☆농지의 모든것

우리의 농지정책은 기본적으로 `경자유전(耕者有田)`을 원칙으로 관리 운영되고 있다. 즉 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유할 수 있다는 것을 기본으로 하여 농지정책이 수립되었고 무분별한 개발을 막아냈으며 농지를 보호하였다.

이러한 농지가 최근 흔들리고 있다. 예를 들어 도시인이 주말농장용으로 농지를 소유할 수 있도록 한 것은 농지정책의 기본 틀이 바뀌고 있음을 시사하는 내용이라 하겠다. 농지는 농민만이 소유할 수 있도록 한다는 것은 비현실적이고 효율적이지 못하다는 것, 농지를 농사만 짓는 땅으로 남겨두기에는 비경제적이란 점을 정책이 인식하고 있다는 인상이다.

농지거래를 활성화시키고 도시민에게 농지투자 기회를 주는 방향으로 농지 소유 및 거래 규제를 완화한다는 것이 변화되는 농지정책의 큰 줄기인 것으로 보인다. 그렇다고 농지를 무작정 개방할 수 없어 농사를 지어 경쟁력이 있다고 판단되는 우량농지는 확실하게 보호하고 그렇지 못한 농지들은 도시민들이 접근하기 쉽게 풀어주겠다는 쪽으로 정책이 가닥을 잡고 있는 듯 하다.

또한 주5일근무제 확대 실시로 시간적 여유가 생기면서 도시민들이 휴가나 노후를 준비하는 차원에서 농지 소유의 필요성을 느끼는 경우도 많아지고 있다. 교통망의 발달은 상대적으로 멀었던 지역까지 접촉 빈도를 높여 숨어있던 농지들이 속속 볕으로 나오고 있어 수요자들을 꾸준히 자극하고 있다.

지금 우리의 현실이 불황이 아니라고 자신있게 이야기 할 수 있는 사람은 거의 없어 보인다. 또한 정부의 부동산 강경대처 기저가 조금씩 변하고는 있지만 여전히 강경하다. 아파트와 분양시장은 거래가 이루어지지 않은지 오래다. 이제 사실한 마땅한 투자처가 없어 보인다. 그렇기 때문에 역으로 지금이야말로 땅에 투자해야만 하는 최적기라 할 수 있다.

그렇다면 어떤 땅이 과연 내 주머니를 불려줄 수 있는가? 답은 아무도 모른다. 정책입안을 하는 어르신들도 오락가락하는 상황에서 미래를 예측하기란 용하다는 점술가들도 확신을 주진 못할 것 같다. 그렇다고 전혀 방법이 없는 건 아니다.

예컨대 정석이라는 게 있다. 가장 간단하다. 싸고 큰 땅을 사서 오를 때까지 기다리면 된다. 대한미국 영토가 그리 크지 않은 까닭에 조상 대대로 값이 내려갔다는 소린 못 들어 봤다. 단지 경제환란시기인 IMF시절엔 갈팡질팡 했는데 그 역시 기존에 사업부진으로 은행금리를 감당하지 못한 기업부동산이 대다수였다. 그런데 상업용 부지는 가격이 만만치 않다. 택지는 규제가 많다. 딱히 맘 편히 기다릴 수 있는 것이 농지(관리지역)이다. 조금 여유를 가지고 기다려야 하는 인내를 필요로 하지만.

정부에서도 최근 여러 가지 농지취득에 관에 법규를 완화할 조짐을 보이고 있으니 농지에 대해 알아볼 필요가 있을 것 같다.


◇ 농지법에서 정한 `농지`의 의미

농지법에서 정한 `농지`라 함은
▲ 전답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 이용되는 토지와
▲ 토지의 개량시설(유지, 양·배수시설, 수로, 농로, 제방 기타 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 농림부령이 정하는 시설을 말한다)의 부지와 고정식온실, 버섯재배사 등 농업 생산에 필요한 시설 중 다년성식물의 재배지로 이용되고 있는
▲ 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설
▲ 농막 또는 간이퇴비장 등이 설치된 토지로 정의하고 있다.

