안정일 저자 “자신의 앞마당부터 훑어라”

안정일 저자 “자신의 앞마당부터 훑어라”

 

고수들의 투자노트-안정일 생생경매성공기 저자

자신이 아는 지역 투자해야 리스크 줄어

“경매시작한지 4년만에 주택 22채 보유할 수 있었던 것은 끈기와 현장감각이었습니다. 많은 사람들이 경매를 시작한 후 얼마 안돼 포기하죠. 경매도 결국은 꾸준히 하는 자가 승리합니다”

양재동에서 만난 안정일 생생경매성공기 저자는 인터넷에서 ‘설마’라는 아이디로 더욱 유명하다. 3000만원으로 시작한 경매 투자 4년만에 주택 22채를 소유하게 된 그는 설마했던 일이 실제로 일어났다고 해 아이디가 ‘설마’라고 했다며 인터뷰 내 소탈하게 웃으며 자신의 투자스토리를 풀어놨다.

그가 처음으로 경매 투자를 결심하게 된 것은 지난 2003년 IT업계, 대우증권에 종사하면서 자신이 부자가 될 수 없다고 직감하고 다른 직업을 찾고 있던 중이었다.
“직장생활은 개인이 부자가 될 수 없는 구조입니다. 그래서 돈을 벌수 있는 방법을 찾고 있는 도중 주식, 부동산, 경매 등 관련 서적을 보게 됐죠. 경매와 제가 잘 맞겠다 싶어 그때부터 경매 시장에 뛰어들었습니다”
그가 경매를 시작할 당시인 지난 2003년은 자신에게 행운의 해였다고 한다.
“만약 부동산하락기에 제가 경매 투자를 처음 했다면 멋모르던 시절이었으니 실패를 했을 수도 있고 지금까지 경매 투자를 하지 못했을 지도 모릅니다. 하지만 다행히 제가 경매시장에 뛰어들 때에는 부동산 가격이 상승해 경매시장의 호황기였죠”

◆3000만원으로 경매 시장 입문 

그가 2003년 당시 첫 투자로 종자돈 3000만원으로 경기도 평택시 송탄동 다세대주택을 낙찰받았다. 그 때 당시 다세대주택 매매가격은 평균 3000만원 선이었고, 전세가격은 2500만원으로 실투자금이 500만원밖에 들지 않았다. 지금은 그 다세대주택이 1억5000만원한다고.
그후 그는 2004년부터 2006년까지 평균 500만~1000만원 가량 수익을 보는 투자를 주로 했다. 즉 시세보다 저렴하게 낙찰 받아 시세가격에 팔면서 매도차익을 남기는 투자였다.
“경매 투자를 할 때는 손해는 보지 않겠다는 마음으로 임했습니다. 주택을 평균 2~3년간을 주기로 시세보다 저렴하게 낙찰 받아 시세보다 저렴하게 매도하면서 소액의 투자수익을 남겼습니다”
그러다보니 지난 2008년 순간 보유량이 주택 22채를 보유해 종합부동산세 1000만원 납세자에 이르렀다고. 현재도 그는 주택을 사고 팔면서 매도차익을 남기고 있다.

주택 말고 수익형부동산, 토지 등에 투자할 생각이 없느냐는 질문에 그는 “자신이 가장 잘 아는 투자방식이 리스크를 줄이고 높은 투자 수익을 얻는 방법”이라며 “섣불리 잘 모르는 분야에 도전하거나 욕심 부리는 것보다 자신이 잘 아는 범주내에서 최선의 노력으로 수익을 얻어가는 것이 좋다”고 설명하며 한동안 다른 부동산 투자보다는 주택 투자를 주로 할 것이라는 의사를 보였다.

 

◆현장감각 있어야 고수익 얻어

그가 경매 투자를 직업으로 하다 보니 경매노하우도 그의 이야기 속에 끊임없이 이어졌다. 그중에서 가장 그가 중요시하는 것이 ‘현장 감각’이다.
“경매 투자시에는 현장을 가보는 것이 가장 중요합니다. 권리분석만으로 입찰에 들어갔다가는 큰 낭패를 보게 됩니다. 즉, 발품을 통해 시장의 흐름을 파악하는 것이 중요하죠. 이제는 현장을 많이 다니다보니 현장느낌이라는 것이 생겼습니다. 현장 느낌이 생기기 위해서는 꾸준히 공부하는 것이 필요합니다”
그러면서 그가 강조하는 것은 “자신의 앞마당을 제대로 알자”다. 즉, 자신이 거주하거나 잘 알고 있는 지역에 대해서는 그 누구보다도 전문가가 되자는 뜻이다.

“자신의 앞마당을 주시하면서 물건을 잘 찾아보면 고수익을 얻을 수 있는 좋은 투자처가 됩니다. 다른 지역보다 앞마당의 경우 개발계획, 교통, 입지를 잘 알기 때문에 투자 리스크를 줄일수 있죠”
분당에 거주하는 그에게도 자신의 앞마당인 ‘분당’이 높은 수익을 안겨주기도 했다.

