경매의 함정

경매의 함정

환매등기 조심해야

1.환매등기의 의의
환매등기란 채무자가 채권자로부터 돈을 빌리면서 채무자 소유의 부동산을 채권자에게 이전시킨 후 채무자가 빌린 돈을 갚으면 소유권을 채무자에게로 다시 이전하는 것을 말한다.



2.환매권 행사 기간
환매권자가 환매권을 행사할 수 있는 기간으로서 부동산의 경우 환매기간은 5년인데 환매기간의 약정이 없다면 그 기간은 5년으로 본다. 환매기간은 강행규정으로써 5년기간이 경료되면 환매권리자는 환매권을 행사할 수 없으며,제3취득자의 신청에 의하여 환매등기는 말소 대상이 된다.

3.환매권의 특징
환매권은 계약을 종결시키는 예약완결권으로 보기 때문에 그것은 권리자의 일방적 의사표시에 의하여 바로 효력이 발생하는 형성권이라 볼수 있으며(대법원 판례), 환매권은 양도 할 수 있고, 환매등기를 해야만 제3자에게 대항 할 수 있다.

4. 환매권의 실행
환매는 환매권자로부터 환매의무자에 대하여 환매의사표시로써 하게 되며,환매가 실행되면 환매의무자는 목적물을 반환하고 환매권자는 환매대금을 반환하여야 한다.

5.환매등기의 경매에서의 지위

원칙: 선순위환매등기⇒낙찰자가 인수
후순위환매등기⇒무조건 소멸

환매등기가 말소기준권리 보다 먼저 설정되었다면 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다.즉 인수되는 환매등기가 있는 경우 낙찰자는 환매의무자가 되고, 환매권자는 그 환매기간 안에 환매대금을 낙찰자에게 지급하여야만 소유권을 가져 갈 수 있다.
이 경우 낙찰자에게 유리할 수도 있고, 불리할 수도 있는데 이에 관해서 구체적으로 알아보자.
(1)낙찰자에게 유리한 경우
낙찰자가 낙찰받은 금액과 환매대금을 비교하여 낙찰금액이 환매대금 보다 적은경우에는 낙찰자에게 유리하다.
예를들면 낙찰금액이 2억원이고, 환매대금이 3억원이라면, 낙찰자는 2억투자하여 환매권리자로부터 3억을 받아야 하므로 1억원 차익을 남길 수 있다
(2)낙찰자에게 불리한 경우
낙찰자가 낙찰받은 금액과 환매대금을 비교하여 낙찰금액이 환매대금 보다 많은 경우에는 낙찰자에게 불리하다.
예를들면 낙찰금액이 3억원이고, 환매대금이 2억원이라면, 낙찰자는 3억투자하여 환매권리자로부터 2억을 받아야 하므로 1억원의 손실을 보게 된다.

6.인수되는 선순위 환매등기가 있는 경우 경매투자 원칙
경매로 소멸되지 않는 선순위 환매등기가 있는 경우에는 낙찰금액과 환매대금을 비교하여, 어떠한 경우라도 환매대금보다 낮은 금액으로 입찰금액을 결정하여 입찰에 임해야 한다.