다만,
▲ 지적법에 의한 지목이 전답, 과수원이 아닌 토지로 농작물의 경작이나 다년성식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
▲ 지목이 임야인 토지로 그 형질을 변경하지 아니하고 다년성식물의 재배에 이용되는 토지 ▲ 초지법에 의하여 조성된 초지 등은 농지에 해당되지 않는다.

다년성식물 재배지는
▲ 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목
▲ 과수·뽕나무·유실수 기타 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물
▲ 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(판매를 목적으로 하는 경우에 한함)을 재배하는 토지이다.

정리해 보면 전답이나 과수원 등의 지목은 당연히 농지로 보며 이런 지목이 아니더라도 실제 현황이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 계속하여 3년 이상 이용되는 토지는 농지로 본다는 것이다. 임야의 경우에는 형질을 변경하지 아니하고 다년성식물을 재배할 경우에는 농지가 아니다.

* 다년성식물이란
· 목초, 과수, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용 묘목
· 과수, 뽕나무, 유실수, 기타 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물
· 판매를 목적으로 재배되는 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(단 판매목적이 아니거나 판매를 목적으로 하더라도 제초, 시비, 전지 등 지속적인 관리행위가 이루어지지 않을 경우 제외)

◇ 농지의 구분

농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역밖(농업진흥지역 외)으로 구분하는데 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역 등 두 개의 용도구역으로 구분된다.

농업진흥구역은 농업의 진흥을 위해 사용되어야 하는 지역으로
▲ 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역과
▲ 이 외의 지역으로 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역 등 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역을 말한다.

농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말한다.


* 한계농지

올해부터 농촌에 살지 않는 도시민 등 개인들도 농업생산성이 떨어진 한계농지를 구입해 주택은 물론 콘도미니엄이나 호텔 실버타운 등을 지을 수 있게 되었다. 작년까지만 해도 한계농지정비사업이라 하여 한계농지와 그 주변 산지 등을 포함한 10㏊(약 3만평) 미만의 땅을 다양하게 개발할 수 있도록 하고는 있었지만 난개발을 막는다는 차원에서 해당 지방자치단체나 농업기반공사, 농협, 임협 등으로 사업주체를 제한했었다.또 설치 가능한 시설도 주택, 문화체육시설, 축산단지, 양어장, 관광농원 등으로 제한했었다.

그러던 것을 올부터 개인이 개발할 수 있도록 하였으며 전시장, 박물관, 호텔, 콘도미니엄 등 관광시설과 병원, 실버타운 등 노인복지시설, 기타 농어촌지역 개발에 필요한 시설을 설치할 수 있도록 했다.

한계농지 정비지구를 지정할 때도 이제까지는 지자체의 농정심의회 심의와 농림부 장관의 승인을 얻어야 했지만 앞으로는 지자체장의 승인만 얻으면 가능하다. 또 민간사업자의 사업비 부담을 덜어주기 위해 농지조성비 및 대체조림비를 감면해주고 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등 24개 법률에 의한 인허가도 일괄처리 되도록 하여 민간투자자의 활발한 투자를 유도하고 있다.

한계농지란 `농업진흥지역밖의 농지 중 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지`를 말하며 평균 경사율이 15% 이상의 구릉지거나 집단화된 농지규모가 2㏊ 미만인 농지, 광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지로 토양오염 등으로 인해 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지 등을 말한다.  

 

농지 전용이란?(농지법 제2조)

 

농지를 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배 등 농업생산 또는

농지개량행위 외의 목적에 사용하는 것을 말한다.

 

농지에 건축물의 건축, 주차장, 구조물 설치 등 농지 본래의 목적 외의 목적으로 이용하고자 하는 자는 농지전용 허가 또는 협의를 받거나 농지전용 신고를 하여야 한다.

