이데일리 방송재료(인천 재개발)

 

사회자 : 건설 원자재 가격의 폭등으로 서울의 아파트 가격의 상승조짐이

        서서히 나타나고 있습니다.

        서민들의 내집 마련이 갈수록 힘들어 지고 있는데 이제는 내집 마련 

        의 방법으로 굳이 서울이 아닌 수도권 쪽으로 많은 분들이 관심을

        갖고 있는 걸로 알고 있습니다.

 

        오늘은 요즘 투자자분들의 많은 관심이 집중되는 인천쪽의 개발

        동향이나 부동산 시장동향에 대해 말씀을 해주시죠?  

             

(자료 2)

박창훈 :그렇습니다.

        말씀하셨듯이 요즘 온 인천이 앞으로 있을 2014년 아시안게임을

        앞두고 경제자유구역의 빅3인 영종도,송도신도시,청라지구는

        물론이고 기존의 구도심 재개발 열기에 온 시민이 들떠있다고

        해도 과언이 아닙니다.

 

        불과 몇 년전 까지만 해도 인천하면 공해도시로 상징되고

        서울에서 살 수 있는 여건이 안 돼는 분들이 울며 겨자 먹기로

        인천에서 살 수밖에 없는 수도권의 서자취급을 받던 곳이었는데

        지금은 동북아의 허브도시를 꿈꾸는 미래가 보이는 희망의

        도시로 거듭나고 있습니다.

 

        또한 송도신도시 아파트가 수도권 투자자들의 많은 관심속에

        알려지다 보니 이제는 구도심의 재개발 가능구역 부동산 가격도

        많이 올랐고 투자자분들의 발길도 잦은 걸로 알고 있습니다.

 

사회자 : 그렇군요

        작년4월엔가 송도의 더 프라우가 우리나라 청약사상 최고인

        1/5000의 경쟁력을 보인게 다 이유가 있군요

        그렇다면 인천의 미래에 대해 하나하나 구체적으로 말씀을

        해주시죠.

 

(자료 3)

박창훈 :네~

        먼저 인천의 미래상을 보기 전에 주변의 여건부터 살펴야 겠지요

        우리나라 주수출 의존국이 미국일변도에서  중국과인도,동남아, 유럽         

        등 글로벌 자유경쟁체제로 세계무역시장이 변하면서 인천,화성,평택,         

        서산,당진,군산,목포까지 우리나라의 경제축이 이제는 서해안고속도로         

        를 따라 역할분담이 이루어지고 있습니다.

       

        여지껏 우리나라의 수출의존국 1위인 미국을 제치고 중국이 수출과         

        수입에서 1위를 차지하고 있습니다.

        13억 인구의 위력이며 올해의 북경올림픽을 기점으로 한국과의 경제         

        및 문화의 교류는 더욱 활발해지리라 생각됩니다.

        이렇듯 서해안시대,황해시대의 중심축에 인천이 자리잡고 있습니다.

 

사회자 : 이명박 정부가 들어서면서 인천의 경제자유구역이 탄력을 받을거라

         는 얘기들이 많은데 이 부분은 어떤가요.

 

(자료 4)

박창훈 : 그렇습니다.

         인천경제자유규역(영종도,송도신도시,청라지구)이 지난정부의

         규제 때문에 외국투자자들의 발길이 끊기다시피 하였는데

         새 정부 들어와서 다음달 “규제완화구역”으로 지정키로 하여 앞으로

         인천경제자유구역 개발에 탄력이 붙을 것이라 생각됩니다.

         또한 경제자유구역의 여파가 구도심으로 이동하므로 인천시의

         재개발/재건축 사업이 활기를 띌 것으로 생각됩니다.

 

         (챠트 5,6)

         또한 인천시의 도시기본계획수정안이 올6월이면 최종적으로 결정이          

         되며 지난달 인천시 에서는 시민 공청회를 거쳐 2014년 아시안게임

         경기장이 최종적으로 인천에 13곳이 확정되었습니다.

