[스크랩] 전셋값 치솟자 단독주택 경매시장 훈풍

전셋값 치솟자 단독주택 경매시장 훈풍

월 2000여건…낙찰가율 70~80%

#자영업자 박모(52)씨는 올 여름 인천에 있는 대지 260㎡, 건평 297㎡의 2층짜리 단독주택을 감정가 4억2919만원의 64%인 2억7504만원에 낙찰했다. 입찰 당일 경쟁자가 없어 두 번 유찰된 최저가에서 손쉽게 매입한 것이다. 세금 1700만원과 세입자 이사비 등 총 200만원을 들여 이 주택을 넘겨받았다.

박씨는 대학가에 위치한 이 단독주택을 리모델링해 임대 전용주택으로 활용할 계획이다. 그는 “경매로 잡은 주택에 소형 원룸을 들여 주변의 자취생들에게 값싸게 세를 줄 생각”이라고 말했다.

단독주택 경매시장에 훈풍이 불고 있다. 최근 전세난으로 단독주택 전세를 찾는 수요가 늘면서 단독주택 매매ㆍ전셋값이 오르고 매물도 구하기 쉽지 않자 경매시장으로 눈길을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 요즘에는 역세권 등 목 좋은 곳에 있는 단독주택을 낙찰해 리모델링 등을 통해 주택 임대사업을 하려는 수요도 적지 않다.

싼값에 낙찰할 기회 많아

아무리 가격 상승 폭이 작은 것이 단독주택이라 하더라도 제값 주고 일반 매매시장에서 구입하려 할 경우 그리 값싸게 살 수 없는 게 현실이다. 하지만 경매시장에서 단독주택을 찾으면 일반 매매시장과 달리 비교적 싼값에 구입할 만한 물건을 쉽게 만날 수 있다. 그만큼 아파트 등 공동주택에 비해 상대적으로 싼값에 낙찰할 있는 단독주택 물건이 많다는 얘기다.

경매에 붙여지는 단독주택 물량은 전국적으로 매월 2000여건 정도다. 매달 7000여건이 경매에 부쳐지는 아파트의 절반 수준에도 미치지 못하지만 낙찰가율은 서울ㆍ수도권 도심내 중소형 아파트(평균 90%대)보다 낮은 10~20%포인트 정도 낮은 70~80%대다.

입찰 경쟁률은 아파트(평균 5대 1)보다 낮은 3대 1 수준에 머문다. 단독주택의 경우 치열한 입찰 경쟁을 거치지 않고도 감정가의 70~80% 선에서 낙찰할 수 있는 것이다.

따라서 도심과 가까운 곳에 있으면서 주변 시세보다 20% 이상 싼 경매 단독주택이라면 입찰에 적극 나서 볼만하다. 지지옥션 강은 팀장은 “올 들어 단기 급등한 아파트를 구입하는 것보다는 장래 투자성과 함께 실거주 목적으로 사두려면 경매시장에 나온 단독주택을 눈여겨보는 것도 괜찮다”고 말했다.

리모델링 후 임대사업…수입 ‘짭잘’

전문가들은 기존 소형 주택을 경매로 싸게 매입해 리모델링 과정을 거쳐 수익성 부동산으로 용도 변경할 경우 짭짤한 수익을 올릴 수 있다고 조언한다. 규모가 작은 단독주택은 1억~1억5000만원 선에서 비교적 소액 투자가 가능한 것이 특징이다.

대개 도심 단독주택은 입지와 교통 여건이 좋으므로 기존 주택을 간단히 개ㆍ보수하거나 증ㆍ개축해 원룸이나 한식당ㆍ사무실ㆍ카페ㆍ미용실 등 업무ㆍ주거ㆍ상업 겸용 공간으로 쓸 수 있다. 또 방을 여러 개 만들어 임차용으로 활용할 수도 있다.

실제로 단독주택을 싸게 낙찰해 업무ㆍ주거ㆍ상업시설로 용도 변경하는 경우가 적지 않다. 중소무역업체를 운영하는 김모(57)씨는 올 3월 서울 구로구 고척동에 있는 지은 지 20년 된 단독주택을 감정가 1억9270만원의 70%선인 1억3500만원에 낙찰했다.

주택 인근에 소규모 공장들이 많아 소형 주택 임대사업을 하면 짭짤한 수익을 얻을 수 있을 것이라는 판단이었다. 김씨는 각종 세금 및 경비로 1500만원, 개보수 비용으로 2000만원 등 3500만원을 들여 전면 개·보수를 해 방 12개를 만들었다. 그는 올 6월부터 세를 줘 보증금 3000만원에 월세 200만원의 고정 수익을 얻고 있다.

