[스크랩] [오윤섭의부자노트]규제완화시 최적의 매수타이밍 잡는 법

규제완화시 최적의 매수타이밍 잡는 법

 

 

1가구 1주택 및 고가주택의 양도소득세 종합부동산세 감면을 주요 내용으로 한 9.1대책을 전환점으로, 본격적인 규제완화시대를 맞고 있습니다. 규제완화의 강도가 6.11대책, 8.21대책, 9.1대책을 거치면서 세지고 있습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 규제완화시대를 맞아 최적의 매수타이밍을 잡는 법을 소개하고자 합니다. 먼저 부동산시장에 영향을 주는 국내외 안팎의 경기를 어떻게 봐야 하는지 짚어보고 보유 금액에 따른 투자자들의 매수타이밍을 제시하겠습니다.

위기설에 따른 두려움은 기회

요즘 보통 사람에게는 경기침체가 언제까지 갈 것인가?가 주된 관심이 아닐 수 없습니다. 하지만 가치투자자는 단기 침체냐, 아니냐를 예측하고 이에 따라 투자하지 않습니다.

지금 부동산시장이 침체인 것은 동의하지만 언제까지 침체가 될 것이냐에 대해선 전문가들 사이에서도 예측이 천차만별입니다.

버블 붕괴가 임박했으니 지금 투자해서는 안된다는 극단적인 비관론자가 있는가 하면 펀더멘털(기초체력)이 손상되지 않은 상황에서 경기가 연착륙한다면 규제완화 등에 힘입어 이르면 2009년부터 상승세로 돌아설 것이라는 낙관론자도 있습니다.

여하튼 시장에서는 9월 위기설 등 국내 경기전망에 대한 비관론이 확산되고 있습니다. 고유가, 고금리, 경기침체 등 트리플 악재는 물가상승→생산 및 소비 위축→가계실질소득 감소→금융부실→경기침체로 이어져 일본식 장기 불황 가능성까지 제기되고 있습니다.

이럴 때 부자노트 독자들에게 “남들이 공포에 빠져 있을 때는 탐욕스러워져야 하며 남들이 탐욕스러울 때는 공포감을 느껴야 한다”는 워런 버핏의 가치투자 철학을 다시 한번 강조하겠습니다. 남들이 공포에 빠져 있느냐, 아니냐는 전적으로 투자자가 판단을 해야겠지요.

버핏은 또 공포에 빠져 있을 때도, 탐욕스러울 때도 아닌 때는 “한 발짝 떨어져 상황을 지켜보는 것도 좋은 방법”이라고 밝혔습니다.

규제완화시대 오르는 아파트, 내리는 아파트

이명박정부는 9.1 세제개편안에서 보듯 주택시장에서 수요를 늘리는 정책보다는 공급(매물 포함)을 늘리는 정책에 무게를 싣는 규제완화책을 펼치고 있습니다. 9.1대책은 1가구 1고가주택 보유자가 최대 수혜자가 되는 반면 양도세 비과세 요건에 거주요건을 지방에도 2년을 신설해 미분양 사태가 오히려 악화될 가능성이 높습니다.

규제완화시대를 맞아 거래량이 늘어나면(2009년 1분기부터 늘어날 것으로 예상) 오르는 아파트와 내리는 아파트가 있을 것입니다. 단적으로 규제강화시대에 오른 아파트는 내릴 것이고 반대로 내린 아파트는 오른 다고 보면 거의 틀림이 없습니다. 여기에 수급상황을 감안하면 등락대상은 분명해집니다. 수요 확대에 필수적인 대출규제 완화가 전제되지 않는 한 규제완화시대에 가격 양극화 및 차별화는 심화될 것입니다.

대표적인 하락지역은 2006년 가을부터 급등한 서울 강북권이 될 것입니다. 특히 소형 등 6억원 이하 아파트가 될 것입니다. 또 규제강화로 일시적으로 수요가 증가한 수도권 외곽지역 중소형 저가 아파트도 하락세에 동참할 것입니다.