         이렇듯 경제자유구역과 인천의 구도심재개발 인천아시안게임

         경기장 건설등이 복합적으로 진행될 경우 이제는 인천의 미래는

         희망적이라고 할 수가 있습니다.

 

사회자 : 그렇군요

         인천의 미래상을 기대해봅니다.

         그렇다면 서민들의 내집 장만의 정보는 구체적으로 어떠한 부분들이

         있습니까?

 

(자료 7,8)

박창훈 : 네!

         앞에서 말씀을 잠깐 말씀 드렸듯이 인천 쪽의 구도심 재개발이

         탄력을 받고 있습니다.

         금년 5월부터 인천 도시개발의 메카가 될 가정오거리 재생사업구간

         보상이 시작됩니다.

         여기에 거주민이 9,000여세대 이고 건립 예정세대수가 11,000세대

         입니다.

         이 부분은 재개발이 아닌 도시개발 방식이다 보니 입주자 모두가

         보상을 받고 이주를 하게 됩니다.

 

         9,000여 세대가 이주할 경우 인천시의 주택 매매가격은 물론

         전세난도 심각해 질 거라 생각됩니다.

         이렇게 철거하는 입주민들의 이주대책과 기존의 재개발 구역이

         맞물려 인천의 주택 특히 빌라가격이 가파르게 상승을 하고 있습니다.

         그러다보니 재개발 가능지역의 실질적인 투자금액이 작년 가을까지          

         2,000만원~3,000만원이면 투자가 가능하였는데 지금은 적어도

         4,000만원~5,000만원은 되어야 무리하지 않고 투자가 가능할 정도

         입니다.

 

사회자 : 재개발의 근본이 도시 및 주거환경 정비법에 근거를 둔다는데

         인천쪽도 서울과 같은 방법으로 진행을 하는 겁니까?

 

박창훈 : 기본적으로는 같다고 봐야겠지요.

         하지만 서울시에는 서울시 도정법 조례가 있듯이 인천도

         인천시 도정법 조례가 있습니다.

         서울시 조례와 인천시 조례가 같은 도정법에 기본을 두다보니 비슷          

         하다고는 하나 서울쪽은 이미 재개발이 진행되는 곳이 많아서

         재개발의 기초질서가 잡혀있다고 봐야 겠지요, 하지만 인천은 이제

         시작이다 보니 아직까지는 불확실한 부분이 많습니다.

         이 부분 각별히 유념하시여 투자에 실패 하는일이 없도록 해야

         겠습니다.

 

         또한 재개발의 기본지식에 대해서는 저희 연구소의 다른분이

         따로 말씀을 드리기에 저는 인천쪽의 재개발에 관해서만 말씀을

         드릴것입니다.

         인천쪽의 재개발 예정구역이 거의 200여군데로 예정이 되었습니다.

         가히 인천의 구도심 전체가 재개발 예정구역내에 들어있다고해도

         과언이 아니지요.

         그렇다고 200여군데 전체가 재개발이 진행된다고 볼수는 없겠죠?

         1차적으로 진행가능지역은 대략 16곳~20곳 정도가 가능하다고

         봐야겠지요.

 

         이번달에 주민공람을 끝내고 구역지정이 된곳이 5곳입니다.

         대표적인 곳이 부평4구역과 전도관,금송구역 이지요.

         또한 5월말까지 구역지정 될 곳이 대략10곳~15곳이 예상됩니다.

         이러한곳의 가격이 많이 오르고 매물도 자취를 감추고 있지만

         꾸준히 발품을 팔면은 좋은 물건을 찾을수 있을거라 생각됩니다.

 

사회자 : 지금 서울에선 재개발 가능지역의 빌라기준으로 지분당 가격이

        아무리 적게 잡아도 평당3,000만원은 넘는다고 하는데 인천쪽의

        시세는 어떻게 되나요?

 

박창훈 : 재개발 투자에서 우선은 지분당 가격을 따져봐야 되지만 그보다

         먼저 본인이 투자하고자 하는 구역의 수익분석이 먼저겠지요.

