부동산 거래 `꽁꽁`…스와핑거래(현물맞교환) 나서볼까‥교환사이트 20여개
일시적 2주택자 이용할만
A씨는 자신의 서울 송파구 문정동 130㎡(40평)대 아파트를 최근 한 부동산교환업체를 통해 경기도 고양시 일산의 한 분양상가와 교환했다. 지난해 새로 매입한 서울 강남의 아파트가 이달 말이면 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 기간이 만료돼 그 전에 문정동 아파트를 팔아야 하는데 부동산 중개업소에서는 경기침체로 수요자를 찾을 수 없었기 때문이었다. A씨는 아파트는 9억원,상가는 8억5000만원의 가격을 인정받아 5000만원의 차액을 받고 상대방과 맞바꿨다.
중개업소 3~4곳 들러 시세·권리관계 확인 필수
부동산 거래가 얼어붙으면서 부동산 맞교환이 크게 늘고 있다. 매수자를 찾기 힘든 부동산 소유자들끼리 아예 현물을 교환하는 것.전문가들은 특히 대출을 많이 끼고 집을 사 이자부담이 크거나 양도세 비과세나 처분조건부 대출 상환기간이 다가오는 일시적 2주택자들이 이용해볼 만하다고 조언했다.
◆부동산 교환 사이트 20여개 활동 중
부동산 교환은 다양한 창구를 통해 진행할 수 있다. 개인끼리 바로 거래하거나 중개업소에 의뢰할 수도 있으며 부동산 교환 전문업체를 통해 거래할 수도 있다. 다만 개인끼리의 거래는 위험성이 큰 만큼 부동산 초보자일수록 피하는 것이 좋다. 가장 손쉬운 방법은 부동산 교환업체를 이용하는 것이다.
업계에 따르면 현재 부동산 교환 인터넷 사이트만 20여개가 활동 중이다. 이들 사이트에서 거래를 진행하는 방법은 일반 부동산 거래 사이트와 거의 다를 바 없다. 사이트에 접속해 회원으로 이름을 올린 후 직접 매물을 등록하면 된다. 올라온 다른 매물정보를 보고 먼저 교환업체나 담당 중개업소에 교환을 요청할 수도 있다.
대부분 교환업체들은 부동산 중개업소들이 운영하고 있으며,매물 등록에 따른 수수료를 별도로 받지 않는다. 대신 교환 성사에 따른 중개수수료를 받아 수익을 얻는다. 따라서 교환업체를 통해 거래를 할 경우 해당 업체가 공인중개사 자격증을 보유하고 있는지 확인해야 한다. 그렇지 않다면 부동산 중개업소를 끼고 거래하는 것이 안전하다.
◆모텔,주유소,공장도 교환대상
부동산 교환은 요즘과 같이 매수자를 찾기 힘든 때에 빛을 발한다. 매도자들끼리 서로 불필요한 부동산을 처분하고 보다 효용성이 높은 부동산을 취득해 상호 이익을 극대화할 수 있어서다. 대출이 많아 이자부담이 크다면 덩치가 작은 부동산으로 갈아탈 수 있고 일시적 2주택자라면 상가나 토지 등과 교환해 양도세 중과와 처분조건부 대출 기간 만료를 피할 수 있다.
다만 정부가 일시적 2주택자의 양도세 비과세 기간과 처분조건부 대출 상환기간을 각각 1년에서 2년으로 연장할 예정이어서 이에 해당하는 부동산 보유자들이 급히 교환을 해야 할 필요성은 다소 적어졌다. 또 특정 부동산을 많이 보유한 투자자의 경우 다른 종류의 부동산과의 교환을 통해 포트폴리오를 다양화할 수 있다.
교환대상이 되는 부동산은 다양하다. 아파트,상가,토지,펜션,모텔 등을 비롯해 주유소와 공장도 모두 교환대상이 된다. 부동산교환업체 렉스의 김정남 대표는 "최근에는 일반 중개업소에서 거래가 잘 되는 아파트가 주택시장 침체에 따라 매물로 많이 나오는 추세"라고 말했다.
◆중개업소 적어도 3~4곳에서 시세 확인해야
부동산 교환에 장점만 있는 것은 아니다. 무엇보다 일반 매매를 통해 거래가 잘 안 되는 부동산이 많이 나오는 만큼 양질의 물건을 찾기가 상대적으로 어렵다. 그만큼 많은 매물정보를 접하고 가격 및 권리분석에 주의를 기울여야 한다. 가격의 경우 부동산교환업체에서 의견가격을 제시하지만 별도로 시세를 확인하는 것이 안전하다. 부동산정보업체인 부동산114의 김규정 차장은 "적어도 현지 중개업소 서너 군데는 들러서 시세를 알아보는 것이 좋다"고 조언했다. 특히 요즘은 부동산 급매물이 쏟아지면서 시세가 급변하기 때문에 거래 직전까지 시세를 확인하는 것이 안전하다.
또 근저당과 임차관계 등 권리관계를 확인해야 한다. 부동산써브의 함영진 연구실장은 "교환대상 물건에 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을 것인지를 명기해야 한다"며 "근저당을 넘겨받는 경우 채권자가 채무인계를 허락해주는지도 직접 확인해야 한다"고 말했다.
임차인이 들어 있는 모텔 등 상업용 건물이라면 임대기간과 임차인 신분을 확인해야 한다. 장사가 잘 되는지 여부를 알아보는 것도 필수다. 대출이 있다면 승계가 되는지 여부를 금융사에 확인해야 한다. 소유권 변경과 함께 대출 상환을 요구하는 금융사가 꽤 많기 때문이다. 가압류,가등기 등 권리 관계도 반드시 체크해야 한다. 거래의 안전을 위해서는 하자책임에 대한 단서조항을 상세히 명기하는 것이 좋다. 민법상 권리의 하자는 거래 후 1년 동안,물건의 하자는 6개월 동안 매도인이 책임지게 돼 있다.
부동산 교환은 일반 매매와 비교해 세금에 있어서는 아무런 차이가 없다. 양도소득세와 취·등록세 모두 동일하게 낸다. 예컨대 문정동 아파트를 교환한 A씨의 경우 기존에 아파트를 8억원에 샀다면 9억원과의 차익 1억원에 대한 양도세를 내고 상대로부터 받은 상가에 대해서는 취·등록세를 내야 한다. 국민은행 PB사업본부의 원종훈 세무사는 "부동산 교환에 있어 세금 혜택은 없다"며 "교환에 따른 이점만을 고려해 거래해야 한다"고 말했다.
임도원 기자 van7691@hankyung.com
출처 : 동북아의허브-인천-
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