내 부동산의 취득시기 과연 판단오류는 없을까?

내 부동산의 취득시기 과연 판단오류는 없을까?

'부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법' 등 잘 따져봐야

최근 들어 부쩍 양도세중과완화세율 적용의 기회를 놓치지 않기 위해 부동산거래가 활성화되고 있는듯하다. 2010년 올해로 일몰되는 정책인 만큼 생각을 깊이 하되, 오랫동안 생각할 시간은 없는 것이다. 물론 일몰기한이 연장될 수도 있지만, 기획재정부 차관이 언급하였듯 아직 정해진 것은 없다. 일몰 연장 여부의 결정은 2010년 하반기에 입장정리가 될 것으로 보인다.

이러한 모습들이 정책의 일관성보다는 임기응변식 대응이라도 납세자 입장에서 일단은 절세를 할 수 있는 방법 중 하나이니 적절하게 대응하는 것이 최선의 방법으로 보여진다.

이런 사정 속에 오랫동안 가지고 있으면서도 세부담 때문에 팔지 않고 가지고 있었던 부동산들이 속속 매물대상으로 나오고 있다. 이때 매매대상 부동산의 취득이 투기목적이 아닌 경우 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」에 의해 등기가 된 경우를 종종 목격하게 된다.

최근에는 정보가 발달되어 필수정보 몇 가지만 있으면 스스로 얼마든지 세액계산이 가능하다. 아울러 국세청은 2010년 1월 1일부터는 양도소득세 및 증여세에 대해서도 납세자가 홈택스를 이용해 직접 신고를 할 수 있도록 서비스제공을 확대하였다.(대상은 2009년 11월 이후 양도 및 증여분부터 해당) 전자신고를 납세자가 직접할 수 있다는 점에서 비용이 절감될 수 있지만, 모든 판단과 책임은 납세자에게 있다는 것을 간과할 수는 없다.

「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」은 크게 보면 3차에 걸쳐 시행되어왔고 마지막시행이 2007년말 까지였으니 지금은 이슈가 된지도 오래지나 그 취득시기를 판단하기가 어려울 것이며, 그로 취득시기 판단으로 인한 차이가 세액계산은 물론 비과세, 감면규정 적용 등에 영향을 미치기 때문에 중요하다 할 것이므로 이하에서 간략히 살펴보고자한다.

「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」에 의한 등기에 있어서 등기원인일을 기재하는 것은 등기부 정리를 용이하게 하기 위한 절차상의 목적일 뿐이고 담당공무원이 실질심사를 하는 것이 아니라 읍.면장이 위촉한 3인의 보증인의 보증서를 근거로 2월 이상 공고 후 이의가 없는 경우 확인서가 발급되면 그것을 첨부하여 등기 신청이 되므로 등기원인은 실질적인 등기원인을 기록하는 경우도 있으나 실질적인 원인과는 상관없이 기록하는 경우가 비일비재하므로 사실상의 등기원인별로 소득세법 제98조 및 소득세법시행령 제 162조에 의하여 취득 및 양도시기를 적용하여야한다.

◈ 사실상 등기원인이 매매인 경우에는 대금청산일이 확인되면 당해 매매대금이 청산한날이 취득 및 양도시기가 되며 대금청산일이 불분명한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득 및 양도시기가 된다.

◈ 사실상 등기원인이 증여인 경우에는 증여를 받은 날, 즉 소유권이전등기 접수일이 취득 및 양도시기가 된다.

◈ 사실상 등기원인이 상속인 경우에는 등기원인에 불구하고 상속개시일이 취득 및 양도시기가 된다.

하지만 실무상으로는 단순한 증여와 상속의 경우를 빼고는 단순하지 않다. 가령 2대에 걸쳐 상속이 일어났던 경우 1대에 상속인이 공동상속인인 경우에서 2대에 상속인에게 넘어온 경우는 증여분과 상속분이 공존하며 소관세무서장이 그 등기원인에 다른 내용을 조사하여 매매 대금의 청산일을 확인되거나 확인은 되지 않았으나 실질과세의 원칙 하에서 등기원인일을 취득시기로 보아야 한다고 과세관청과의 다툼이 있으며 비슷한 사례로 소명요청을 받는 경우가 있다.

아마도 과세당국에서는 고의적으로 과세 회피를 위해 늦게 등기한 것으로 보는 시각도 있을 것이다.

납세자 입장에서 세무서에서 연락 오는 것이 내용을 불문하고 두려움의 대상이 된다. 하지만 사실상 등기원인에 따라 법에 의한 취득시기 및 취득가액 산정에 의하여 신고하는 것이라면 당당 할 수 있지 않을까 하는 생각을 해 본다.