☆토지거래계약 허가제도(2) - 허가기준

토지거래계약 허가기준

 

1. 실수요성

가. 자기의 거주용 주택(건축법령상의 주택)용지

      (법 제119조제1호가목, 규정 제6조)

1) 허가구역이 속한 시(특별시 및 광역시를 포함)․군과 그와 연접한 시․군에 거주하는 무주택 세대주로 서 자기의 거주용 주택용지를 취득하는 경우

2) 허가구역이 속한 시․군과 그와 연접한 시․군에 거주하지 아니하는 매수자로서 무주택 세대주인 경우 또는 이미 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 지역에 거주하여야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득하여야 하는 사유를 구체적이고 객관적으로 소명한 경우

3) 허가구역이 속한 시․군과 그와 연접한 시․군에 거주하는 매수자로서 이미 주택을 소유하고 있는 경우에는 제2)항의 소명외에 기존 주택의 처리(대항력 있는 매매․임대계약서 등)계획서를 제출하는 경우

나. 복지 또는 편익을 위한 시설의 설치

      (법 제119조제1호나목, 규정 제7조)

1) 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설ꡓ이라 함은 건축법령 등 관련규정에서 정한 근린생활시설·의료시설·교육연구 및 복지시설·운동시설·문화 및 집회시설 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다.

2) 다음 해당하는 경우(예시)에는 복지시설 또는 편익시설의 설치를 위한 토지취득허가기준에 적합한 것으로 본다. 

가) 근린생활시설을 설치하고자 하는 경우 당해 근린생활시설이 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 경우. 이 경우 매수자의 거주지를 제한하지 아니한다.

나) 종중이 종원의 친목이나 종중 본래의 조직을 유지하기 위하여 건축물을 소유하거나 신축할 목적으로 토지를 취득하고자 하는 경우로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 당해 건축물 등을 근린생활시설로 확인한 경우

다) 종교단체가 포교 등 단체 본래의 목적에 이용하기 위한 시설물의 소유나 설치를 위하여 토지를 취득하는 경우로서 관할 시장 · 군수 또는 구청장이 당해 시설을 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로 확인한 경우

     라) 복지시설 또는 편익시설 등을 설치하고자 하는 경우 당해 시설이 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설이고 관계법령상 토지이용개발행위가 가능하며 당해 토지이용계획상 적합한 것으로 인정되는 경우. 이 경우 개발행위허가 등의 선행 여부를 불문한다.

 

다. 농업·임업·축산업 또는 수산업의 영위

1) 농업의 영위

    (법 제119조제1호다목, 시행령 제119조제1항, 시행규칙 제23조제1호,  규정 제8조)

가) 농업인

     (농어촌발전특별조치법 제2조제2호)

   허가신청일 현재 1회 이상의 수확기를 포함하여 6월 이상 직접 경작한 자(자경사실,

   수확농작물 매각근거, 농작물자가사용의 경우는 읍·면·동의 경작사실 확인서 등에 의

   하여 확인)

① 허가구역 안에 거주하는 자로서 당해 허가구역 안에서 농지를 취득하고자 하는 자 

② 거주하고 있는 특별시·광역시(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 제외. 이하 나),

    다), 2)항에서 같다)·시 또는 군(광역시의 군포함. 이하 나),다), 2)항에서 같다)에

    소재하는 농지를 취득하고자 하는 자

         * 광역시의 관할구역 안에 있는 군(부산광역시 기장군, 인천광역시 강화군, 대구광역

            시 달성군, 울산광역시 울주군 등)은 일반 군지역과 동일하게 관리

           (시행령 개정·시행 2005.9.8)

③ 거주하고 있는 주소지로부터 직선거리로 20㎞ 이내에 소재하는 농지를 취득하고자 하는 자

④ 공익사업으로 협의양도하거나 수용되어 대체농지를 취득하고자 하는 경우

㉠ 허가대상자 :

ㅇ 협의양도 또는 수용당시 그 토지가 소재하는 시·군에 거주하는 자로서

    ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣, 그 밖의 법령에 따라 공익사업용으로 ｢농지법｣ 제2조제1호에 따른 농지를 협의양도하거나 농지가 수용된 자(실제의 경작자에 한함)

ㅇ 공익사업으로 협의양도 또는 수용된 농지를 임차 또는 사용차하여 경작하던 자로서 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따른 농업손실 보상을 받은 자

㉡ 대체농지 취득시한 : 협의양도 또는 수용된 날부터 3년 이내

㉢ 대체농지 취득지역 : 거주하는 주소지로부터의 거리가 80㎞ 안의 지역

㉣ 대체농지의 가액 : 대체취득 농지의 가액은 공시지가 기준으로 종전의 농지가액 이하이어야 함. 다만, 행정기관의 장이 관계 법령이 정하는 바에 따라 구체적인 대상을 정하여 대체농지의 취득을 알선하는 경우에는 대체취득 농지의 가액은 종전의 농지가액을 초과하여도 취득 가능

※ 2006.3.23 시행령 개정사항(대통령령 제19400호, 시행 2006.3.23)

- 임차 또는 사용차하여 경작하던 자로서 농업 손실보상을 받은 자를 대체농지 취득을 위한 허가대상자로 추가

- 대체농지 취득시한을 1년 → 3년으로 연장

- 대체농지 취득지역을 당해 시․군 또는 연접 시․군 → 주소지로부터 80 ㎞ 이내의 지역으로 확대

- 개정 시행령 적용례(부칙 제3조)

공익사업으로 협의양도 또는 수용된 날부터 3년이 경과되지 아니한 자가 대체농지를 취득하기 위하여 2006.3.23 후 최초로 토지거래계약허가를 신청하는 분부터 적용한다.

