"광주땅 규제풀고 옥토된다"

"광주땅 규제풀고 옥토된다"

성남 광주 하남 행정구역 통합 효과는

전문가, 분당 인접 오포읍 최대 수혜지 꼽아 

 

최근 성남 광주 하남 행정구역 통합안이 성남시의회를 통과함에 따라 경기도 광주의 땅이 최대의 수혜지로 나타나 투자자들의 향후 행보가 주목된다.
지난해 말 경기도 광주하남시의회가 성남 광주 하남 통합안을 찬성 의결한 것에 이어 지난 1월 22일 성남시의회가 통합안을 찬성 의결했다.
성남 광주 하남이 통합하게 되면 133만명(2009년 7월 기준)의 거대도시로 탈바꿈함에 따라  경기도 광주시가 ‘개발의 빛’을 보게 될 전망이다. 부동산 전문가들은 성남은 재개발이 진행되고 있고, 하남은 보금자리주택으로 개발할 땅이 많지 않다. 반면 광주는 성남, 하남에 비해 낙후됐으며, 여러 규제로 개발이 어려웠지만 통합시 개발의 기회가 많아질 것이라고 전망했다. 광주는 상수원보호구역(83.63㎢, 19.4%), 토지거래허가구역(414.2㎢, 96%), 개발제한구역(104.47㎢, 24.2%) 등 여러 규제로 인해 개발에 어려움을 겪고 있다.
오은석 다다 대표는 “통합시가 되면 도지사의 승인 없이 개발권을 자율적으로 행사할 수 있는데 이때 어디를 개발할 것인가를 예측해보면 그동안 상대적으로 낙후되고 개발이 묶여있던 광주가 개발될 가능성이 높다”며 “광주가 지구단위계획을 세워 소규모 개발이나 택지지구 개발이 이뤄질 경우 지가의 상승률은 눈에 띄게 증가할 것”이라고 말했다.

◆저렴한 지가 투자자 부른다

광주는 하남 성남과 인접해 있음에도 불구하고 각종 규제로 주변지역에 비해 지가가 저렴한 것이 특징이다. 광주 오포읍은 성남 분당구와 위치상으로는 태재고개 하나 차이지만 행정구역이 다르다는 이유로 지가는 4배가량 저렴하다. 변재현 씨티공인중개사 사무소 대표는 “광주시는 강과 산이 조화를 이룬 천혜의 자연환경으로 전원주택지, 펜션이 들어서기에 탁월한 입지이지만 각종 규제로 개발이 쉽지 않아 그동안 지가 상승이 쉽지 않다”며 “그렇다보니 바로 인접해 있는 성남 하남에 비해 저렴한 땅들이 많다”고 설명했다.

하지만 광주가 토지거래허가구역으로 묶여있다 보니 외부 투자자들의 투자에 제약이 따를 것으로 전망된다. 이렇다보니 외부 투자자가 대부분인 광주는 시통합 호재에도 불구하고 거래도 뜸하다. 현지 중개업소 측은 “시통합 이후 문의는 종종 있었지만 외지인이 많아 거래가 쉽지 않다”고 설명했다.
사정이 이렇다보니 광주의 지가도 천차만별이다. 계획관리지역 기준 농지가 3.3㎡당 20만원 선에서도 찾아볼 수 있지만 도로와 접해있고 활용도가 높은 땅은 300만원 이상한다.

이에따라 발빠른 투자자들은 경매를 통해 광주에 투자하려는 움직임도 보이고 있다. 하지만 경매 물건 중에서도 소위 괜찮은 땅을 찾기가 ‘하늘의 별따기’다. 투자가치가 높은 땅의 경우 토지 소유자가 경매를 취하하고 급매물로 돌려놓는 경우도 있다. 예를 들어 경매로 나온 감정가액이 3.3㎡당 100만원이라면 시세는 3.3㎡당 약 150만원 선이기 때문에 급매물로 3.3㎡당 130만원 선에 내놓아도 경매보다는 3.3㎡당 30만원 정도 이득을 보기 때문이다.

경매로 광주의 땅을 찾고 있는 투자자 A씨는 “광주가 시통합과 더불어 개발호재가 풍부하지만 토지거래허가구역으로 묶여 있어 직접적인 투자가 불가능해 경매 물건 중에서 중장기(5~10년) 투자용 땅을 찾고 있다”며 “세 개의 시가 통합되면 지구단위계획을 세워 개발이 진행될 것으로 예상돼 일찍이 개발예상지역에 투자하면 높은 시세차익을 얻을 것으로 생각된다”고 말했다.

