2007년 재개발 시장의 개관과 2008년의 전망

2007년 재개발 시장의 개관과 2008년의 전망

 

2007년 재개발 시장은 전반적인 시장 침체의 지속과 강북 핵심 개발지와 사업이 빠른 구역을 중심으로 나타난 국지적인 가격 상승으로 요약할 수 있다. 2007년 연초 발표된 1.11대책으로 수도권 재개발 사업은 2007년 9월부터 분양가 상한제와 분양원가 공개제도의 적용을 받게 되었고 이 결과 재개발 사업의 수익성 악화에 대한 우려가 증폭되면서 투자자들은 적극적인 매수보다는 관망세를 유지하여 보합세로 변화를 찾아보기 어려웠다.
하지만 용산, 뚝섬 일대는 한강 르네상스, U-Project, 국제업무단지 개발 등의 대형 호재를 기반으로 급격한 가격 상승이 나타났고 사업진행 속도가 빨라 분양가 상한제의 적용을 받지 않는 재개발 구역에 대하여 투자자들 관심이 높아지면서 국지적인 가격 상승이 나타났다.

이러한 2007년 재개발 시장의 전반적인 흐름은 2008년에도 기본적인 틀에서는 유지할 것으로 보인다. 하지만 2008년 재개발 시장은 2007년 보다는 시장의 기대감이 크게 상승할 수 있는 몇 가지 조건을 가지고 있다.

 

첫째, 대통령 선거 이후 차기 정부에서는 도심지 개발 사업에 정책적 관심이 집중될 것으로 예상된다.
서울의 경우 도심지는 물론, 근접 지역에 신규로 택지개발로 공급될 수 있는 지역이 고갈되고 있는 상태로 신규로 공급되는 택지는 상대적으로 서울로 접근성이 떨어지는 지역에서 공급이 이루어지고 있다. 또한 택지 공급을 위한 기존 토지 보상비의 증가, 기반시설의 설치 비용의 증가로 분양가도 상승하여 이전의 신도시에 비하여 주택지로서의 선호도가 떨어지고 있는 상황이다.
이러한 이유로 서울로 접근성이 떨어지는 신도시나 택지개발지구 보다는 기존 도심 지역을 재개발하여 주택 공급을 확대하는 것이 시장에서는 더 효율적인 대안으로 인식되고 있어 기존 도심지역의 재개발 사업에 대한 인기가 높아질 것이다.

 

둘째, 제도적 변화에 주목해야 한다.
그 동안 재개발 사업은 기존 도심지역에서 주택을 공급하는 중요한 역할을 수행해 왔지만 실제 개발사업에서는 사업기간이 짧게는 10년에서 길게는 30년 이상이 넘도록 사업이 진행되지 않은 구역들이 상당수 존재하였다. 재개발 사업에서 이처럼 많은 시간이 필요하였던 것은 재개발 사업이 기존의 토지소유자의 자산에 기초하여 개발사업이 시행되는 구조를 가지고 있어 기존 토지 소유자들의 동의가 원활하지 못한 지역은 재개발 사업을 추진할 방법이 없었기 때문이었다.

 
이처럼 재개발 사업의 동의 요건에 따라 사업이 지연되는 문제를 해결하기 위하여 지난 11월 국회에서는 현행 재개발 사업에서 조합설립인가 요건을 종전 소유자의 80%이상에서 그 기준을 75%로 낮추기 위한 도시및주거환경정비법 법률개정안이 국회 본회의를 통과하여 2008년부터는 재건축/재개발 사업을 위한 동의 요건이 완화되어 사업속도가 빨라질 것으로 예상된다.
또한 재정비촉진지구에서 주공과 같은 공공기관이 사업시행을 맡는 경우 건물의 노후도 기준을 종전의 60%에서 48%로 완화해주는 개정안도 국회에 상정되어 있어 법안이 통과될 경우 재정비촉진지구에서 개발사업이 탄력을 받을 것으로 예상된다.

 

셋째, 2008년에는 재정비촉진사업이 본격적으로 추진되어 개발 사업에 대한 기대감이 높아질 것이다.
종전 주택재개발 사업은 소규모 단위로 개발 사업이 추진되어 개발 이후에는 도시기반시설의 부족의 문제가 심각한 문제로 제기되고 있었다.
재정비촉진사업은 기존 주택재개발 사업의 이러한 문제를 극복하기 위하여 광역적인 개발 범위에서 낙후된 도시지역의 새로운 기능을 부여하여 경제적, 사회적, 물리적으로 부흥시키는 도시재생사업의 관점에서 추진되는 사업이다.

또한 개발사업의 원활한 추진을 위하여 도시재정비촉진을 위한 특별법에 의하여 개발기간의 단축, 용적율 확대, 층고 완화, 개발사업비 지원 등의 각종 인센티브를 부여하고 있어 기존의 주택재개발을 대체하여 도심지 개발의 대안으로 부각되고 있다.