나) 비 농업인

  ｢농지법｣ 제8조의 규정에 의한 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급요건에 적

  합한 자로서

      ① 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시·광역시·시 또는 군에

          허가신청일부터 소급하여 1년 이상 계속 주민등록이 되어 있고 실제로 당해 지역에

          거주하는 자

* 사전 거주기간 6월에서 1년으로 연장(시행규칙 개정․시행 2006.3.28)에 따른 경과조치

   2006.3.28 현재 토지거래계약허가를 신청하였거나 세대주를 포함한 세대원 전원이 해당 지역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에는 사전 거주기간을 종전의 규정에 의하여 6월 이상으로 한다.

      ② ｢농지법｣ 제7조에서 소유상한으로 정한 면적을 초과하거나 농지법 시행령 제10조제2

          항제5호의 규정에 의한 면적 미만인 경우에는 토지이용목적에 부적합한 것으로 본다.

      ③ 주말농장(1,000㎡ 미만의 농지)이나 체험영농, 휴경을 위한 토지는 농업의 영위를 위

          한 토지이용목적에 부적합한 것으로 본다.

※ 「농지법 시행령」제10조제2항제5호: 농지취득자격증명 발급신청 당시 농업경영을 하지 아니하는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자 하여 농지를 취득하는 경우에 농지취득자격증명을 발급받기 위한 농지의 면적은 당해 농지의 취득 후 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적이 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 그 밖의 농업생산에 필요한 시설로서 농림부령이 정하는 시설이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지는 330㎡(99.82평) 이상, 그 밖의 농지는 1,000㎡(302.5평) 이상 되어야 한다.

 

다) 법인

  

당해 토지가 소재하는 특별시·광역시·시 또는 군에 사무소가 있는 농업법인

2) 임업·축산업 또는 수산업의 영위

  (법 제119조제1호다목, 시행령 제119조제1항, 시행규칙 제23조제2호, 규정 제8조)

가) 농업인·어업인(농어촌발전 특별조치법 제2조제2호), 임업인(임업및산촌진흥

     촉진에관한 법률 제2조제2호)

① 허가구역 안에 거주하는 자로서 당해 허가구역 안에서 토지를 취득하고자 하는 자

② 거주하고 있는 특별시·광역시·시 또는 군에 소재하는 토지를 취득하고자 하는 자

③ 거주하고 있는 주소지로부터 20㎞ 이내에 소재하는 토지를 취득하고자 하는 자

       * 당해 토지 소재 시·군에 연접하는 시·군 거주자 허가요건 삭제

          (시행규칙 개정·시행 2005.9.20)

나) 비 농·임·어업인

       세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시·광역시·시 또는 군에 허가

       신청일부터 소급하여 1년 이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 거주하고 자

       영할 수 있는 요건을 갖춘 자

 

      * 당해 토지 소재 시·군에 연접하는 시·군 거주자 허가요건 삭제

         (시행규칙 개정·시행 2005.9.20)

      * 사전 거주기간 6월에서 1년으로 연장(시행규칙 개정·시행 2006.3.28)에 따른 경과조치

          2006.3.28 현재 토지거래계약허가를 신청하였거나 세대주를 포함한 세대원 전원이

          해당 지역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에는 사전 거주기간을

          종전의 규정에 의하여 6월 이상으로 한다.

다) 법인

           당해 토지가 소재하는 특별시·광역시·시 또는 군이나 그와 연접한 특별시·광역시·시 또는 군에 사무소가 있는 농업법인

   

3) 세대주를 포함한 세대원 전원의 거주

가) 세대주를 포함한 세대원 전원의 범위

      (시행규칙 제23조제1호 가목)

세대주와 동일한 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자와 미혼인 직계존비속을 포함하되, 세대주 또는 세대원중 취학·질병요양·근무지 이전 또는 사업상 형편 등 불가피한 사유로 당해지역에 거주하지 아니하는 자는 제외한다.

나) 거주요건의 판단

      (규정 제8조제8항)

당해 행정구역에 주민등록이 되어 있을 뿐만 아니라 실제로 당해지역에 거주하는 경우를 의미하므로, 주민등록 외에 다음과 같이 실제 거주를 위한 여건이 갖추어져 있는지로 실거주요건을 판단한다.

① 자기거주용 주택의 매매계약서

② 전세권 등 주택사용권의 등기 여부

③ 주택임대차보호법에 의한 확정일자를 부여받은 임대차계약서

④ 그 밖에 허가권자가 실제 거주여부를 확인할 수 있는 증명서

4) 토지를 공동취득하거나 공유지분으로 취득하는 경우

     (규정 제8조제9항)

농업 또는 임업경영을 위하여 토지를 공동취득하거나 공유지분으로 취득하는 경우에는 관계법령에 의한 단체를 구성하는 등 실질적으로 공동이용할 수 있는 경우가 아니면 취득목적에 부적합한 것으로 본다.

다만, 허가구역지정 이전부터 지분구성된 공유토지 전체를 경영하던 자가 그 지분과 함께 전체토지 이용에 관한 권리를 이전하는 경우에는 그 취득목적에 적합한 것으로 본다