○ 농지란(농지로 보는 경우)? : 농지법 제2조

 

전,답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지 현상이 농작물의 경작 또는 다년성 식물 재배지로 이용되는 토지

• 토지개량시설(유지, 양.배수시설, 수로, 농로, 제방 등)의 부지
• 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 및 그 부속시설과 농막 또는 간이퇴비장시설의 부지

※ 농지개량은 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 행위로서 농지전용이 아닌 농지이용행위이다. (농지법시행령 제3조의2)

농지의 용도 구분(농지법) ☞ 토지의 용도구분

농업진흥지역 = 농업진흥구역 농업보호구역
농업진흥지역 밖의 농지

농지전용허가, 협의, 신고수리 : 관할관청(허가권자)

○ 농지전용허가(협의)권자

 

농지구분	농림부장관	시,도지사	시장,군수,구청장
농업진흥지역안농지	2만㎡ 이상	2천~2만㎡ 미만	2천㎡ 미만
농업진흥지역밖	6만㎡ 이상	6천~6만㎡ 미만	6천㎡ 미만

 

○ 농지전용허가

 

농업진흥지역안의 농지에 대한 전용행위와 농업진흥지역밖의 농지에 대한 이용행위중 농업관련시설이 아닌 것은 허가를 받아야 한다.

 

 

○ 농지전용협의

 

타 법에 의하여 농지전용허가가 의제되는 경우 - 즉 농지법이 아닌 다른 개별법에 의한 인.허가를 받으면서 농지법에 의한 농지전용을 같이 처리하는 것을 협의라 한다. 도시계획법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 도시계획구역안에 있는 농지로서 건설교통부장관(위임자 포함)과 농림부장관간의 기 협의를 거친 농지(상업지구, 주거지역 등)

※ 통상 허가와 협의권자 및 허용행위는 같으며 개별적으로 전용허가를 받거나, 개별법에 의한 인가·허가등을 일괄 처리하느냐의 전용절차의 차이만 있다.

 

 

○ 농지전용신고 수리(농지법 제37조)

 

농업진흥지역 밖에서 하는 농업관련사항과 농업진흥지역안에서 자기가 생산한 농산물의 건조, 보관시설, 농업자재보관시설, 농업용관리사의 설치 등 농업생산활동을 용이하게 하기 위하여 전용절차를 간소화하여 관할관청에 신고하여 수리됨으로써 전용허가를 받은 것과 같은 효력을 발생한다.

농지전용신고 수리권자 : 주로 농지가 소재한 읍, 면장에게 위임되어 있다.

 

 

농지전용 신청 처리 및 사업시행 절차

 

 

○ 처리기간

• 허가(시,군,구) : 12일
• 신고(읍,면장) : 10일

① 허가신청서(수수료 납부) 제출

② 농지관리위원회(읍면장) 심사확인

③ 허가검토, 심사 및 관련부서 검토(타법에 저촉여부 검토)

④ 현장확인

⑤ 농지전용허가 또는 불허가 통보

⑥ 농지조성비, 전용부담금 납입(통지서 발급)

⑦ 농지조성비, 전용부담금, 면허세, 채권 등 납부영수증 제출

⑧ 허가증 교부(영수증 확인후)

⑨ 허가조건을 준수하며 사업을 시행(착수)

타 법에 의한 인·허가를 받아야 하는 것은 인허가를 받은 후 사업 착수

※ 농지전용허가는 받았더라도 타법에 저촉되거나 허가 등을 받지 못한 경우는 사업을 착수(시행)하지 못함. (허가조건에도 타법에 의한 인허가를 받은후 사업을 시행하도록 명시하고 있음.) 전용허가지에 대한 분할측량 및 경계를 명확히 하여 사업을 시행(착수)하여야 한다.

 

⑩ 사업완료후 2개월 이내 전용면적에 대한 토지분할 및 지목변경을 하여야 함. 미이행시 부동산등기법에 의거 과태료 처분

 

 

◆ 허가 신청(신고) 제출서류

 

① 신청서(농지전용허가신청서, 농지전용신고서)

• 신청시에는 국토이용관리법 및 농지법 기타 개별법에 의한 용도지역을 확인하여 전용행위 가능여부를 검토하여야 한다.