         재개발의 수익분석이 세부적으로 복잡하다보니 차후에 별도의

         시간을 할애해서 공부를 해야겠지만 간단한 수익분석은 해당구역의

         기존 세대수를 확인하고 차후에 건립될 예정건축 세대수를 확인

         여 기본적으로 2배수가 넘으면 투자가치가 있다고 봐야 겠지요.

         인천의 이런 구역은 대지 지분당 가격이 2,400만원을 넘는 구역이

         생겨나기 시작하였습니다.

 

         물론 지분당 가격이 비싼 구역이 투자수익도 많겠지만 그것 보다는

         우선적으로 알아야 될게 지피지기면 백전불패라고 하였습니다.

         재개발 투자에 있어 집고 넘어야 될 부분이 많지만 먼저 해당구역의

         주변여건을 봐야겠지요.

         삶의 질이 높아지다 보니 최우선은 주변의 쾌적성과 녹지공간이

         우선적인 투자체크 포인트라 볼수 있을겁니다.

         서울의 용산과 성동구가 급상승을 하는 이유를 보면은 이해가

         빨리 되리라 생각됩니다.

 

         앞에서 설명을 드렸듯이 2014년 아시안게임을 앞두고 인천에 13곳         

         이 아시안게임 경기장 후보지로 선정이 되었습니다.

         아시안게임이 끝나고 나면은 이곳들은 주민의 녹지공간 또는

         체육시설 공간으로 활용이 되리라 생각됩니다.

         이런 구역의 가격이 꾸준히 상승을 하리라 예상할 수가 있겠죠.

 

사회자 : 재개발지역의 투자가 결국은 현재의 가치보다는 미래가치를 정확히

         판단하고 투자를 하야야 겠군요.

         첫째가 녹지공간이 많은곳을 선택해야 된다면 다음은 무었입니까?

 

박창훈 : 네~

         우선적으로 집고 가야 될 부분이 수익분석입니다.

         앞에서 잠깐 말씀을 드렸듯이 인천쪽의 재개발 예정구역이 거의

         200여군데인데 이부분이 전부 진행이 된다고는 생각하지 않습니다.

         최 우선적으로 진행 될곳을 보면은 전체적인 구역의 면적이지요.

         면적이 클수록 메이저급 시공사가 선정되기 때문에 입주 후에도

         브렌드 파워를 누릴수가 있겠죠.

         대략적으로 해당구역의 면적이 3만3천 평방미터 대략 만평 이상은

         되어야 된다고 하겠지요.

 

         기존의 아파트 단지를 보더라도 세대수가 많을수록 편의시설과 주변

         상권등이 잘 갖추어져 있는걸 보면은 이해가 빠를겁니다.

         이러한곳이 가격 경쟁력이 잘 갖추어져 있다고 봐야겠지요.

         수익분석에 있어 두 번째는 본인이 투자할지역의 현장 답사 시

         해당지역의 주택 분포도를 면밀히 관찰을 하셔야 됩니다.

         같은 토지위에 단층 단독주택은 조합원이 한사람이 되지만 다세대가

         들어있다면 최소한 한 다세대의 조합원수는 8명이상입니다.

         즉 해당구역에 다세대가 밀집된 지역이라면 조합원수가 많다고

         봐야 됩니다.

 

         한정된 구역내에 조합원이 많으면 많을수록 수익률이 떨어지니

         차후에 많은 분담금을 추가로 부담할 확률이 높고 메이저급 시공사

         에서 꺼리는 대상들입니다.

         가급적 조합원수가 적은지역(즉 최소한 건립세대수 대비 조합원수가

         1/2)인 지역은 되어야 투자가치가 있다고 봅니다.

         끝으로 해당구역의 사업진행 속도가 빠른지역을 선택해야 겠지요

         추진위 설립단계에서부터 구역지정 조합설립 사업승인등 단계별

         주민간에 불협화음이 없이 차분하게 진행이 잘되는 지역을 선정

         해서 투자를 하여야 된다고 봅니다.

 

         해당구역의 재개발 사업 성공여부의 하나가 사업진행 기간입니다.

