입자도 늘어나 전세수요가 증가했다”며 “재건축, 재개발 사업 추진 등으로 기존 주택이 멸실 가능성이 제기되는 등 전세공급은 상대적으로 줄었기 때문”이라고 분석했다.

한국주택신문 이명철 기자 lmc@housingnews.co.kr

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

메모 :