② 사업계획서 및 시설물 배치도

③ 대상토지 등기부등본 1통

• 타인토지일시는 사용승락서 및 소유자인감증명서 첨부

④ 피해방지계획서(필요시)

⑤ 변경사유서 및 허가증(변경허가신청시만 해당)

 

 

◆ 허가 심사기준 및 검토사항

 

① 농업진흥지역 행위제한 규정 및 농지전용허가제한 규정에 위배되는지 여부

② 전용하고자하는 농지가 전용목적하업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부

③ 전용 농지면적이 적정한 면적인지 여부

④ 전용하고자 하는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있어 농지로서의 보전가치가 있는지 여부

 

⑤ 인근 농지 등에 대한 피해 유무 및 피해방지계획의 타당성 여부

       - 환경오염, 토사유출 우려 및 대책의 적정 여부

 

⑥ 전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이 있는지 여부

 

⑦ 사업계획 및 자금조달계획이 적정한지 여부

 

 

농지전용 가능여부 검토 도시계획법(도시계획지구내) 및 국토이용관리법(도시계획지구 밖)에 의거 용도지역별로 가능 행위여부 농지전용규정(농지법) 저촉여부 농업진흥지역내 농지일때는 농업진흥구역 또는 농업보호구역에서 할 수 있는 행위에 적합 농지전용제한규정 해당여부(농림, 준농림, 자역환경보전지역만 해당) 대기환경보전법에 의한 1~4종시설과 5종사업장중 특정대기유해물질을 배출하는 시설 수질환경보전법에 의한 1~4종시설과 5종사업장중 농림부령이 정하는 시설(농지법시행규칙 별표2) 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설 - 시설별 면적 제한 등   주요시설별 농지전용 검토 시설명 농업진흥지역 농업진흥지역밖 일반(단독)주택 × 허가(1,000㎡이내) 무주택세대 농가주택 허가(660㎡이내) 신고(660㎡이내) 유주택자 농가주택 허가(660㎡이내) 허가(660㎡이내) 농사용시설(창고,저장고) 신고 신고 일반,휴게음식점,숙박시설 × 허가(500㎡이내) 기타1.2종근린생활시설 × 허가(1,000㎡이내) 위락시설 × ×

 

◆ 농지전용 변경허가사항(변경허가를 받아야 하는 사항)

 

① 전용허가를 받은 농지의 면적 또는 경계 변경

② 전용허가를 받은 농지의 위치(동일 필지 않에서 위치 변경하는 경우)다른 필지일 경우는 별도로 허가를 받아야 한다.

 

③ 전용허가를 받은자의 명의 변경

④ 설치하고자하는 시설의 규모 변경

⑤ 설치하고자하는 시설의 용도 또는 전용목적사업의 변경

 

 

농업진흥지역 행위제한 규정(농지법 제34조)

 

농업진흥지역만 해당 행위제한의 원칙 진흥구역은 농업생산을 목적으로 지정하므로 원칙적으로 농업생산 및 농지개량과 직접관련된 토지이용 행위만 허용하되 예외적으로 다음 행위는 허가(신고)를 받을 경우 가능하다.

 

 

가. 행위제한제도 개요

 

(1) 행위제한의 성격

• 행위제한은 진흥지역으로 지정된 지역내의 모든 토지(비농지포함)에 대하여 적용됨.
• - 진흥지역내 행위제한 면적은 농지와 비농지를 모두 합산하여 적용
• 건물 건축등 시설물 설치행위뿐만아니라, 당해 시설을 사용하는 행위(예: 음식점 영업)에 대하여도 적용됨.
• 농지법상 용도변경승인 기간이 경과되어도 계속 적용됨.

 

 

(2) 행위제한의 원칙

• 진흥구역은 농업생산을 목적으로 지정하므로 원칙적으로 농업생산 및 농지개량과 직접 관련된 토지이용행위만 허용하되, 예외적으로 농수산물 가공.처리시설 등 농어촌산업시설과 일부 공공시설 등만 허용함.
• 보호구역은 진흥구역의 농업환경을 보호하기 위해 지정한 지역이므로 환경오염물질 배출시설 설치를 제한함.

 

나. 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위(농지법 제34조제1항)

 

(1) 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용행위

• 농작물의 경작
  
• 다년성식물의 재배
  
• 고정식온실.버섯재배사.비닐하우스와 그 부속시설의 설치
  
• 농막 또는 간이퇴비장 설치
  
• ※ 농막 : 농자재보관, 휴식, 간이취사 등을 목적으로 한 소규모 시설을 의미하며, 전기,수도시설 등을 설치하고 상시 거주에 사용되는 시설은 농막이라 볼 수 없음.

