청라지구 아파트 투자는 성공할것인가?

청라지구 아파트 투자는 성공할것인가?

장기적인 전망 엇갈려

송도신도시는, 필자가 갯벌을 메꿀때 부터 인천지역 주민들에게 적극적으로 청약하라고 주장했던 곳입니다. 이유는 인천시가 인천주민을 위해 돈을 벌게 해주려고 작정한 사업이라고 생각하였기 때문입니다.

인천신도시는 세 곳으로 구성됩니다. 송도, 청라,영종입니다. 영종은 투자대상에서 제외하였습니다. 이유는 도시들과 바다로 분리되어 있고 주변에서 이 지역으로 들어올 수요가 적기때문입니다.

바다로 분리되어 있다는 것은 거주하는데 추가비용이 많이 든다는 것이고 다른 지역과의 소통이 매우 힘들다는 것입니다. 또한 주변지역에서 이 지역으로 들어 올 수요가 적다는 것은, 영종 근처의 송도나 청라 그리고 김포,인천지역에서 돈을 번 사람들이 중동이나 목동으로 가지 영종으로 가겠냐는 것입니다.

그렇다면 영종의 부동산 가격이 상승하려면 영종의 공항이 발달하여 경제가좋아지고 거주자가 증가하는 수밖에는 없습니다. 하지만 이럴 정도로 영종이 발달하려면 10년 이상이 걸릴것으로 보입니다.

현재 정부와 인천시가 온 힘을 다해 기업을 유치하려는 송도신도시조차도 다양한 기업이 유치가 되지 않고 있습니다. (국내및 국외) 따라서 현재 송도신도시가 단지 베드타운으로 활용되다 보니 오피스텔이나 상가가 활성화 되기는 요원해 보입니다. (송도신도시의 상가투자는 매우 위험합니다.)

이럴진대 영종신도시는 기약이 없습니다.

청라신도시는 송도신도시보다는 미래가치가 약간 떨어집니다. 하지만 현재 한국에서 분양하는 지역중 나름대로 가치가 있으므로 투자할 이유가 충분히 있습니다.

 

송도신도시도 그렇지만 청라신도시도 경제자유구역이라고 생각하지 말고 대규모 택지지구로 생각하여 투자하라고 말씀 드렸습니다. 이유는 각 지역의 장미빛 공약이나 약속이 한마디로 "빌 공자" 공약이 될수 있기 때문입니다.

 

송도신도시의 경우, 정부나 인천시 그리고 언론에 보도된 장미빛 공약이 얼마나 실현되는지 보시면 청라지구도 그렇게 희망을 많이 가져서는 안됩니다. 외국기업 유치, 대규모 위락시설, 외국인 학교, 외국 의료시설, 외국 학교등등입니다.

 

하지만 그럼에도 불구하고 그중에서 50%는 되지 않겠습니까. 그 정도로 생각하고 분양을 받아야 할것입니다.  

 

청라지구의 경우 언론이나 인천시에서 발표한 장미빛 공약이 50% 정도밖에는 실현되지 않고, 정부에서 주장한 제2기 신도시를 자족도시로 만든다는 공약이 50% 밖에 실현되지 않는다고 가정하여도 나름대로의 가치를 지니고 있습니다.

 

현재 청라지구는 조만간 민간 주택 분양이 끝납니다. 따라서 더 이상의 민간 공급은 없을것으로 보여집니다. 게다가 청라지구는 분양가 상한제의 영향을 받아 나름대로 분양가에 경쟁력이 있습니다. 또한 인천시가 나름대로 관심을 기울이는 지역입니다.

 

즉 공급이 감소하고 분양가에 경쟁력이 있고 청라지구 자체에 가치가 있다면 투자할만한 충분한 이유가 있습니다.

 

사실 청라지구에 분양받은 분들중 많은 분들이 실거주를 하지 않을것으로 보입니다. 즉 일시적인 이익을 노리고 투자한 단기투자자들이 많은것으로 예측됩니다. 따라서 전매제한이 풀리는 기간이 돌아 오면 한번은 프리미엄이 크게 하락할것으로 보입니다. 따라서 청라지구 분양에 실패한 분들은 계속 주시하시다가 전매제한 기간이 풀려 단기투자자들이 매물을 쏟아 낼때 적극 매수하는 것도 좋은 방법으로 생각되어 집니다.   

 

현재 청라지구의 프리미엄은 마이너스부터 5천에서 8천정도를 호가하고 있는 것으로 보입니다. 지역에 따라 조망권에 따라 분양가에 따라 많은 차이가 납니다.

 

분양권 프리미엄은 실지로 건설된 아파트를 보고서 생긴것은 아닙니다. 실지로 택지지구가 완성되는 과정을 살펴 보면 처음에는 추상적인 생각에서 프리미엄이 형성되지만 건물이 완성된 이후에는 현실에 따라 프리미엄이 변화를 하게됩니다.

 

청라지구도 마찬가지로 현재는 조망권이나 공원에 의해 프리미엄이 형성되어 있지만   추후에는 교통과 편의시설 이용등으로 프리미엄의 재편이 이루어 질것입니다.

 

 

 

추신: 조망권을 중시하는 경향에 따라 공원이나 강 또는 바다을 볼수 있는 아파트가 인기가 있습니다. 물론 그에따라 가격도 상승합니다. 하지만 실지로 살아 보면, 밤이 되면 바다나 강 그리고 넓은 공원은 거의 암흑으로 변하고 맙니다. 조망권의 시대가 지나면  약간은 재평가를 받을것입니다.