재개발 투자 '추가 부담금 복병'

재개발 투자 '추가 부담금 복병'

크게 늘어 투자성 떨어져

 

올해 초 서울 서대문구 가재울3구역내 대지면적 29㎡짜리 다세대주택을 매입한 김모(45)씨는 요즘 마음 고생이 심하다. 2억5000만원에 샀는데 4월 관리처분인가 이후 주변 시세가 2억원으로 곤두박질쳤다. D공인 관계자는 “예전엔 재개발 사업승인이 나거나 관리처분이 떨어지면 지분값이 들썩였으나 이곳에서는 오히려 약세를 보인다”고 전했다.

서울지역 재개발시장에 투자 주의보가 내려졌다. 단기 급등한 지분값에 비해 감정평가액이 낮게 나오면서 조합원이 추가 부담금을 예상보다 많이 내야 하는 사업장이 잇따르고 있다. 대개 재개발사업은 용적률이 높아진 데 따른 일반분양 수입분으로 공사비를 충당하고 부족분은 조합원들이 추가 부담금으로 채운다.

그런데 용적률 제한과 임대주택 의무 건립 등 각종 규제로 일반분양 수입은 줄어든 반면 원자재값 상승으로 공사비는 늘어 추가 부담금이 눈덩이처럼 불어난 것이다. 추가 부담금 증가는 곧 수익률 하락을 뜻한다. 따라서 지분 가격과 추가부담금을 합한 총 투자금액이 주변 시세와 비교해 지분값에 거품이 끼어 있는지 따져본 뒤 투자 여부를 결정해야 한다고 전문가들은 조언한다.

◇지분 값은 ‘껑충’, 감정평가액은 ‘꽝’=최근 몇년새 재개발 투자 수요가 늘면서 지분 가격이 치솟았다. 사업 추진 속도가 빠르고 교통 개선 호재를 안은 지역에선 3.3㎡당 3000만~4000만원을 훌쩍 넘어섰다.

문제는 관리처분 단계에서 공시지가를 기준으로 매겨지는 지분 감정평가액이 예상 수준을 크게 밑돌면서 별 볼일 없는 ‘깡통 지분’이 속출하고 있다는 것.

가재울3구역의 경우 전용 85㎡ 아파트를 분양받기 위해 대지지분 35㎡ 짜리 집을 사려면 현 시세 기준으로 2억5000만원이 든다. 여기에 추가 부담금 3억3690만원을 합하면 투자금만 5억8690만원으로 일반 분양가보다 4300만원이 비싸다.

도심 접근성이 뛰어난 서대문구 아현뉴타운도 조합원 추가 부담금 쇼크로 휘청거리고 있다. 아현4구역 109㎡ 분양권을 받을 수 있는 대지면적 52㎡짜리 주택 투자금은 매매가(3억9000만원)와 추가 부담금(3억3700만원)을 합해 7억2700만원으로,강남권 새 아파트 시세와 맞먹는다.

지난해 입주한 송파구 잠실동 레이크팰리스 109㎡는 7억5000만원 선에 매물이 나와 있다. 신당동 재개발 7구역도 109㎡ 분양을 받으려면 총 투자금액이 5억7000만~5억8000만원 선으로 일반분양가(5억4000만원)를 웃돈다.

늘어난 조합원 부담금 때문에 사업이 지연되는 곳도 늘고 있다. 

투자성이 낮아지면서 지분값도 약세다. 동대문구 전농7구역에선 3.3㎡당 1000만원 이상으로 예상됐던 지분 감정평가액이 800만원대 초반으로 나오면서 실망 매물이 늘고 있다.

대지 40㎡짜리 다세대주택 가격은 1억8000만원 선으로 올 들어 3.3㎡당 200만원 가량 내렸다. 남가좌동 신성공인 관계자는 “추가 부담금이 예상보다 많이 나오자 이를 지불하기 힘든 집주인들이 손해를 보고 팔려고 하나 매수자를 찾기가 쉽지 않다”고 전했다.

◇투자 유의점=전문가들은 투자 수익률을 면밀히 따져본 뒤 지분 매입 여부를 결정하는 게 좋다고 조언한다. 지분 매입가격이 주변 시세보다 지나치게 비싼 곳은 피하는 게 바람직하다.

재개발 투자의 목적이 비교적 빠른 시기에 안전하게 새 아파트에 입주하는 것에 있다면 관리처분으로 권리가액이 확정된 곳을 노려보는 것도 괜찮다. 이 경우 가급적 평가액이 높은 지분을 사는 게 유리하다.

그래야 새 아파트 배정 때 추가 부담금을 적게 내기 때문이다. 반드시 조합사무실에 들러 해당 지분의 감정평가액을 확인하고 추가부담금이 얼마나 되는지 따져볼 필요가 있다.

지분 쪼개기로 조합원 수가 급증한 곳은 피하는 게 좋다. 조합원이 일반분양 물량이 줄어 추가 부담금도 덩달아 늘어나기 때문이다. 아파트 신축 가구 수보다 조합원이 많으면 새 아파트 입주권을 얻지 못하는 조합원이 생길 수도 있다.
이왕이면 대단지로 탈바꿈할 구역을 찾는 게 좋다.

단지 규모가 클수록 도로나 학교, 공원 등 각종 주변시설이 제대로 갖춰지기 때문에 주거환경이 뛰어날 뿐 아니라 투자가치도 높아지게 마련이다.

 

<재개발 절차>

기본계획 수립(예정구역 선정)

         ↓

정비계획 수립 및 정비구역 지정

         ↓

조합설립 추진위원회 구성

         ↓

조합설립 인가

         ↓

사업시행 인가

         ↓

조합원 분양 신청      

         ↓                                

관리처분계획 수립                    

         ↓                                   

관리처분계획 인가                                                                                    

         ↓

이주 및 철거

         ↓

       착공

         ↓

준공 및 입주

      

<조합원 추가 부담금 산정방식>

추가 부담금=조합원 분양가-권리가액

▶조합원 분양가:원가(택지비·건축비·가산비 등) 공급 원칙

▶권리가액=대지 및 건물 감정평가액x비례율[비례율=(새 아파트 총 분양수입-총 사업비)/(종전 토지 및 건물 감정평가 총액)ⅹ100%]