• 농지개량사업 또는 농업용수개발사업

 

(2) 농수산물의 가공.처리시설 및 농수산업관련 시럼연구시설의 설치

• 당해 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 지역에서 생산된 가공되지 아니한 농수산물을 직접원료로 하여 가공하거나 건조·절단 등 간이처리를 하기 위한 시설로서
  - 그 부지의 총면적이 3천㎡ (미곡유통시설은 1만㎡)미만의 시설
  - 다만, 이 경우에도 법 제34조제2항제2호 및 제3호의 폐수배출시설 및 특정폐기물처리시설(특정폐기물배출시설 포함)을 제외한다.

※ 가공되지 아니한 농수산물을 직접 원료로 하여 가공하는 시설이므로 이미 1차가공절차를 거친 쌀, 밀가루, 고춧가루, 젓갈, 메주 등을 원료로 하여 가공하는 시설은 설치할 수 없음.

• 육종연구를 위한 농수산업에 관한 실험.연구시설로서 그 부지의 총면적이 3천㎡ 미만인 시설

※ '육종'아라 함은 품종을 육성하거나 품종을 개량하는 것을 의미하므로 단순히 농업 기술지도나 종자를 판매하기 위한 시설은 제외됨.

 

(3) 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설의 설치

• 어린이놀이터, 마을회관
• 창고, 작업장, 농기계수리시설, 퇴비장
• 경로당, 보육시설, 유치원 등 노유자시설
• 목욕탕, 구판장
  ※「농업인이 공동으로 운영하고 사용」한다 함은 그 시설의 운영에 필요한 경비를 공동으로 부담하고 당해 시설에서 발생하는 수익도 공동으로 처리하며, 이용자의 대다수가 농업인임을 의미함.
  - 따라서 교회나 농협, 민간법인 등에서 직접 운영하는 시설은 제외됨.

(4) 농업인 주택(다음 각호의 요건에 모두 적합해야 함)

• 농업인 1인이상으로 구성되는 농업.임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 다음 각목 1에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것.
  - 당해 세대의 농업.임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 1/2을 초과하는 세대
  - 당해 세대원의 노동력의 1/2이상으로 농업.임업 또는 축산업을 영위하는 세대
  
• 제1호 각목의 1에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(별장, 고급주택 제외) 및 당해 건축물에 부속한 창고,축사 등 농업,임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대당 660㎡ 이하일 것.
• 제1호 각목의 1에 해당하는 세대의 농업,임업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시,구,읍,면지역에서 설치하는 것일 것.

※ 제2호의 규정에 의한 부지면적을 적용함에 있어서 농지를 전용하여 농업인주택을 설치하는 경우에는 그 전용하고자 하는 면적에 당해 세대주가 그 전용허가신청 또는 협의신청일 이전 5년간 농업인주택부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적(공공사업으로 철거된 농업인 주택의 설치를 위하여 전용하였거나 전용하고자 하는 농지면적을 제외한다.)을 당해 농업인주택의 부지면적으로 봄('99. 4. 19 개정) ※ 진흥지역밖에서 신고전용가능한 농업인주택면적(1회에 한정)과 다름에 유의

 

 

(5) 기타 농업용 또는 축산업용시설의 설치

 

① 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 건조,보관하기 위하여 설치하는 시설

② 축사나 야생조수의 인공사육시설

③ 건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고의 대상시설이 아닌 간이양축시설

④ 농업인 또는 농업법인이 농업 또는 축산업을 영위하거나 자기의 생산한 농산물을 건조.보관하는데 필요한 농업용 또는 축산업용시설로서 농림부령이 정하는 시설

- 탈곡장, 잠실, 애누에공동사육장, 잎담배건조실

- 농업인 또는 농업법인이 자기의 농업경영에 사용하는 비료, 종자, 농약, 농기구, 사료 등의 농업자재를 생산,보관하기 위하여 설치하는 시설(농기구 : 농업기계도 포함)

- 농업용, 축산업용 관리사(주거목적이 아닌 경우에 한한다)