“지난 2006년도 당시 신문에서 리모델링 연한을 20년에서 15년으로 단축한다고 했을 때 분당에 13년차 아파트가 눈에 들어왔죠. 이 뉴스를 보자 가격이 오를 것이라는 것을 직감했습니다. 그 당시 79㎡의 매매가가 2억원, 106㎡ 매매가는 6억원 선으로 무려 4억원 격차가 있었죠. 리모델링후 2억원의 아파트가 3억5000만원이 간다고 예상했을 때 추가부담금 1억~1억5000만원이 든다고 하면 손해보는 장사가 아니었죠. 그래서 저와 카페 회원들은 그 일대 아파트를 매입했습니다. 이후 운이 좋게 매매가가 상승해 1달새 1억원이 뛰었습니다. 알고보니 분당 뿐만 아니라 수도권 전체가 다 올랐더라구요. ‘소가 뒷걸음치다가 쥐 잡은 격’이 됐죠”
부동산 상승기였던 지난 2006년에는 그는 경매에서 급매물까지 투자범위를 확장했다. 

“2006년 당시에는 시세가 시시때때로 바뀌어 시세를 종잡을 수 없었습니다. 그래서 급매물도 투자하기도 했죠. 급매물을 사도 매매가가 계속 상승하다보니 그 매도차익도 상당했습니다”
그는 부동산 하락기인 2008년 당시 ‘월전세가 잘 나가는 곳과 전세가율이 높은 곳’을 중심으로 투자했다. 일명 ‘전세값 투자’다. 그는 지난 2008년 당시 신도림 근처 빌라를 8200만원에 낙찰 받았고 그 당시 전세가 8500만원이 들어가 있어 거의 투자 자금을 들지 않았다. 또 행신동의 오피스텔의 경우 매매가가 6000만원이었지만 그 당시 전세가는 5000만원이었다. 그 전세가격은 해마다 500만원씩 상승하고 있다. 그가 투자한 분당 오피스텔은 매매가가 8700만원이었지만 전세가격이 8000만원으로 700만원 가량의 투자자금밖에 들지 않았다. 현재 그 오피스텔의 전세가격은 조금씩 올라 9000만원이다.

 

◆성남 은행동 다세대주택 유망

그는 총부채상환비율(DTI) 규제 확대로 제2금융권까지 묶여 아파트 투자가 위축된 반면 대출 규제의 영향을 받지 않는 다세대주택을 눈여겨봐야 한다고 설명했다. 그가 투자시 항상 유의 깊게 보는 지역은 자신의 앞마당은 물론 외곽순환도로 안쪽이다.

“투자처로 유심히 봐야 할 지역은 앞마당이라 할 수 있는 고향과 외곽순환도로를 중심으로볼 때 그 안쪽입니다. 이쪽은 경매 투자에서 실패하더라도 다른 지역보다 다시 털고 시작할 수 있는 힘이 있죠.”
특히 그가 현재 유의 깊게 보고 있는 곳은 서울시내와 성남 등지다. 특히 성남 은행동은 주거환경정비사업으로 인해 2000세대가 주변 지역으로 올해 말에서 내년까지 본격적인 이주가 시작 것으로 예상돼 주변 전세가격이나 매매가가 상승할 수 있는 여력이 크게 때문이다.
“성남 은행동과 서울 다세대주택의 경우 3.3㎡당 1000만원 선이 적정합니다. 경매는 시세보다 무조건 싸게 사야합니다. 주변 시세가 1억원인데 경매로 1억원을 낙찰 받으면 아무 의미가 없죠. 경매로 낙찰 받을 때는 3.3㎡당 시세의 80%선인 8000만원 선이 적당한 것으로 생각됩니다”

특히 그는 2010년 6월에 지방선거로 인해 해당 지역들의 매매가가 상승할 것이라는 의견이다.
“2010년 6월 지자체 선거를 앞두고 지역 개발에 대한 공약이 나올 것으로 예상됩니다. 그들 지역은 매매가가 다시 한번 상승할 것입니다. 서울에서 유심히 봐야 할 다세대주택 촌은  화곡동, 미아동, 신림동 일대입니다. 그래서 지금 경매와 일반매물 중 급매물 위주로 투자를 하고 있습니다. 급매물을 매입하면 시세보다 저렴하게 매입해 경매를 한 효과와 비슷하게 나타나죠”

그는 마지막으로 경매에 투자시 목적을 분명히 해야 한다고 조언했다.
“경매목적이 낙찰이 아니라 수익이라는 것을 명심해야 합니다. 낙찰받기 위해서 경매를 한다면 실패하기 십상입니다. 또한 경매를 할 때에는 절대 욕심을 부려서는 안됩니다. 경매는 반드시 공부가 필요하고 꾸준히 하는 것이 중요합니다”

 

안정일 생생경매성공기 저자