◆도로호재 풍부ㆍ분당접근성 뛰어나

토지전문가들과 현지 중개업소 측은 광주가 여러 호재에도 불구하고 규제와 불편한 교통으로 실수요자, 투자자에게 인기 지역이 아니었으나 통합시 이후 하남 광주 투자자들의 수요 증가와 개발호재와 맞물려 지가가 눈에 띄게 상승할 것이라고 전망했다. 광주가 토지거래허가구역으로 성남 하남 거주들이 광주의 땅을 매입하지 못했지만 통합 이후 성남, 하남 거주자들이 광주의 땅을 매입할 수 있다.

토지 전문가들은 토지 투자처로 도로 호재와 성남 분당구와 접근성이 뛰어난 지역을 중심으로 관심을 가져보라고 조언했다. 광주는 제2경부고속도로, 제2영동고속도로, 제2외곽순환도로, 성남장호원자동차전용도로, 성남여주복선전철, 경전철 등 교통 호재가 풍부하다. 굵직굵직한 도로 호재 이외에도 통합시는 교통 확충 계획을 세울 것으로 예상돼 이들 지역 주변도 눈여겨 볼만하다. 김일수 기업은행 부동산 팀장은 “경기도 광주가 성남 하남에 비해 지가가 덜 올라 통합 시 상대적으로 이익을 보게 될 것”이라며 “통합개발계획이 새로 발표되면 3개의 도시를 연결하는 도로를 건설할 것이므로 도로 계획을 살핀 후 이들 지역 주변의 땅을 살펴보는 것도 방법이다”고 설명했다.

◆개발호재따라 지가 상승

특히 광주시 오포읍, 초월읍, 목동 일대 관리지역을 전원주택부지, 다세대주택부지 등으로 눈여겨 볼만하다. 이들 지역은 성남 분당과 인접해 있는 지역으로 이들 지역이 통합후 가장 분당권에 편입될 가능성이 높기 때문이다. 이승익 대림투자개발 대표는 “3개의 도시가 통합되면 광주에서도 성남 인접지역이 수혜를 입을 것”이라며 “특히 목동이 경전철 수혜를 입는 지역이자 성남 분당권이라고 봐도 무난해 계속 지가가 상승했던 지역으로 시통합과 경전철 사업이 진행될수록 지가가 상승할 것으로 보인다”고 말했다. 토지는 개별성이 강해 가격대가 천차만별이지만 현재 목동 전원주택부지는 평균적으로 660㎡기준 4억원이다.

송정동도 눈에 띈다. 이 지역은 지난해 광주신청사가 들어서면서 지가가 크게 뛰었다. 광주신청사가 들어서기 전인 4년 전만해도 도로와 접해 있는 상업지구의 땅이 3.3㎡당 200만원 선에 불과했지만 신청사 이전 후 1000만원으로 상승했다. 송정동 현지 주민은 “이 일대는 신도시가 무산되면서 지가가 한동안 제자리걸음이었지만 신청사가 건립되고 문화센터가 들어오자 지가가 급격히 올랐다”고 설명했다. 강공석 투모컨설팅 대표는 “광주는 통합후 대규모 주거단지보다 전원주택, 공장, 물류센타, 창고 등 성남의 배후도시로의 역할을 하게 될 가능성이 높다”며 “광주는 자연보전권역이 100%라 개발에 제약이 따라 투자자들은 송정동, 오포읍 신현리, 45번 국도 라인 등 시가화예정용지가 많은 지역을 중심으로 접근해야 한다”고 설명했다. 단, 토지전문가들은 성남 광주 하남 3개의 도시가 통합될 경우 도시개발계획을 다시 수립해야 하기 때문에 투자시 리스크가 크며, 중장기적으로 접근해야 한다고 당부했다.    

 

성남광주하남 통합 관련 토지수혜지역
수혜지역	오포읍, 초월읍, 목동 관리지역, 송정동 등 시가화예정용지, 45번국도 등 도로 주변
용도	전원주택부지, 다세대주택부지, 창고부지 등
이유	지가 성남대비 25% 수준으로 저렴, 분당인접, 개발호재 풍부
호재	제2경부고속도로, 제2외곽순환도로, 성남여주복선전철, 경전철 등 교통호재
규제	상수원보호구역, 토지거래허가구역, 개발제한구역 등