토지 수용과 양도소득세

토지 수용과 양도소득세

 

올해는 4대강 살리기 사업, 신도시 개발 사업 등 큰 개발 사업 추진이 예정되어 토지의 수용이 늘어날 것으로 보인다. 토지 등의 수용은 공익사업을 효율적으로 추진하기 위해 꼭 필요한 것이다. 그러나 토지 소유주 입장에서는 자신의 의사에 반하여 강제적으로 이루어지고 자신의 재산권이 침해될 수도 있다. 따라서 양도소득세 납부할 때 일정부분 세금 감면, 과세 이연 등의 혜택을 준다.

먼저 공익 사업 목적으로 토지가 수용되면 2012.12.31까지 양도하는 토지에 대해서는 양도소득세 일부를 감면한다.
감면을 받기 위해서는 취득시기의 제한이 있다. 해당 토지가 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지여야 한다. 상속을 받은 토지라면 피상속인이 취득한 날을 기준으로 취득시기를 계산한다. 

사업인정고시일은 토지수용법 제16조 및 토지수용법의 준용규정이 있는 기타 법률에 의하여 건설교통부장관 또는 건설교통부장관의 위임을 받은 지방자치단체장이 사업인정을 고시하는 것을 말한다.
감면율은 보상금 수령방법에 따라 달라진다. 현금보상은 20%, 일반 채권보상은 25%의 세액 감면을 받을 수 있다. 그러나 채권 보상의 경우 만기까지 보유하겠다고 특약을 하면 감면율이 높아진다. 3년만기 보유 보상채권은 40%, 5년만기 보유 보상채권은 50%의 감면을 받을 수 있다.
40%, 50%의 만기보유 감면을 받고자 한다면 납세자는 토지보상채권을 증권예탁결제원에 만기까지 예탁해야 한다. 또한 사업시행자는 특약체결자에 대한 보상명세와 특약위반사실을 다음달 말일까지 세무서에 통보해야 한다.

양도세 감면한도는 현금이나 일반 채권보상의 경우는 연간 1억원이다. 그러나 만기보유 보상채권은 감면 한도가 2억원(5년간 3억원 범위 내)으로 확대된다.
부득이한 사정에 의해 만기보유 특약을 위반한 경우에는 일반 보상채권과 똑같이 25%까지는 감면을 받을 수 있다. 그러나 특약에 따른 추가 감면 분인 15%(3년만기), 25%(5년만기)는 이자상당 가산액을 포함하여 추징당하게 되므로 주의가 필요하다. 

공익사업을 위해 수용되는 토지의 양도대금을 토지로 받으면 양도소득세 과세를 이연 받을 수 있다. 과세이연이란 납세자의 원활한 자금운용을 위해 자산을 팔 때까지 세금납부를 연기해주는 제도를 말한다. 과세이연을 받으면 양도소득세는 보상받은 토지를 처분하는 시점에 내면 된다.
수용에 따른 보상은 현금으로 보상하는 것이 원칙이지만 토지 소유자가 원하는 경우에는 토지로도 보상 받을 수 있다. 보상 토지는 분양가격을 기준으로 산정하며 대토보상면적은 주택용지는 330㎡(100평), 상업용지는 1,100㎡(333평)까지 가능하다. 

과세이연을 받기 위해서는 사업인정고시일 현재 2년 이상 보유한 토지를 공익사업 시행자에게 양도하고 그 양도 대금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받아야 한다. 과세이연 되는 금액은 양도차익 중 대토보상 상당액에 해당하는 부분에 한한다.
공익 사업 시행으로 인해 공장부지가 수용되면 양도소득세 분할 납부 할 수 있는지 검토해야 한다. 공익사업을 시행하기 위해서 공장부지와 건물을 공익사업의 사업시행자에게 2012년 12월 31일까지 양도하면 양도소득세를 분할 납부할 수 있다.

분할 납부 대상이라면 양도일이 속하는 해당 연도의 양도소득세 과세표준 확정신고기한 종료일 이후 3년이 되는 날부터 3년 동안 균등 분할한 금액 이상의 양도소득세를 납부하면 된다.
분할 납부를 하려면 해당 공익사업 지역에서 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이상 가동한 공장이어야 한다. 그러나 사업인정고시일부터 소급하여 5년 이상 보유한 토지는 양도일 현재 1년 이상만 가동하면 된다.
또한 공장을 공익사업 시행지역 밖으로 이전해야 한다. 올해부터는 사업시행자로부터 직접 토지를 취득하여 공익사업 조성지역내로 이전하는 경우도 분할 납부 혜택을 받을 수 있다.