         기간이 길어지면 길어질수록 기간비용이 추가돼 수익에 차질이

         생기다보니 사업수익에 마이너스 요인이 발생됩니다.

         경험이 많은 도시정비업체를 선정한 구역은 주민간의 마찰도 적고

         일의 능률 또한 효율적입니다.

         이 외에도 많은부분을 하나하나 꼼꼼이 따져서 투자를 하셔야 겠지 

         겠지만 최소한 기본 몇가지는 갖추고 현장답사에 나서야겠지요.    

 

사회자: 인천쪽의 재개발예정구역의 지분가액이 평당 2,000만원을 넘어섰다고

        말씀을 하시는데 중요한 것은 인천쪽의 아파트가 미분양이 속출하여

        청라지구도 분양을 미루고 있다고 들었습니다.

        결국은 인천의 인천시의 인구는 한정이 되었는데 계속 재개발이 진행

        되게되면 미분양 사태가 발생되지 않을까요?

 

박창훈 : 많은 분들로부터 그부분의 이야기를 자주 듣습니다.

         인구는 한정되어 있는데 아파트를 계속 짖다보면 결국에선 공급과잉

         이 되는것 아니냐? 하고 질문하는 분들이 많습니다.

         허지만 앞으로의 주거개념 특히 아파트 시장의 페러다임의 변화를

         우리는 똑바로 봐야 된다고 생각됩니다.

         작년에 주택법이 개정되어 많은 부분이 바뀌었습니다.

         그 일례로 우리가 텔레비전 광고를 보다보면 건설사들의 광고를

         자주 접하게 됩니다.

 

         명품 아파트다 자연속의 아파트다 하고 광고선전을 많이 하는데

         개정된 주택법의 주요부분이 이 광고에 다있습니다.

         제일먼저 앞으로 건설하는 아파트의 주차장은 지하에 의무적으로

         설치를 하고 지상은 녹지공간을 조성해야 됩니다.

         또한 예전에는 전체 세대수로 계산을하여 편의시설을 설치하면

         되었지만 앞으로는 동별로 편의시설을 제공하여야 됩니다.

         그리고 이제는 각동의 1층까지도 일조권을 확보해 주어야됩니다.

         그만큼 동간거리를 많이 확보해야 되는것 이지요.

         마지막으로 동별로 디자인을 따로 갖추어야 됩니다. 이 부분은

         앞으로 건설쪽의 디자인 전쟁이 온다고 생각할수 있습니다.

 

사회자 : 결국은 건설사의 기술개발이 아닌 주택법의 개정으로 고급아파트가

         들어서는 것이군요.

 

박창훈 : 그렇습니다.

         시대의 흐름이라고 봐야겠지요.

         앞으로는 시행사에서 신규 택지를 확보하는데 많은 어려움이 있을

         거라 생각됩니다.

         즉 아파트 시공의 원가는 올라가고 분양가는 상한제에 묶여있는데

         그렇다고 토지 소유주가 토지가격을 싸게 매각할리는 만무하죠.

         결국 공공개발 택지외에는 신규 택지를 확보하기가 힘들다고 봐야죠

 

         그럼 결론은 뭡니까?

         결국은 건설회사에서는 재개발쪽으로 눈을 돌릴 수밖에 없겠죠.

         재개발 지역에서의 사업은 토지비용이 발생되질 않으니까요.

         기존 조합원들의 토지를 확보하여 건설비용은 일반분양분이나

         부족할 경우 조합원의 추가분담금 으로 수익을 내면 되니까요.

         그래서 앞으로 재개발쪽의 아파트 건설사업이 활발해 질겁니다.

         또한 우리가 여기서 한 가지 집고 넘어가야 될 부분이 앞으로

         주거개념의 순환이 이루어질 거라 생각됩니다.

 

         앞으로 건설될 새아파트(즉 일명 명품아파트)가 들어서기 시작하면

         기존의 대량생산 아파트(즉 성냥갑 아파트)에 거주하는 주민 중

         능력있는 분들이 대거 명품아파트로 이동을 한다고 봐야 됩니다.

