부동산 명의신탁, 매우 위험할 수 있다.

부동산 명의신탁, 매우 위험할 수 있다.  
 

 

1995년에 제정되고, 지금까지 10여년간 시행된 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, 부동산실권자법이라고 함)이 명의신탁을 불법으로 선언하고 이를 금지하고 있음에도 불구하고 여전히 명의신탁은 적지 않다. 지인들을 쉽게 믿는 우리 국민정서와 함께 명의신탁에 대해 죄의식이 없었던 그동안의 관행 때문으로 보인다.

이런 가운데 최근 들어서는, 부동산보유에 대한 각종 부담이나 불이익한 대우 때문에 명의를 신탁받은 사람, 즉 명의수탁자들이 명의신탁자에 대해 요구하는 소위 “명의대여료”의 수준이 억지에 가까울 정도로 지나칠 경우가 많다. 그러다보니, 자연스럽게 분쟁도 늘고 있다.

 

하지만, 수탁자로부터 부당한 요구를 받는다고 생각하더라도 법에 호소하기는 쉽지 않다. 명의신탁이 엄연한 현행법 위반인데다가 명의신탁사실이 드러날 경우, 명의수탁자 보다는 신탁한 사람에게 돌아오는 현실적인 불이익이 훨씬 크기 때문이다. 부동산실권리자법상 명의수탁자도 형사처벌을 받을 수는 있지만, 실제 형사처벌의 정도는 명의신탁자 보다 약한 것이 일반적이고, 명의신탁자에게는 형사처벌 이외에도 신탁된 부동산가액의 최고 30%까지 과징금이 부과될 수 있다. 

 

이런 가운데 최근에는, 명의수탁자가 명의회복을 거부하더라도 그로 인한 손해를 배상받기가 쉽지않다는 취지의 판결이 선고되어 주목되고 있다. 서울고등법원 2007. 6. 28. 선고 2006나107946호 사건인데, 이 사건에서 원고는 ‘비록 피고를 상대로 장기간의 재판을 해서 피고로부터 부동산명의는 회복을 받았지만, 피고의 고의적인 명의회복 거부가 없었다면 그 부동산을 제 때 처분함으로써 그 부동산을 담보로 해서 빌린 대출금의 이자도 더 이상 부담하지 않음은 물론 매매대금과 대출금과의 차액에 대해서는 금융이익 상당의 수익을 얻을 수 있었는데, 피고가 명의회복을 거부하여 부동산처분이 지연되면서 손해를 입었다’는 취지로 소를 제기했다.

이에 대해 재판부는, ‘수탁받은 부동산을 원고에게 반환하지 않고 명의회복을 거부한 것은 피고에게 배상책임이 인정되는 불법행위’라고 인정하면서도, ‘원고가 이러한 손해를 배상받기 위해서는 부동산처분이 지연됨으로 인한 재산적인 손해를 배상받기 위해서는, 원고가 해당 부동산을 점유, 사용하게 되면서 얻는 이익 이상으로 원고에게 손해가 발생했다는 사실이 입증되어야 하는데, 이 사건의 경우 이를 인정할 만한 증거가 없는데다가 오히려 처분이 지연되는 동안 부동산가격이 상당히 올랐다 등 여러 가지 점에서 재산상 손해는 없다’고 판단했다(다만, 피고가 반환을 거부하는 과정에서 다른 사람에게 부동산의 명의를 이전하고, 허위양도증까지 작성하는 등의 여러 가지 사정을 고려하여 원고가 입은 정신적인 위자료로 1,500만원의 지급책임은 인정했다). 명의수탁자의 고의적인 반환거부라고 하더라도 현실적으로 피해배상을 받기가 쉽지 않음을 잘 알게 하는 판결이라고 할 수 있다.

 

한편, 이 사안은 수탁자가 반환을 거부한 기간 동안 부동산가격이 상승한 케이스이지만, 반대로 이 기간 동안에 부동산가격이 하락한 경우라고 하더라도 가격하락에 대한 재산적인 피해를 배상받기는 쉽지 않다. 위 판결에서도 언급된 바 있지만, 반환이 거부되는 기간 동안 부동산가격이 하락하는 손해라는 것은 법리상으로 “통상손해”가 아닌 “특별손해”라는 점에서, 반환을 거부하는 수탁자가 그러한 손해발생사실을 알거나 알 수 있었어야 하는데, 법적으로 이 점을 인정하기가 쉽지 않기 때문이다.

 

결국, 명의신탁은 현행법위반을 떠나 실리적인 면에서도 매우 위험한 결정이라는 점에서 극히 신중할 필요가 있다고 본다.