‘숨은 보물‘ 찾기와 ’함정‘

부동산 가격은 너무 변화가 심하여 누구도 정확한 예측이 어렵다.
부동산 가격을 결정하는 요소들은 많이 있지만, 우리나라의 부동산은 정책결정에 영향을 많이 받고 있다.
이러한 부동산 가격의 변화 속에서도 계속해서 부동산투자에 성공하는 사람이 있는 것을 보면, 부동산시장이 성장기에 있든, 하락기 있든지 간에 어떤 부동산 시장에서도 투자에 성공하는 방법은 있다는 것이다.

부동산투자에서 남다르게 성공하는 방법은 앞으로 오를 부동산을 찾아 투자하면 되지만, 이것이 쉬운 일이라면 부동산투자는 누구나 성공할 수 있고, 누구나 시간과 금액에 관계없이 매입할 수 있으므로, 진정한 투자라고 할 수 없다.
이것은 투자라기보다는 전자양판점에서 전자제품을 사는 것과 다르지 않을 것이다.
왜냐하면 투자라는 것은 미래가치를 보고 수익을 예상하여 현재가격으로 매입하여 수익을 극대화하는 어려운 작업이기 때문이다.

부동산 투자는 진검승부이다.

많은 이들이 자기 재산 전부를 걸고 내집 마련을 하기도 하고, 어떤 이는 평생 모은 사업자금을 투자하기도 한다. 심지어 어떤 대학생은 학자금대출을 받고, 아르바이트 비를 모아 투자하기도 한다. 몇 년 후 결혼할 예비 신랑신부는 결혼자금을 미리 부모로부터 받아서 재개발 부동산에 소액 투자하는 것도 심심치 않게 볼 수 있다. 어떻게 보면 부동산을 공동투자한 것이 되니 어떤 약혼식보다도 실속 있다는 생각도 든다. 함께 짊어지고 가야할 미래에 대한 투자, 이것이 신세대 재태크 신혼부부가 아닐까?

이렇게 절실한, 누구나 원하는 부동산투자에서 성공하기 위해서는 숨어있는 보물을 찾는 것이 필요하다. 부동산에서 숨어있는 보물은 시세보다 싼 부동산과 앞으로 대박이 날 부동산을 찾는 일일 것이다.

재개발투자에서 보물찾기

몇 년전, 재개발을 이제 처음 시작하는 지역에서 원주민들은 재개발에 대한 인식이 부족하였고, 그동안 다세대나 빌라 같은 것은 팔려고 해도 잘 팔리지 않아, 매매가격이 전세가격에 비하면 1-2 천만원의 실투자금만 있으면 살 수 있는 지역이었다. 그런데 이 지역이 뉴타운 후보지로 예상되면서, 많은 부동산중개업소가 개업을 하였고, 팔려고 내놓았던 매물은 급속히 소진되었다.

이때 매물로 나온 부동산 중에는 소유자가 10년전 다세대를 신축하였는데.. 아래층은 모두 세를 주었고, 제일 위층인 4층은 소유자가 살고 있는데, 건축당시 2 세대가 살 수 있는 즉 401호와 402호로 나누어서 건축하였지만, 건물면적이 가족들이 살기에 비좁아서, 신축하자마자 벽을 허물고 구조를 변경하여, 하나로 사용하고 있었다.
이 지역에서 이미 오래전부터 운영하던 중개업소에 이 4층이 일반 매물로 나와 있었는데.. 401호와 402호를 합쳐서 하나로 불법 구조변경 되어있는 하자있는 부동산이므로, 싸게라도 매도하겠다는 급매물건이었다.
당시 건물면적으로 따지면 전용면적 40㎡인 다세대가 4500만원이었으므로, 두 개 합친 면적이 80㎡이니까, 하나의 부동산으로 9000만원에 팔아야 하나, 불법 구조 변경된 빌라이므로 8000만원이라도 팔아야 겠다는 것이었다.

건축물대장에는 두 개의 독립된 건물인 다세대로 등기되어있고, 소유권자는 물건 동일인이지만, 이 부동산은 재개발지역에서 두 개의 독립된 건물, 즉 아파트 두 개 분양받을 수 있는 조합원이 될 수 있는 아주 저렴한 부동산인 것이다. 지금은 건물면적 40㎡인 이 부동산은 하나에 1억 4000만원을 호가하고 있으니, 매입가격에서 전세보증금과 원상복구비용을 뺀 실 투자금 3,000천만원을 투자해서 2억을 번 대박 투자물건이 된 것이다.

토지거래 허가구역의 함정

토지거래허가는 서울, 수도권 내 지역은 대부분 토지거래허가구역이고, 개발로 인한 부동산 가격의 상승예상지역은 모두 해당된다고 해도 무방하다.

토지거래허가의 목적은 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합한 경우에만 토지거래를 허가해야 하는 제도이지만, 실제로는 합법을 가장한 부동산 투기를 막고자 시행이 더욱 강화되고 있다.