※ ①, ④의 시설은 자기의 농업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지,축사 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시,구,읍,면지역에 설치하는 경우에 한함('99. 4. 19 개정)

 

 

(6) 국방,군사시설의 설치

※ 국방,군사시설의 설치에 따라 이주하게 되는 주민의 이주단지는 제외

 

(7) 하천, 제방 기타 이에 준하는 국토보존시설의 설치

(8) 문화재의 보수, 복원, 이전 또는 매장문화재의 발굴, 비석, 기념물 기타 이와 유사한 공작물의 설치

(9) 도로, 철도, 전기공급설비 기타 공공시설의 설치

• 상하수도, 운하, 공동구, 가스공급설비, 통신선로, 전주, 송유설비, 방수설비, 우수지시설 및 하천부속물

※ 도로변 휴게소, 철도차량기지, 상수도정수장, 하수종말처리장, 발전소, 가스공급기지 등은 제외됨.

• 사도법 제4조의 규정에 의한 사도

(10) 지하자원의 개발을 위한 탐사 및 지하광물의 채광과 광석의 선별 및 적치를 위한 장소로 사용하는 행위

 

(11) 농어촌소득원의 개발등 농어촌 발전을 위하여 필요한 시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치

• 부지의 총면적이 1만㎡ 미만인 양어장, 양식장 기타 농림부령이 정하는 다음 각 호의 어업용시설
• 당해 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시,구,읍,면 지역에서 생산되는 농산물을 집하.선별 또는 포장하는 시설로서 그 부지의 총면적이 1만㎡ 미만의 시설

※ 집하시설은 생산된 농산물을 일정장소로 수집하여 소비지로 출하하기 위한 시설이므로 농산물직판장은 이에 해당하지 않음.

 

※ 집하장으로 전용신청이 있을 경우 추후 판매장, 휴게실 등으로 용도변경이 불가능함을 주지시키고, 사업계획을 면밀히 검토하여 무단으로 용도변경되지 않도록 해야 함.

• 부지의 총면적이 3천㎡(지방자치단체 또는 농업생산자단체가 설치하는 경우에는 1만㎡) 미만인 남은 음식물 또는 농수산물의 부산물을 이용한 유기질비료 또는 사료의 제조시설
• 법 제38조의 규정에 의한 농지의 타용도일시사용 및 이에 필요한 시설

다. 농업보호구역안에서의 행위제한(농지법 제34조 제2항)

 

다음 각항에 해당하는 행위는 할 수 없음. 다만, 다음 각항에 해당하는 경우에도 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위는 가능함.

• 대기환경보전법 제2조제9호의 규정에 의한 대기오염물질배출시설의 설치
• 수질환경보전법 제2조제5호의 규정에 의한 폐수배출시설의 설치
• 폐기물관리법 제2조제7호의 규정에 의한 특정폐기물처리시설의 설치

■ 공장 : 1천㎡미터 이상

■ 건축법시행령 별표1에 의한 공동주택(기숙사 제외) : 2천㎡ 이

                                                                               상 

   
■ 건축법시행령 멸표1에 의한 1종 근린생활시설(휴게음식점에 한함), 제2종근린생활시설(일반음식점, 휴게음식점, 안마시술소 및 골프연습장에 한함), 숙박시설 : 1백㎡ 이상('99. 4. 19 개정전 : 500㎡)

■ 기타시설 : 3천㎡ 이상

※ 기타 시설은 상기 이외의 모든 시설임.

 

라. 행위제한규정의 적용 및 배제(농지법 제34조제3항, 제4항)

 

(1) 행위제한규정의 적용

• 행위제한규정은 농지뿐만 아니라 잡종지, 대지 등 모든 토지에 적용됨.
• 행위제한규정은 농지법 제42조의 규정에 의한 용도변경승인기간(8년) 경과 여부에 관계없이 계속 적용됨.

