부동산 시장 전망 (1)

부동산 시장 전망 (1)

경기 예측 및 대처 전략

 

사이버 경제대통령이라고 불리는 미네르바에 대한 얘기로 나라가 온통 시끄럽다. 정치권에서조차 연일 언급을 하고 있으니 그 분의 지식과 그것을 전달하는 논리력이 대단하긴 대단한가 보다. 그렇다면 그런 지식을 정부정책에 대해 비판만 하기보다는 서민경제에 좀 더 도움되는 방향으로 활용해주시면 어떨까 하는 생각을 잠깐 해본다. 좋은 정보를 국민들에게 전달해주시는 것은 칭찬받을 일이지만 결과적으로 시장불안심리를 시장 곳곳에 심어놓는 것이 과연 시장에 순 작용만 미칠까 하는 데는 다소 의문이 들기 때문이다.

실물경제 위기가 점점 확산되고 있다. 지난 100년 간 미국이란 경제대국의 상징이었던 GM이 파산 위기라고 하니 그 심각성이 어느 정도인지 알 수 있다. 실물경제의 위기가 이미 세계적인 기업들의 목까지 옥죄고 있는 것이다. 물론 GM 같은 경우는 경영부실이 이미 오래 전 전부터 진행되어 왔기 때문에 누구보다도 먼저 파산에 직면했다고 볼 수 있다.

그렇다면 문제는 지금부터인데 경기 둔화로 인해 기업들의 채산성이 낮아져 부도가 점차 현실화 될 것이기 때문에, 작금의 위기에서 살아남기 위해서는 시장 전개 방향에 대한 정확한 예측이 필요하다.


※금융 시장※
우선 금융권은 현재 진행형인 대출자산 부실화를 최소화하기 위해 대출축소 및 대출회수에 나설 수 밖에 없다. 이는 생사의 기로에 놓인 금융권으로서도 어쩔 수 없는 조치로 보여진다. 그러나 이로부터 파생될 문제는 기업들의 부도, 그에 따른 정리 해고와 실업자 양산 그리고 자영업자의 몰락 등일 것이다. 특히 몇일 전 정부가 가능성을 시사한 금융권의 구조조정 안은 금융권의 본격적인 대출축소 및 대출회수 조치로 이어질 전망이다. 금융권이 정부와 약속한 BIS 비율 11%를 맞추기 위해서는 대출회수가 반드시 필요하기 때문이다.

이는 재무건전성이 취약한 일부 기업들의 부도를 수반할 수 밖에 없으며 그에 따라 실업자의 숫자는 점차 증가될 것이다. 실업으로 인한 가계부실은 소비침체로 이어져 많은 자영업자들이 파산할 것이며 이는 또 다시 경기침체의 원인으로 작용할 것이다.

※부동산 시장※
부동산 시장 또한 지속적인 하락세를 탈 것이다. 아파트도 타격을 입겠지만 그보다 더욱 타격을 받을 상품은 상가와 빌라이다. 상가와 빌라의 가격 하락이 당장 눈에 띄지는 않겠지만 그것은 하락이 없어서가 아니라 단지 개별성이 강한 품목이기 때문에 시세가 보이지 않을 뿐이라는 점을 유념해야 한다.

따라서 비인기지역에 투자목적으로 상가 또는 빌라를 보유하신 분들은 가능한 처분하여 포트폴리오를 내실 있게 재구성할 필요가 있다. 역설이지만 반대로 주택을 구입하시고자 하는 분들은 특정 호재가 있지 않은 지역의 빌라 구매는 당분간 가급적 피하는 것이 좋겠다.

그렇다면 하락폭은 얼마나 될까? 상가는 지역마다 차이가 있을 테지만 일반적으로 외곽지역으로 갈수록 하락폭이 커질 수 밖에 없다. 소비 급감으로 자영업이 하나 둘씩 문닫아 공실 상가가 늘어나기 시작하면 임대인들은 임차인을 구하기 위해 울며 겨자 먹기로 임대료를 내릴 수 밖에 없기 때문이다. 이는 임대수익률 저하로 이어져 상가의 가격은 자연스레 하락하게 된다. 따라서 불황 시 공실률이 가장 먼저 증가하는 외곽지역 또는 비인기지역의 상가들은 하락 폭이 상대적으로 클 수 밖에 없다. 반면 유동인구가 많은 중심상권의 하락폭은 상대적으로 덜 할 것이다.

빌라의 경우도 큰 타격이 예상된다. 지난해부터 올 초까지 수도권을 중심으로 가격이 급등했던 빌라의 경우 실수요 보다는 재개발을 기대한 투자처로 인식되어 다른 상품에 비해 가격이 많이 올랐다. 주식시장으로 치면 빌라는 아파트 매수권을 가진 선물 옵션 정도로 보면 된다. 그러나 그간 수도권 아파트의 가격이 많이 하락했고 그 하락이 당분간 지속될 것이라는 점에서 재개발을 하더라도 수익성이 크게 떨어질 수 밖에 없다. 또한 뉴타운 등 특정 지역을 제외한 지역의 재개발은 언제 이루어질 지 조차 불투명한 상황이다. 결국 불확실성 및 미래가치 감소로 인해 빌라의 가격은 상당 폭 하락할 수 밖에 없다. 그것도 현재 가격의 절반 정도로 떨어질 가능성이 크다.

따라서 빌라를 실수요가 아닌 투자목적으로 구입하신 분들은 가능한 경기의 단기 반등시점을 틈타 매도하심이 좋을 것 같다. 거래가 거의 없기 때문에 매도가 쉽지는 않겠지만 그래도 시도해봄이 바람직하다.


※주택구입 시점※
같은 맥락으로 주택구입은 당분간 보류하는 게 좋다는 판단이다. 주택가격 또한 경기 침체와 맞물려 지속적인 하락이 이어질 것이며 그 바닥은 내년 하반기 정도로 예상된다. 따라서 상반기 이후부터는 서서히 급매물에 대해 모니터링을 시작할 필요가 있다.

적자기업의 부도 및 기업간 인수합병 등 대규모 구조조정이 시장을 휩쓴 후 비로소 실물경기가 살아난다는 점을 감안해볼 때 주택가격의 바닥은 대폭적인 구조조정이 있은 후 약 6개월 시점이 될 것이다. 본격적인 구조조정은 내년에 시작될 것으로 예상되기 때문에 주택가격의 반등시점은 내년 하반기에서 그 다음연도 상반기 사이가 유력해 보인다. 보다 정확한 반등 시점 파악을 위해서는 전세가격 상승과 같은 다양한 경기 회복 시그널을 예의 주시할 필요가 있다.

따라서 현재 전세에 살면서 내 집 마련을 계획하시는 분들이나 자금 여력이 있는 투자가 분들은 당분간 시장을 여유 있게 모니터링하며 지켜보셔도 좋을 것 같다. 다만 주택가격은 영구히 떨어질 수도 없고 이는 시장원리 상 가능치도 않기 때문에 다가올 기회를 잡기 위해서는 지속적이고 적극적인 모니터링을 권장한다. 위기는 활용하기에 따라 얼마든지 기회로 바꿀 수 있기 때문이다.

부디 가능한 많은 분들이 어려움을 극복하고 내 집 마련의 꿈과 부자의 꿈을 실현하시면 좋겠다. 피할 수 없는 위기라면 피하지 말자.