[스크랩] 기회는 온다! 서두르지 마라

기회는 온다! 서두르지 마라

 

“지금이라도 강남 아파트를 사야 하는 거 아닌가요?” 요즘 지인들로부터 이 같은 질문을 많이 받는다. 불과 2개월 전만 하더라도 집을 언제 팔아야 하느냐는 질문이 많았지만 지금은 딴판이다. 최근 금융시장이 안정되고 정부의 규제완화 정책의 효과까지 나타나면서 집값의 선행지수 역할을 하고 있는 강남권 집값이 꿈틀거리고 있다.
 
일부 강남권 재건축 아파트값은 가파른 상승세다. 지난해 금융위기 이전 수준을 훌쩍 뛰어넘었고, 역사적 고점인 2006년 11~12월의 90% 수준에 육박하고 있다. 그러나 강북지역이나 수도권 외곽지역은 봄기운은커녕 한겨울 찬바람이 분다. 주택시장에 지역별 양극화가 극심해지고 있는 것이다. 신규 분양시장이나 토지시장, 상가 시장 역시 돈 되는 상품에만 수요자들이 기웃거리는 등 차별화 양상이 뚜렷하다.

 

강남 금융위기 직전 수준 회복… 용인·분당·목동도 급매물 소화

 

부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 지난해 4분기 10.69% 급락했던 서울 강남구 재건축 아파트 값은 올 1분기에는 5.38%로 상승세로 돌아섰다. 정부의 각종 재건축 규제완화 수혜에다 강남권 투기지역 및 투기과열지구 해제 추진, 한강변 초고층 재건축 청사진 발표 등 각종 호재성 재료 덕을 본 때문이다. 이 바람에 일부 강남 재건축 아파트값은 이미 글로벌 금융위기 직전인 지난해 8월 말 수준을 뛰어넘었다.

 

강남 재건축 아파트만 볼 때 이미 글로벌 금융위기를 극복(?)한 셈이다. 하지만 다 그런 건 아니다. 강남지역 일반 아파트나 용인·분당·목동·평촌 등 버블세븐 지역도 급매물이 많이 팔려나갔으나 회복세가 강남 재건축보다는 더딘 편이다.

분당신도시 김모(54) 중개업자는 “아파트 경기가 최악의 국면은 지났다는 전망이 나오면서 실수요자들이 일반 아파트에도 눈길을 보내고 있어 가격이 크게 떨어질 것 같지는 않다”고 말했다. 그러나 강북지역이나 수도권 북부권은 아직 매기가 없어 매물이 쌓인다. 노원구 상계동 88공인 김경숙 사장은 “강북 주택시장은 강남시장을 후행하는 성격을 갖고 있어 4월 중순 이후에는 저가매물을 중심으로 거래가 이뤄질 것 같다”고 말했다.

 

전세시장 ‘남고 북저’… 잠실 109㎡형 5000만원 올라

 

지난해 하반기만 해도 극심한 전세 시장 침체로 ‘역전세난’을 겪었던 강남지역은 최근 잠실지역 입주가 마무리되면서 오름세다. 잠실동 엘스아파트 109㎡(33평형) 전셋값은 3억5000만원 수준으로 올들어 5000만원 이상 올랐다. 잠실동 한 중개업자는 “매물이 많이 없지만 찾는 사람도 줄어들어 전셋값이 당분간 크게 오르지는 않을 것 같다”고 말했다. 반면 예년 같으면 전세시장의 최대 성수기로 북적거렸던 강북 중개업소에는 찬바람이 돈다. 강북지역은 경기 동향을 상대적으로 많이 받는 서민층 밀집지역이다 보니 전세시장도 불황을 타는 것이다. 강북지역 전세시장은 경기가 급속도로 회복되지 않는 한 가을 이사철까지는 약보합세를 보일 전망이다.

 

변동 장세… 추격매수보다 떨어질 때 기다리는 것도 방법

 

요즘 부동산 시장에서 최대 관심은 최근 강남 아파트값 상승이 과연 본격 상승세를 알리는 신호탄이냐는 것이다. 한마디로 말하면 아직은 불확실하다.

최근의 강남지역을 비롯한 버블세븐 지역 아파트값은 규제완화 약발에다 저금리에 따른 유동성 장세 성격이 강하기 때문이다. 장기적으로 보면 특징 국가의 부동산, 주식 등 자산은 그 나라 거시경제나 실물경기의 산물이다. 그 나라 경제가 좋으면 부동산은 오를 것이고 경제가 나쁘면 그 가격은 내릴 것이다.

