세제 개편, 주택 거래엔 '악재'?

세제 개편, 주택 거래엔 '악재'?

침체한 시장 살리기엔 역부족

 

정부가 마련한 세제개편안은 중장기적으로는 왜곡된 부동산시장 구조를 개선할 것으로 기대되지만 거래 활성화에는 오히려 악재가 될 가능성이 크다.

 

실수요 위주의 소유를 위해 3년 이상 거주해야 양도소득세를 감면해 주기로 거주 요건을 강화함에 따라 매매시장과 분양시장을 찾는 발걸음이 더 한산해질 수 있다.

1가구 1주택에 대한 양도세 과세 범위를 6억원 초과에서 9억원 초과로 올리고 양도세율을 낮춰 매물이 늘어날 여지는 생겼지만 경기 침체, 고금리 등을 고려하면 수요가 늘어나기 힘든 것도 현실이다.

대출 규제 등으로 매수세 살아나기도 힘들어

이번 세제개편안 중 부동산시장과 관련된 내용은 양도소득세가 핵심으로 3년 이상 거주(지방 및 수도권 일부는 2년)해야만 감면해 주는 조항이 신설됐다.

지금은 3년 보유만 한 뒤에 팔면 양도세가 비과세되지만 소득세법 시행령이 개정돼 시행되면 3년 보유 외에 3년 거주까지 해야 된다. 현재 예외적으로 2년 거주 요건이 있는 서울과 과천, 수도권 5대 신도시도 거주 기간이 1년 연장되는 셈이다.

3년 보유 기준이 신설되면 외지인의 투자는 힘들게 된다. 주택 수요층에는 지역거주민 위주의 실수요뿐 아니라 외지인의 원정 투자 수요도 엄연히 존재하는데 거주요건 신설은 이러한 원정 투자를 어렵게 한다.

한 부동산 전문가는 "외지인 투자가 많았던 용인, 고양, 인천경제자유구역 등은 물론 지방의 주택시장에는 악재가 될 것"이라며 "최근 정부의 지방 주택시장 활성화 대책과는 엇박자"라고 평가했다.

전세를 끼고 주택을 사는 수요도 위축될 수밖에 없다. 거주 요건을 채울 수 없는 상황에서 막대한 양도세를 감수하고 투자하기를 기대하는 것은 어렵다. 또 분양시장에도 악영향을 미쳐 지방 미분양 사태를 더 꼬이게 할 여지도 다분하다.

미분양 대책과 상충하는 면도 있어

전매 제한 규정이 길 경우에는 전매제한 기간 이전에 팔기 어려워 거주요건 추가가 별 영향을 미치지 않지만 전매제한 기간이 짧을 아파트는 상당한 영향을 미친다. 예를 들어 전매제한 3년인 주택의 경우 입주 후 1년 정도 지나면 전매제한은 해소되지만 거주요건이 해소되지 않아 팔기 어렵다.

또 분양주택의 경우 '취득일'을 분양계약일이 아니라 입주시점의 '잔금 납부일'이나 '이전 등기일'로 보기 때문에 최근 2년 이내 분양한 주택의 대부분은 '개정안 시행 후 최초 취득'에 해당돼 거주 요건이 적용될 가능성도 크다.

이에 따라 이번 세제개편은 정부가 세 차례에 걸쳐 내놓았던 지방 미분양대책과는 충돌하는 부분도 있다.

고가(高價)주택의 기준을 6억원 초과에서 9억원 초과로 상향조정해 9억원 이하 주택을 한 채만 가진 경우에는 양도세를 매기지 않기로 한 것은 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 6억~9억원 주택이 밀집해 있는 강남권에서의 매물을 늘릴 수 있다.

그동안 양도세 부담 때문에 집을 팔지 못한 경우가 많았기 때문이다. 또 양도세율을 완화하기로 한 것은 고가주택 여부에 상관없이 매물이 늘어나게 하는 효과가 있을 전망이다.

그러나 이번 양도세 완화는 세금을 통한 수요억제 정책의 극히 일부만을 손댄 것이어서 주택거래 활성화에 큰 역할을 기대하기 어렵다. 더욱이 지금처럼 글로벌 경기가 침체돼 있는 데다 국내의 경우 주택대출금리가 높고 종부세 역시 지속되고 있는 상황이라면 양도세 일부 완화로 거래숨통이 터질 것으로 기대하는 것은 무리라는 게 건설업체들의 평가다.

다만 이번 대책은 투기가 아닌 실수요자 위주로 집을 소유하도록 하겠다는 취지여서 중장기적으로 왜곡된 부동산시장을 정상으로 돌려 놓는 데에는 기여할 것으로 평가된다.