반면 대표적인 상승지역은 규제강화시대 가격이 많이 하락한 강남구 목동 등 버블세븐 지역과 강남 재건축단지(단독재건축 포함)가 될 것입니다. 단 용인의 경우 수요에 비해 입주물량이 많은데다 광교신도시 등 경기 남부권에 택지개발지구 등을 통해 대량 분양물량이 예정돼 상승세가 단기적으론 미미할 것입니다.

고액 투자자를 위한 매수타이밍

부동산으로 부자된 사람들은 탄탄한 자금력을 무기로 급매물이 쏟아질 때를 저울질하며 매수타이밍을 잡고 있습니다. 물론 이미 투자를 실행하고 있는 부자들도 있구요.

자기자본으로 3년 이상 느긋하게 보유할 수 있는 장기투자자의 매수타이밍은 빠를수록 좋다는 생각입니다. 종부세 부과기준 9억원으로 완화, 소형주택 건설 의무비율 완화 등 추가 완화책이 임박했으므로 매수타이밍은 추석전이라도 좋습니다. 8.21대책, 9.1대책 등 완화책의 최대 수혜자가 부자라는 점을 감안하면 매수타이밍을 늦출 필요가 없습니다. 장기 불황이 오더라도 3년 이상 버틸 수 있다면 장기 호황시대를 맞을 것이기 때문입니다.

개인적으로 입주물량이 2008년에 일시적으로 늘어나다 2009년부터 급감하는 강남권의 입주예정(관리처분인가를 받은) 재건축단지 조합원 분양권이나 단독주택 재건축단지를 유망 투자처로 보고 있습니다. 꼭 강남이 아니더라도 재건축 블루칩단지를 공략하세요.

소액 투자자를 위한 매수타이밍

국민의 정부 시절 98년 이후 규제완화시대에는 중산층이라면 미분양 분양권 등에 3년 미만 단기투자를 할 수 있는 투자환경이 조성됐지만 이명박정부에서는 집값 불안을 막기 위해 중산층의 투자 진입을 가로막고 있습니다.

예를 들어 미분양을 사더라도 양도세 비과세 혜택을 받으려면 입주(잔금납부일) 후 수도권은 3년을, 지방은 2년을 거주하고 3년 이상 보유해야 하므로 실제로는 5년 이상 보유해야 합니다. 8.21대책에 따른 전매금지 기간 완화도 소급적용이 되지 않는데다 수혜지역도 공급과잉에 시달리는 지역에 국한돼 투자 메리트가 없습니다. 또 미분양에 대한 세제혜택도 취득세 등록세 감면이 지방에 국한돼 있습니다.

이런 상황에서 소액 투자자가 투자할 수 있는 주택 상품은 거의 없습니다. 다만 수도권 등 추가 미분양 대책이 연내 나올 가능성이 있으므로 수급여건을 고려해 선별적으로 미분양 아파트에 대한 사전조사를 할 필요가 있습니다.

미분양 투자타이밍은 추가 규제완화책과 주택건설업체 연착륙과 연계돼 있어 2008년 하반기에 매수타이밍을 잡기는 쉽지 않습니다. 일러야 2009년 1분기중에나 매수타이밍을 잡을 수 있다고 생각합니다.

한편 강남 진입을 원하는 적극적인 투자자라면 9월이라도 지금 거주하고 있는 집을 급매물로 팔고 강남 주택을 급매물로 구입하는 전략을 실행할 것을 검토하세요. 현실적으로 갈아타기를 실행할 수만 있다면 3년이나 5년 뒤에는 성공적인 가치투자 사례로 기록될 것입니다.

부동산 투자는 시간 싸움입니다. 시장을 지배하는 공포를 이겨내고 과거 및 현재 시세가 아닌 미래가치를 보고 남보다 한 발짝 빨리 매수타이밍을 잡는 부자노트 독자가 되길 바랍니다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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