 
재정비촉진사업은 2006년 7월 법 시행 이후 서울에서 신길, 장위, 세운상가 일대가 시범사업지구로 지정되었고 서울의 기존 뉴타운 사업지구와 균형발전촉진지구가 대부분 재정비촉진지구로 지정되었다. 2007년에는 경기도가 15개의 예정지구를 발표하였고, 이후 인천, 부산, 대전등에서도 구 도심 지역을 재정비촉진지구로 지정하여 개발 사업을 준비하고 있다.

또한 재정비촉진지구로 지정된 지역 중 촉진계획을 발표한 지역은 2008년 상반기 중 계획을 확정하여 개발 사업을 본격적으로 착수할 것으로 예상되며 나머지 지역들도 개발계획을 발표하고 순차적으로 개발에 착수할 것으로 예상된다. 이처럼 재정비촉진지구 사업이 본격화되면 구 도심 지역은 재개발 사업이 크게 확대될 것으로 예상된다.

 

2008년 주목할 재개발 투자 상품

사업이 빠른 재개발 구역을 주목하라

2007년 재개발 시장의 전반적인 시장 침체에도 불구하고 예년과 다르게 사업이 빠르게 진행된 사업장이 많이 등장하였다. 재개발 사업의 경우 2007년 9월 이전에 사업시행인가 신청을 마치고 11월 말까지 관리처분인가 신청을 하는 경우 분양가 상한제가 적용되지 않기 때문에 많은 조합설립인가를 받은 재개발 조합은 앞 다투어 사업시행인가를 신청하고 사업시행인가 이후에는 관리처분까지 사업속도에 박차를 가하였다.
사업이 빠르게 진행된 재개발 구역이 11월 30일 이전에 관리처분 인가신청을 마친 구역들은 분양가 상한제의 적용을 받지 않게 되며 관리처분 인가 이후에는 조합원 지분은 아파트 입주권으로 전화된다. 재개발 조합원 입주권은 일반 분양 물량과 달리 전매제한에 대한 규정이 없기 때문에 등기 이전에도 매매가 가능하고 동.호수 배정에서 일반 분양에 우선하여 배정되는 장점을 가지고 있다.

물론 재개발 사업지역에서 공급되는 아파트에 청약을 통하여 공급 받는 방법이 있지만 공급 물량이 많지 않고 청약 경쟁률도 높아 인기 지역은 당첨되는 것이 매우 어렵다는 것이 문제이다.
서울 강북지역에 인기 있는 주거지역에 아파트를 안전하게 장만하기 위해서는 조합원이 되어 안정적으로 우선 공급 받거나, 이미 분양된 조합원 권리를 취득하는 것이 는 것이 유리하다.
특히 2007년 하반기에 관리처분을 마친 재개발 구역의 조합원 지분 시세는 현재 일반분양 가격과 비슷한 수준에 형성되어 있기 때문에 입주 시점까지 추가적인 가격 상승을 기대할 수 있다는 장점도 있다.
이중 서울의 뉴타운 사업지구는 광역적인 범위에서 개발 사업이 진행되고 체계적인 도시정비기반시설이 설치되어 강북의 핵심 주거지역으로 성장할 가능성이 높기 때문에 뉴타운 사업지구의 재개발 조합원 입주권은 실수요자는 물론 투자자들에게 인기가 높아질 것으로 예상된다. 단, 재정비촉진지구로 지정된 공급된 재개발 조합원 분양권도 토지거래허가 대상이 되므로 실수요자들이 관심을 가질 수 있는 물건이라 할 수 있다.

 

강북 핵심 개발지를 주목하라

용산 지역과 뚝섬 개발은 서울 강북 개발 사업의 핵심지역으로 지목되고 있다. 서울시의 U-project, 한강 르네상스, 국제업무지구 개발, 뚝섬상업용지 개발 등의 대형 개발 계획이 연이어 발표된 데 이어2008에는 이들 지역에 대한 개발이 가시화되고 주변 지역의 개발의 청사진이 나오게 될 것으로 예상되므로 이 지역의 투자가치는 더 높아질 것으로 예상된다.

용산 국제업무지구와 배후지역

이중 가장 주목 받고 있는 지역은 역시 용산 국제업무지구 개발 사업이다. 국제업무지구는 용산 철도정비창 부지와 서부이촌동 지역의 총 56만6800㎡(17만1700평)를 동시 개발하는 것으로 그 사업규모 면에서 역사상 최대 규모를 가지고 있다. 국제업무지구 개발계획이 가시화되면 해당 지역은 물론 주변 지역까지 인기가 더욱 상승할 것으로 예측되며 그 영향력의 범위도 더욱 넓어질 것으로 예측된다.