         그리고 기존의 아파트는 재개발구역의 입주능력 없는 원주민들이

         해당주택을 팔고 성냥갑 아파트로 넘어갈 것 이구요.

         그러다보면 기존의 아파트쪽에서 일부분의 가격하락이 있을거라는

         것도 한편으론 예측을 할 수가 있습니다.

 

         앞에서 제가 인천쪽 지분가격이 평당 2,400만원을 넘어섰다고

         말씀을 드렸는데 앞으로 경쟁력있는 구역의 지분가격은 이보다 더

         높아질거라 예상을 해봅니다.

         그 이유인즉 명품아파트에 들어갈 수 있는 조건이 분양을 받아야

         되는데 분양받기가 하늘에 별따기 입니다.

         또한 어렵게 분양을 받더라도 수도권에서 평수에따라 5~10년간

         팔지도 못합니다.

 

         허지만 재개발구역의 지분(즉 주택)을 확보하면 조합원 자격을

         갖게되고 결국은 명품아파트를 갖게되는 겁니다.

         시장원리대로 공급이 딸리면 가격은 오르는게 기본에 이치이듯이

         경쟁력있는 재개발구역의 부동산가격이 앞으로도 꾸준히 상승을

         하리라 개인적으론 생각이 듭니다.

         이방송을 보시는 시청자분들은 내집마련의 방법으로 재개발쪽에

         많은관심과 노력이 필요하다는 생각이 드실것입니다.

 

사회자 : 처음듣는 얘기라 생소하기도 하면서 이해가 됩니다.

         그렇다면 앞으론 힘들게 아파트 분양신청을 하기보다는 재개발쪽에

         기존주택을 구입하여 명품아파트에 입주하는걸로 생각을 바꾸어야

         되겠군요.

         마지막으로 사장님이 인천쪽에 투자할곳을 선정해주신다면 어디를

         선택해 주실수가 있는지요?

 

(자료 9,10)

박창훈 : 저희 회원 분들로 부터 그말씀을 많이듣는데 결론적으로 어느한곳을

         콕 찍어서 말씀드리긴 곤란하고 다음시간 부터는 인천의 투자가

         유망한 구역을 한곳 한곳 차분히 설명을 해드리도록 하겠습니다.

         오늘 이 시간에 한곳을 권해드린다면 남구의 숭의 3구역을

         추천해 드리고 싶습니다.

         숭의3구역은 남구 숭의동 18번지 일대를 재개발하며 전체부지면적 

         이 9만2200㎡ 규모로 제물포역 앞쪽에서 수봉산을 오르는곳 일대로

         전체 조합원수는 336명이며 건립예정 세대수는 985가구입니다.

         2006년 8월 정비예정구역으로 고시�으며 지금 구역지정 직전

         절차인 주민공람에 들어갔습니다,

 

         금년 5월경 구역지정이 될 예정이며 구역의 장점은 인천지하철

         제물포 역까지 도보로 7~8분거리에 위치하고 뒤편에 수봉공원이

         있어 자연친화적인 구역이며 주변에 앞으로 제물포역세권

         제정비촉진사업이 계획대로 진행될 경우 대규모 단지가 조성된

         아파트가 될수 있다는 장점이 있습니다.

         현재 시공사는 삼성,코오롱이 치열하게 수주전에 임하고있고 최근에

         대우가 후발주자로 들어와 좋은 조건을 제시함으로 조합원들의

         기대가 큰 구역이며 현재 소액지분(6평~8평) 가액은 평당,1600만~

         1,700만원 수준입니다.

 

         아무쪼록 앞으로 내집마련의 한 방편으로 재개발/재건축이 일시적인

         투자방법이 아닌 부동산시장이 한축이 될것이며 꾸준하게 진행이

         될거라 생각됩니다.

         시청자 여러분께서 내집마련 할 때까지 열심히 정보를 제공할것이며

         시청자 분들께서도 발전하는 인천에 많은관심을 가지셔서 부디

         인천에서 내집마련에 성공하시기 바랍니다.