1. IMF시절 분양받아 감면되는 감면대상주택은 빨리 팔수록 좋다.
IMF시절 중 국내 건설경기를 활성화시키기 위하여 2001년 5월 23일~2003년 6월 30일까지의 기간 중에 건설업자와 최초로 매매계약을 체결과 동시 계약금을 납부한 자가 취득한 신축아파트나 재개발. 재건축 정비 사업으로 지어진 아파트가 2001년 5월 23일~ 2003년 6월 30일 사이에 준공이 났던 아파트들을 현재까지 보유하고 계신 분들은 해가 지나면 지날수록 세금을 더 내게 됩니다.
원래 조세특례제한법 제99조의3에 해당하는 신축주택 감면제도는 신축일로부터 5년이내에 팔았을 경우에는 무조건 100%감면하고 5년경과해서 팔았더라도 5년 경과분의 양도차익만 별도로 계산해서 세금을 과세하는 제도로 도입되었습니다.
5년 경과분의 양도차익 계산방식도 5년이 지났다고 무조건 세금을 매기는 것이 아니고 해당주택의 기준시가(국토해양부가 매년 1번씩 정하는 금액)가 올라야만 양도차익이 생기도록 되어있어 2002년에 신축된 주택도 2007년 이 후 2008년도에는 부동산경기가 안 좋아 기준시가가 오로지 않은 일부 수도권 주택들은 5년 경과후인 2008년에 팔아도 100% 양도세를 감면 받을 수있었습니다.
그러나 2008년12월26일 이법을 개정하여 2010년이후 양도하는 경우에는 매년 20%씩 줄여서100%가 아닌 80%만 감면 해주겠다고 했으나, 2010년1월1일 또다시 이법을 환원하여 원래대로 100%감면해주는 것으로 되었습니다.
그렇다해도 감면적용기간이 수도권같은 경우 주택은 2002년12월31일이전에 신축된 것으로 한정되므로 2008년 이후분은 세금을 100% 내야됩니다.
또한 2010년에는 부동산경기가 오를 가능성이 있으므로 기준시가도 매년 오른다고 가정할 때 빨리 팔수록 세금은 적게 내는 것 이 될것입니다.
(※참조:20010년 4월30일전에 양도하는 것은 2009년도 기준시가로 계산함)
2. 2008년 이전에 취득한 중과대상주택은 금년 안에 팔아라.
2008년2월25일 현재의 MB정부가 출범하면서 이전의 참여정부에서 시행돼오던 각종 부동산세제들을 개정하기 시작했습니다.
세제 개정작업 중 가장 국민들에게 영향을 미친 것은 다주택 중과제도를 완화한 것 일겁니다. 이 중과제도 완화내용을 자세히 살펴보면 2008년도에는 정부에서 이러쿵 저러쿵 정부안만 10여차례 발표하다가 2009년1월1일 막상 개정한 내용은 아래와 같이 만족스런 수준은 아니었습니다
-1세대3주택자 종전 60%->45%로 2010년까지 완화
-1세대2주택자 종전 50%->일반세율로 2010년까지 완화
-비사업용토지 종전 60%->종전60% 유지
-단 중과대상자 장특공제 배제->종전대로 장특공제 배제
위와같은 완화책으로는 주택보유자들이 시장에 매물을 내놓지 않자 2009년3월16일 정부에서 다시 완화안을 다음과 같이 발표합니다
-1세대3주택자 종전 60%->일반세율로 2010년까지 완화
-1세대2주택자 종전 50%->일반세율로 2011년 이후에도 기본세율(사실상 폐지)
-비사업용토지 종전 60%->일반세율로 2010년까지 완화
-단 중과대상자 장특공제 배제->종전대로 장특공제 배제
-개인 매매사업자 종소세율 과 중과세율 비교과세 폐지
-법인의 중과주택이나 비사업용토지에 대한 30% 추가과세 폐지
이렇게해서 천신만고 끝에 위와 같은 개정내용이 2009년5월21일 소득세법과 법인세법이 개정되면서 개정일이 아닌 정부발표일인 2009년3월16일부터 적용되도록 했습니다.
정리하면 2009년3월16일~2010년12월31일 사이에 취득한 주택은 2011년 이후에 매매해도 중과세율을 적용하지 않고 일반세율로 과세하겠다는 것이고, 2009년3월16일이전에 취득해서 보유하던 중과주택들도 2010년 12월31일 이전에 팔아야만 중과세율을 적용하지 않겠다는 것입니다.
즉.2009년3월16일~2010년12월31일 사이에 주택의 수요와 공급을 확대시킴으로 주택의 평준화를 하겠다는 정부의 뜻인 것 같습니다.
그렇다면 2008년12월31일이전 주택을 2채이상(중과대상주택) 보유중인 분과 2009년3월16일 이전 주택을 3채이상 보유중인 분들은 금년 즉 2010년12월31일까지는 잔금을 받고 양도해야만 중과세율이 아닌 일반세율로 세금을 낼 수 있으므로 될 수 있으면 금년안에 파는 것이 세금을 덜 내는 것이 될 것입니다..
(※참조:3주택 중과세율과 일반세율의 차이는 1억원 차익으로 볼 때 대략 4천만원정도의세금을 더 내게됨)
3. 4천6백만원 이하 소액의 매매차익 부동산은 금년에 팔아라.
2010년1월1일 양도분부터는 양도소득세 10% 예정신고공제제도를 폐지하는 것으로 2009년8월에 정부가 결정함으로 금년 개정세법의 가장 큰 이슈가 되었던 것인데 막상 뚜껑을 열고보니 좀 복잡하게 바뀌었네요.
예정신고세액공제의 년간 세수가 대략 1조가 된다고 합니다. 정부입장에서는 절대적으로 필요한 세수겠지만 국회통과과정에 바로 시행하기에는 부담스러웠던 모양입니다.
그래서 나온 방법이 중산․서민층의 세부담 증가를 완화하고, 공익사업의 원활한 수행을 지원하자는 목젇으로 양도차익이 큰 부분은 공제를 안하고, 양도차익이 소액으로 일정규모 이하인 경우에는 5%만 2010년 1년간 한시적으로 공제를 해주자는 쪽으로 결정이 되었습니다. 그래서 아래와 같은 계산방식이 도입되었습니다.
- 과세표준 4,600만원 이하자->전체 과세표준에 대해 5% 세액공제
- 과세표준 4,600만원 초과자->과세표준 4,600만원 이하까지만 5% 세액공제
- 공익사업 수용토지로서 사업인정고시일이 ’09.12.31 이전인 토지를 ‘10.12.31까지
양도시->전체 과세표준에 대해 5% 세액공제
여기서 꼭 알아야할 점이 2월내에 예정신고를 안하면 산출세액의 20%에 해당하는 무신고
가산세라는 벌칙이 있다는 것을 간과해선 안됩니다.
즉. 작년까지는 예정신고를 안하더라도 공제만 못 받을 뿐이지 별도의 페날티는 없었습니
다만, 금년부터는 의무적으로 신고를 하도록 되었다는 것도 같이 기억하셔야 됩니다.
(주)신화세법연구소 www.shtax.co.kr 부동세금 동영상사이트
다음 카페 http://cafe.daum.net/bdstax 양도세무료세무상담