국제업무지구에 가장 근접한 개발지인 용산역 전면구역, 국제빌딩주변구역 등의 도시환경정비사업 지역의 가치도 더욱 상승할 것으로 예측된다. 또한 국제업무지구와 근접하여 개발의 후광효과를 기대할 수 있는 원효로 일대와 용산 전자상가지역, 서 계-청파 지역 등도 가치 상승을 예상할 수 있다.
또한 용산 개발지역과 인접한 마포 공덕역 일대의 상업지역과 주거지역, 동작구 흑석동, 노량진, 본동 지역의 재개발 지역도 배후 주거단지로 가치상승도 기대할 수 있다. 바야흐로 용산 국제업무지구를 중심으로 강북의 부동산의 가치가 재편되는 시기가 도래한 것이다. 2008년 용산 지역의 재개발 사업구역은 여전히 매력적인 투자처이며 사업진행에 따라 주변 지역까지 가격이 상승하는 추세는 이어질 것이다.

 

뚝섬지역과 성수동지역 및 배후지역

뚝섬 지역은 용산과 더불어 강북 재개발의 양대 축으로 인식되고 있다. 뚝섬 지역은 현대 자동차의 110층 초고층 랜드마크 빌딩 건설, U-project, 한강 르네상스, 신분당선 개통 등 대형 개발 호재가 발표되었고 주변 서울의 숲이 조성되어 있어 강북의 핵심주거지역으로 모자람이 없는 지역이다.
2008년 뚝섬지역은 상반기로 예상되는 뚝섬 상업용지에 공급되는 주상복합 아파트의 분양이 큰 관심을 받게 될 것이다. 서울시가 분양한 뚝섬 4구역의 용지 분양가격이 토지 분양가격으로는 역대 최고인 3.3㎡ 당 7,734만원에 분양하여, 이 지역에 공급되는 주상복합 아파트 분양가 역시 최소 3.3㎡당 4,000만원 이상으로 예상되고 있다.

이러한 분양가격이 현실화되면 일대 주택 가격에 대한 상승압력은 한층 높아질 것이다. 또한 뚝섬 주변의 성수동 지역은 성동구에서 재정비촉진지구로 개발을 예정하고 있는 지역으로 재정비촉진 사업으로 지구 지정이 이루어지면 예정지 주변의 주택지와 준공업 지역까지 개발의 직접적인 영향권에 들어가게 될 것이다. 뚝섬과 성수동 일대의 개발에 대한 기대감은 주변지역으로 파급되고 있는 상황으로 뚝섬과 성수동 인근의 송정동, 노유동, 자양동 일대 역시 뚝섬 개발의 후광으로 개발압력이 가중되어 가격상승이 기대되는 지역이라 할 수 있다.

 

재정비촉진지구를 주목하라
2008년 재개발 시장의 화두는 역시 재정비촉진지구 사업이다. 2007년 재정비촉진 계획을 발표한 구역과 재정비촉진지구로 지정된 지역은 서울 수도권에서만 40개여 개 달하고 있다. 재정비촉진지구는 촉진계획 확정 이후 개발 사업을 본격적으로 추진할 수 있는데 2007년에 재정비촉진계획을 발표한 지역은 2008년 촉진계획을 확정하여 개발 사업에 착수할 예정이며 촉진계획을 발표하지 않은 지역들도 2008년에는 촉진계획을 발표할 것으로 예상된다.

재정비촉진지구는 광역적인 개발 범위를 지정하고 대상지역에 대하여 체계적인 개발 청사진을 수립하고 개발사업에 착수하게 되므로 개발 이후의 미래가치는 높게 평가되고 있다. 2008년 재정비촉진지구 개발이 본격화되면 해당 지역의 부동산 가격은 지속적인 상승세를 예상할 수 있다.

 

한편 재정비촉진지구의 높은 미래가치에도 불구하고 촉진지구 지정 이후에는 20㎡ 이상의 모든 토지는 토지거래허가 대상이 허가 요건을 충족하기 위해서는 주택의 경우 실제 거주를 전제로 종전의 무주택자에 허가가 가능하며 주택 소유자는 종전 주택을 처분하는 조건으로 허가가 이루어져 거래는 크게 위축되어 있는 상태이다.

현재 재정비촉진지구에서 거래가 부진한 것은 개발 이후 미래가치가 없기 때문이 아니라 실제 투자자들이 토지거래 허가 요건을 충족하기 어려운 조건 때문이다.

까다로운 토지거래 허가 요건에 따라서 투자자들의 접근방법도 달라져야 하는데 우선 재정비촉진지구 내 20㎡미만의 주택은 여전히 매력적인 투자 상품이다.

무엇보다도 20㎡ 미만의 주택은 토지거래허가를 받지 않아도 되며 재정비촉진지구 개발이 대부분 주택 재개발 사업이 시행되므로 주택으로서 분양자격을 인정하고 있기 때문이다.