※ 용도변경에 따라 동일부지내 시설별 부지면적이 진흥지역내 허용제한 면적을 초과할 경우 용도변경승인 불가

 

(2) 행위제한규정의 적용 배제

• 농업진흥지역의 지정당시('92. 12. 24) 관계법령의 규정에 의하여 인가. 허가 또는 승인 등을 얻거나 신고하고 설치하였거나 설치중인 건축물, 공작물 기타 시설에 대하여는 적용 배제
  - 기존 시설의 용도변경승인시에는 적용이 배제되나, 농지법시행령 제49조의 허가제한 규정에 저촉될 경우에는 용도변경 승인을 할 수 없음.

- 잔여부지에 새로운 시설을 설치하거나 기존시설을 증축할 경우에는 행위제한 규정에 위배되지 않아야 함에 유의.

• 부분적인 개축은 가능하나 기존시설을 완전 철거후 다른 용도의 시설로 전면 개축하는 행위는 허용되지 않음.
  - 시설물의 노후화, 재해 등으로 인해 기존시설을 철거하고 같은 용도의 시설을 같은 규모로 설치하는 것은 허용

 

전용허가 제한

(1) 도입배경

• 경제행정규제완화의 일환으로 농지전용제한을 완화하기 위하여 허가제한방식을 허용행위열거방식에서 제한행위열거방식으로 변경('94. 4. 9)함에 따라 농지전용허가가 제한되는 시설을 명시
• 국토이용관리법 등 관련볍령에서 용도지역별로 허용되는 행위로서, 농지법 제39조에서 허가가 제한되지 않는 시설은 심사기준에 적합한 경우 농지전용 허가가 가능함.

(2) 적용범위

• 도시지역 및 준도시지역을 제외한 농림지역, 준농림지역 및 자연환경보전지역에서만 적용함(농지법 제39조제1항)
• 농지전용변경허가 및 용도변경승인시에도 적용함(농지법 제36조제1항 단서 및 농지법시행규칙 제47조제2항) - 다만, '96. 12. 31이전에 농지전용허가(허가가 의제되는 협의 포함)나 신고를 한 농지에 대한 변경허가나 용도변경시의 허가제한면적(농지법시행령 제49조제3항)은 '96. 12. 31 당시의 기준을 적용('99. 4. 19개정)
• 농지전용허가가 의제되는 농지전용협의의 경우에도 농지전용허가와 동일하게 적용됨.(농지법시행령 제39조 제3항)

(3) 허가제한 시설

■ 국토이용관리법 제6조의 규정에 의한 도시지역 및 준도시지역 이외의 농지를 다음 각호의 1에 해당하는 시설의 부지로 사용하는 경우에는 전용을 허가할 수 없음.

① 대기환경보전법 제2조 제9호의 규정에 의한 대기오염물질 배출시설중 다음시설

 

▷ 1종사업장 내지 4종 사업장 시설

▷ 5종 사업장중 대기환경보전볍 제2조제8호의 규정에 의한 특정대기유해물질을 배출하는 시설

다만, 다음시설은 제외

⊙ 자원절약과재활용촉진에관한 법률 제2조제7호의 규정에 의한 재활용시설

⊙ 폐기물관리법 제2조제7호의 규정에 의한 폐기물처리시

    설

⊙ 의료법 제17조의 규정에 의한 적출물 및 세탁물의 처리시설

 

② 수질환경보전볍 제2조제5호의 규정에 의한 폐수배출시설중 다음시설

• 1종사업장 매지 4종사업장 시설
• 5종사업장중 농림부령이 정하는 시설(시행규칙 - 붙임 별표2 참조)

③ 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설

• 건축법 시행령 별표1에 의한 공동주택 : 15,000㎡초과
• 건축법 시행령 별표1에 의한 기숙사 : 7,500㎡초과
• 건축법 시행령 별표1에 의한 위락시설
• 건축법 시행령 별표1에 의한 제1종 근린생활시설(휴게음식점에 한함), 제2종근린생활시설(일반음식점, 휴게음식점, 안마시술소 및 골프연습장에 한함) 및 일반숙박시설 : 500㎡초과
• 건축법 시행령 별표1에 의한 단독주택, 제1종 근린생활시설(변전소 및 휴게음식점 제외), 제2종근린생활시설(일반음식점, 휴게음식점, 안마시술소 및 골프연습장 제외), 문화 및 집회시설(전시장 및 동,식물원 제외), 운동시설, 업무시설(국가 및 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물 제외), 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 묘지관련시설 및 관광휴게시설 : 1,000㎡초과