입찰 전 현장 답사 필수

중소형 단독주택 경매는 취하율이 높은 편이다. 통상 금융권의 대출액이 적어 경매 진행 중 채무자가 서둘러 채무금액을 갚아 버리는 경우가 많아서다. 되도록 채권 금액이 많아 변제 가능성이 없는 물건을 고르는 게 훨씬 유리하다.

지은 지 오래된 단독주택 중에는 건물 상태가 노후해 개ㆍ보수가 불가능할 정도로 낡은 주택도 있다. 건물의 안팎을 잘 살펴 구조부(벽ㆍ기둥ㆍ바닥ㆍ들보ㆍ지붕 등)에 하자가 있는 지를 확인해야 한다. 너무 낡은 주택은 증ㆍ개축 때 면적이나 층고가 늘어나면서 건축법에 저촉돼 문제가 발생할 소지가 많다. 입찰 전 개ㆍ보수 전문가로부터 미리 자문을 받는 것도 방법이다.

현장 답사도 필수다. 도심 구옥 밀집지 내 주택 중 간혹 도시정비의 일환으로 신설 소방도로 예정부지 안에 편입된 노후 주택들이 있다. 이럴 경우 주택의 일부가 소방도로로 편입돼 낭패를 볼 수 있으므로 입찰 전 해당 지방자치제 지적과에서 소방 도로 편입 예정지 여부를 확인할 필요가 있다.

지목이나 경계가 뚜렷이 나타나지 않은 주택은 주거 밀집지나 오래된 단독주택 밀집지 내에서 많이 볼 수 있다. 응찰 전 지번과 지적도를 대조한 후 반드시 현장을 찾아 경계를 확인해봐야 한다.

경매 단독주택 입찰 때에는 철저한 권리분석이 선행돼야 한다. 특히 세입자가 많을 경우 집 비우기(명도)가 쉽지 않다는 점도 유념해야 한다. 입찰 전 세입자들을 만나보고 예상 배당표를 작성해 세입자의 입장을 두루 살펴야 한다. 세입자들이 배당금을 받는지 또는 한 푼도 못 받는 경우가 있는지, 이사 계획은 어떤 지를 미리 가늠해 보고 입찰 전략을 짜는 게 중요하다.

실전경매박사

(19)초보자가 자주 묻는 경매 상담 10선④  경매 초보자들이 전문가 상담 때 가장 많이 궁금해 하는 10개를 골라 정리한다. 네 번째로 낙찰 후 명도(집 비우기) 방법에 대해 대해 알아봤다.  #낙찰 후 명도가 너무 부담된다. 낙찰한 집에 살고 있는 사람들을 쉽게 내보낼 좋은 방법은 없나.  경매를 처음 접하는 사람들이 가장 두려워하는 것 중에 하나가 명도다. 경매 특성상 채무자가 망해 쫓겨나거나 세입자가 주인을 잘못 만나 전세 보증금을 날리는 경우가 많아서다. 이러한 이유로 대부분의 채무자나 세입자는 낙찰자를 적대시하고 명도를 거부하면서 무리한 요구를 하기도 한다.     하지만 그들의 요구는 법적으로도 전혀 들어줄 필요가 없다. 오히려 잔금 납부 후에도 거주하는 것은 불법 점유에 해당되는 만큼 낙찰자는 이에 대해 손해 배상 또는 임대료 청구도 할 수 있다.   물론 명도를 할 때 법의 논리로만 해결하는 것은 바람직한 방법이 아니다. 다만 모든 칼자루는 낙찰자가 쥐고 있으므로 명도를 할 때 지나치게 주눅들거나 무리한 요구에 끌려 다닐 필요는 없다는 것이다.   그러면 명도를 할 때 가장 현명한 방법은 무엇일까? 그것은 바로 합의를 통해 서로 웃으면서 해결하는 것이다. 낙찰자 입장에서는 채무자나 세입자가 자진 명도를 하지 않을 경우 어쩔 수 없이 법원의 힘을 빌려 강제집행을 통해 명도를 하게 된다. 이 경우 비용과 시간이 소요되기 때문에 기왕이면 강제집행으로 나갈 돈으로 채무자 또는 세입자와 협의해 이사비 명목으로 약간의 위로금을 지원하고 자진해서 이사 가도록 하는 것이 합리적이다.  명도에서 가장 중요한 것은 항상 당근과 채찍을 동시에 준비해야 한다는 것이다. 협의를 최종 목표로 하더라도 내용증명 발송이나 인도명령 신청, 점유이전금지가처분 신청 등 법적인 절차도 동시에 밟아 가는 것이 좋다는 얘기다.   *자세한 내용은 중앙일보조인스랜드가 발간한 『불황 모르는 부동산, 이제는 경매』를 참고하세요.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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