다음으로 20㎡ 이상의 주택은 실제 거주여부가 허가의 전제 조건이므로 종전의 무주택자들에게는 촉진지구에 위치한 물건을 매입하는 것은 거주와 투자를 겸할 수 있는 좋은 투자방법이 될 수 있다. 특히 낮은 청약 점수로 청약 통장을 사용하여 인기 있는 지역에 아파트를 공급 받기 어려운 조건을 가지고 있는 경우는 재정비촉진지구에서 실제 거주하면서 개발 사업 진행에 따라 조합원으로 분양자격을 함께 노려 볼 수 있다.
단, 토지거래허가를 통하여 취득한 주택은 종전 용도로 3년을 사용해야 하므로 단기적인 관점으로 접근하기 보다는 실수요 관점에서 접근하는 것이 바람직하다.

 

사업성이 높은 도시환경정비사업을 주목하라

도시환경정비사업은 기존 도심 부도심 기능을 회복하기 위하여 시행되는 개발 사업으로 기존 상업지역이나 준주거 지역을 대상으로 사업이 진행된다. 서울의 경우 도시환경정비사업은 기존 도심지역과 용산, 마포, 영등포, 청량리 등 부도심지역에서 개발 사업이 진행된다.

기존 주택 재개발 사업이 주거지역에서 주거환경을 개선하기 위해 아파트를 건립하는 것에 초점이 맞추어진 것과 달리 도시환경정비사업은 도심과 부도심에서 업무기능과 상업기능, 주거기능이 혼합된 용도로 개발되는 사업으로 업무용 빌딩이나 주상복합 아파트가 주로 건축되는 사업이다.
대상지역의 용도에 따라 적용되는 용적률도 다르게 적용되어 주택재개발 사업과 달리 400%~800% 정도가 적용된다. 높은 용적률의 적용과 우수한 입지조건에 따라 개발 사업을 통한 개발이익도 다른 주택재개발 사업보다 훨씬 높게 나타나게 되며 도시환경정비사업의 경우 지분가격이 높게 거래되는 일반적이다.

용산 일대의 도시환경정비사업의 경우 지분시세가 3.3㎡ 당 1억5천만원 이상에 가격이 형성되어 있는 상태이며 다른 지역의 경우도 3.3㎡ 당 3~4,000만원 이상 거래가 이루어지고 있다. 하지만 비싼 지분가격에도 불구하고 높은 용적률과 우수한 입지조건으로 개발사업이 진행되면 추가적인 가격 상승을 기대할 수 있는 투자처이다.

특히 용산 일대의 도시환경정비사업과 마포, 영등포, 청량리 부도심 지역과 서울의 균형발전촉진지구에서 진행되는 도시환경정비사업구역은 사업이 빠르게 진행되어 2008년에도 여전히 매력적인 투자처라 할 수 있다.
한편 조합설립인가 동의 요건을 80%에서 75%로 완화하는 도시및주거환경정비법 개정안이 국회를 통과하면서 가장 큰 주목을 받을 지역은 도시환경정비사업을 추진하는 구역이라 할 수 있다. 기존 도시환경정비사업은 기존 조합원들의 동의를 구하기가 어려워 사업추진이 늦어지고 있었는데 조합설립을 위한 동의 요건이 완화되면 도시환경정비사업은 사업추진에 탄력을 받을 것으로 예측된다.

 

단독주택 재건축 사업

2008년 재개발 사업과 함께 주목 받는 사업은 단독주택 재개발 사업이다. 서울의 재건축 기본계획은 2006년 3월 발표되었으며 재건축 예정구역 355개 구역 중 공동주택 단지를 제외한 266개 지역이 단독주택 재건축 예정구역으로 확정되어 있다.
2006년 예정구역 발표 이후 2007년 재건축 사업이 시작되어 몇몇 구역은 추진위 설립과 정비구역 지정 등의 절차가 진행되었다. 2008년에는 2007년에 이어 단독주택 재건축 사업이 더 활기를 뛸 것으로 예상된다. 2006년 예정구역으로 지정된 지역의 사업 진행이 본격화 될 것이며 2007년 정비구역으로 지정된 지역은 조합설립인가, 사업시행인가 등의 절차를 진행하여 사업이 본궤도에 오르게 될 것이다.
그 동안 단독주택 재건축 사업은 대부분 사업부지 면적이 작고 조합설립인가 이후 조합원 명의변경 금지, 재건축 초과이익 환수제 등과 같은 재건축 사업에 대한 각종 규제를 그대로 적용 받고 있기 때문에 투자자들의 주목을 받고 있지 못한 상황이었으나 개발이 가시화 되면 도심지 개발 사업의 한 축으로 자리잡게 될 것이다.