부동산 가격은 실물경기와 괴리해서 오를 수 있지만 장기적으로는 오름세가 나타나기 힘들다. 더욱이 강남권 재건축 아파트가격은 ‘미니 버블’ 논란을 일으킬 정도로 단기간 많이 올라 앞으로는 실물경기와 무관하게 추가적으로 치솟기는 어렵다는 얘기다. 지금은 집값이 바닥을 찍었다고 하더라도 IMF(국제통화기금) 관리체제 당시처럼 ‘V자형’ 급등세는 힘들 것이다.

오히려 규제완화의 약발이 다 반영될 경우 가격이 하락할 수 있다는 점을 명심해야 한다. 더욱이 과거보다는 나아지긴 했지만 재건축 수익성이 크게 개선되긴 힘들다. 정부가 재건축 용적률 상향조정, 중소형의무비율을 폐지한다고 밝혔지만 서울시에서는 난색을 표명하고 있고 개발이익을 환수하기 위한 재건축 부담금제는 그대로 남아있기 때문이다. 서울 서초구 양지공인 이덕원 사장은 “실물경기가 회복이 더딘 상황에서 규제완화 변수를 지나치게 확대 해석해선 곤란하다”고 말했다.

 

강남 집값 본격 상승 신호탄? 실물경기 분위기 타라

 

최근 주택시장의 특징은 변동성(volatility)이 크다는 점이다. 소규모 개방경제인 우리나라 경제의 특성이기도 한데 주택시장에서도 이런 현상이 자주 나타난다는 것이다. 금융화된 부동산시장, 빨라진 정보유통속도, 발달된 금융제도 등의 영향 때문인데 변동성이 큰 장세에서는 가격이 오르락내리락을 반복하는 등 쉽게 출렁인다는 것이다.

외환위기 당시 주택시장이 급속 회복되며 대세 상승 사이클로 접어든 것은 집값이 절대적으로 쌌기 때문이다. 1998년 대치동 은마아파트 112㎡(34평형)는 1억4000만원이면 살 수 있었다. 하지만 지금은 강남을 비롯한 버블세븐지역을 중심으로 볼 때 집값이 소득수준에 비해서 너무 비싸다. 경기불황으로 소득이 감소하고 있는 마당에 현재의 집값이 부담스러운 수준이어서 상승세는 제한적일 수밖에 없다. 따라서 지금은 ‘본격 상승세’ ‘대세 상승세’라는 용어보다는 과거 역사적 고점을 향한 ‘회복의 과정’으로 이해하면 좋을 것 같다.

 

요컨대 강남 집값이 계속해서 상승하기보다는 하락과 상승을 반복하는 국면이 나타날 것으로 보인다. 지금 주택시장이 대세상승기 초입이라면 하루라도 빨리 시장에 진입하는 것이 좋을 것이다. 하지만 지금은 그런 장세가 아니기 때문에 굳이 서둘러 시장에 참여할 필요가 없다. 집을 싸게 살 수 있는 기회는 자주 올 것이기 때문이다. 오른 집값을 뒤쫓아 매수하기보다는 떨어질 때를 기다리는 것이 좋다. 재테크에서 최대의 적은 조급함이다.

 

경매·급급매물·땡처리… 무조건 싸게 사서 리스크 줄여라

 

다주택자 양도세 중과가 폐지되었다고 하지만 집값의 절대적 수준이 높기 때문에 이제 투자상품으로서 주택의 매력도는 크지 않다. 주식이나 채권, 펀드 등 다른 금융상품에 비해 경쟁 우위에 서 있지 않다는 얘기다. 따라서 투자자라면 일단 관망세를 유지하는 게 좋을 것 같다.

다만 집을 꼭 장만해야 하는 실수요자라면 시장에 진입을 하되 ‘저가매수론’에 충실해야 한다. 한마디로 무조건 싸게 사라는 것이다. 아무리 입지가 좋아도 정상적으로 나온 매물을 사서는 메리트가 없다.

 

부동산시장을 둘러싼 침체된 실물경제를 감안할 때 가격조정이나 기간조정을 염두에 둬야 하기 때문이다. 부실채권, 경매와 공매, 급급매물, 땡처리, 대물(代物) 등 ‘부동산 할인매장’을 이용하는 것도 좋은 방법이다. 이를 활용하면 시세의 최대 50% 이하에서도 살 수 있다. 싸게 사면 값이 떨어져도 손해를 덜 본다. 나중에 실물경제가 회복이 될 경우 큰 수익으로 되돌아올 것이다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

메모 :