경기도는 2008년 3월4일부터 토지거래 허가구역 내 불법행위를 근절키 위해 불법 토지거래 행위 신고자에 대한 신고포상제 활성화 방안을 마련하였고, 부동산투기 수요억제 및 건전한 토지거래 정착을 위한 것으로, 불법 거래행위신고 1건당 50만원의 신고포상금을 지급하므로, 토지거래허가에 맞게 이용하지 않으면 이행강제금을 부과한다.

토지거래허가구역은 농촌지역 뿐 아니라, 도시지역내에서도 엄격히 규제되고 있다.
사실 토지거래 허가가 사실상 어렵고, 제약이 많은 것은 사실이지만, 이것은 가격을 하락시키는 요인이므로 투자자 특히 실수요자에게는 좋은 기회가 되기도 한다.

토지거래 허가구역 내에서 부동산을 매입하고자 할 때는, 도시지역 내 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 100㎡ 비 도시지역 내에서 농지 500㎡, 임야 1000㎡, 기타 토지는 250㎡초과 면적은 토지거래허가를 받아야 한다. 또한 도시재정비촉진법에 의한 도시재정비 촉진지구는 토지 면적이 20㎡이상인 부동산은 모두 토지거래허가를 받아야 한다.

어렵게 토지거래허가를 받았다고, 이것으로 끝난 것이 아니다.
농지나, 임야, 주택 등을 토지거래허가를 받아 매입하였다면, 이에 따른 토지거래이행 의무기간이 있다. 2005년 11월 1일 이후 취득한 경우는, 농지는 영농목적으로 2년, 임야는 임업목적으로 3년, 거주용 주택은 3년의 이행의무기간이 있다. 이행의무기간은 강제적으로 부과되는 기간으로 이 기간 내에는 해당 부동산을 처분할 수 없다.
서울과 수도권 내에서 재개발에 대한 기대심리로 다세대, 빌라, 주택에 대한 투자가 인기이다. 이들 대부분지역은 토지거래허가로 묶여 있어, 토지거래허가를 받아놓고, 편법으로 실거주하는 것으로 주민등록을 전입시켜 위장하고 있는 것이 다반사이다. 아직까지 해당 지자체에서 주택에 대한 실태조사를 하지 못하고 있지만, 향후에 강화될 가능성이 있다.

현장에서 부동산을 거래하면서 토지거래 허가가 필요하다는 사실은 알면서도, 실제 토지거래허가에 따른 이행의무기간에 대한 인식이 없이, 단기 차익을 목적으로 부동산투자에 임하였다면, 단기에 팔지 못하고, 자금이 묶이는 함정투자가 되고, 원하는 수익을 가져올 수 없게 되어, 진검승부에서 목검을 가지고 휘두른 꼴이 되는 것이다.

숨은 보물을 찾는 것과 매입하려고 하는 부동산에 대한 함정은 동시에 공존한다.

실제로 숨은 보물은 부동산 투자 현장에 조금만 관심을 가지고 보면, 무수히 많다.

토지지분에 대한 조합원자격에 대한 투자, 랜드마크가 될 부동산 분양에 따른 인근지역의 부동산가격 상승, 개발계획을 위한 사전 조사 인지, 한반도 대운하와 같은 부동산정책에 따른 수혜지역, 재건축 아파트 용적률 완화, 불법건축물의 양성화 조치 등은 기존 부동산의 가격을 상승시킬 만한 요소들이다.

또한 무심히, 또는 나름대로 열심히 분석하여 매입한 부동산에도 부동산가격을 하락시킬 만한 요소들 즉 함정들도 많이 있다.

부동산등기부등본상의 소유권보존 등기일과 실제 건축물의 완공연도가 다른 경우, 부동산 매입 후 불법건축물 여부를 이행 강제금을 부과되어서야 알게 된 경우, 과거 자료에 따라 개발지역 편입여부가 다르게 될 때, 재개발 지역에서 다른 지역에 확대 편입되어 사업진행절차가 다시 늦어지는 지역에 투자, 매입 부동산이 다른 토지 일부를 점유하게 되었을 때 등 많은 경우가 생길 수 있다.

이처럼 부동산 투자에서 높은 수익을 가져다주는 보물찾기와 부동산 투자자에게 커다란 손실을 자져다 줄 수 있는 부동산 함정은 모두 부동산 자체인 물질적인 부분에서 생기기도 하고, 그 부동산이 가지는 법적권리에서 생기기도 하므로 부동산에 대한 많은 경험이 없으면 파악하기가 쉽지 않다. 이를 해결하는 방법은 본인이 부동산 현장바닥에서 발품을 팔고, 성공한 투자자의 투자패턴을 따라하는 눈품을 팔고, 또는 잘아는 전문가인 멘토들을 통해 재 확인해가는 손품을 파는 과정을 거치면서 해답을 찾을 수 있을 것이다