※ 동일부지에 허가제한 면적이 500㎡인 시설과 1,000㎡인 시설을 같이 설치하는 경우의 제한면적은 1,000㎡로 함(농지법시행령 제49조제4항)

• 건축법시행령 별표1에의한 기타시설 : 10,000㎡초과(농업진흥구역내 허용행위, 국토이용관리법 규정에 의한 공공시설입지 승인을 받아 설치하는 시설, 고속국도관리청이 설치하는 고속도로의 부속물은 제외)
• 기타 해당지역의 농지규모·농지보전상황등 농업여건을 감안하여 시·군의 조례로 정하는 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해하는 시설

 

■ 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 농지의 전용을 제한할 수 있음(농지법 제39조 제2항)

 

① 우량농지로 보전할 필요성이 있는 경우

② 인근농지의 농업경영에 현저한 영향을 미치는 경우

③ 인근농지 또는 농지개량시설을 훼손할 우려가 있는 경우

④ 전용목적의 실현을 위한 사업계획 및 자금조달계획이 불확실한 경우

⑤ 전용하고자 하는 면적이 전용목적 실현을 위한 면적보다 과다한 경우

수수료

□ 농지전용허가신청

• 면적 3,500㎡이하 : 20,000원
• 초과면적 350㎡마다 2,000원 추가

□ 일시사용허가신청

• 면적 3,500㎡이하 : 10,000원
• 초과면적 350㎡마다 1,000원 추가

□ 농지전용신고 : 5,000원

 

 

정부 추천 투자상품 한계농지를 아시나요?

 

5.4대책 전후로 숨가쁘게 부동산 투기억제대책이 쏟아지고 있습니다. 아파트에서 땅으로, 땅에서 아파트로 잇따른 정부 대책에 정신이 없습니다.

쉬는 것도 투자라고 했습니다. 이번주 부자노트 칼럼에서는 토지시장에서 도시자본을 끌어들이기 위해 정부가 오히려 규제를 완화해 개발을 적극 지원하고 있는 부동산 상품 한계농지를 소개합니다.

규제에 신음하고 있는 부동산 투자자들이 느긋하게 미래가치를 보고 5년이상 장기투자용으로 한계농지 투자법을 제시하겠습니다.

농지란 무엇일까?

농지란 지목상 논 밭이나 과수원을 말하며 실제 농작물의 경작 또는 다년생 식물을 3년이상 연속해서 재배하는 토지는 농지로 보고 있습니다. 임야의 경우 형질을 변경하지 않고 다년생 식물을 재배할 경우에는 농지가 아닙니다.

이중 한계농지란 농업진흥지역밖의 농지 중 영농조건이 불리해 생산성이 낮은 농지`를 말합니다. 구체적으로 평균 경사율이 15% 이상의 구릉지거나 집단화된 농지규모가 2만㎡미만인 농지, 폐광지역 인근 농지 등 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지를 말합니다.

한계농지는 수도권에서만 약 2천만평, 전국적으로 1억4백만평으로 전국 경지 5억6천만평의 20%에 달합니다.

2003년 1월 개정된 농어촌정비법에 따라 3만평미만의 땅을 개발할수 있는 한계농지정비사업을 개인도 할수 있습니다. 또 정비사업으로 조성된 토지 및 시설의 분양 임대 자격에 관한 제한도 폐지됐습니다.

이와함께 정비사업 범위를 박물관 전시장 등 문화예술 관련시설, 청소년 수련시설, 교육연구시설, 노인복지시설 등으로 확대됐습니다.

한계농지 대표 장점 4가지

첫째 일반농지를 전용, 개발할 경우 농지조성비를 부담해야 하나, 한계농지 개발시 농지에 대한 농지조성비와 임야에 대한 대체조림비가 면제됩니다. 수도권 또는 광역시에 속하지 아니하는 읍·면지역에 설치하는 시설에 한합니다.

둘째 지방자치단체가 지역경제를 살리기위해 사업을 적극 지원해 인허가 절차를 쉽게 추진할수 있으며 사업시행인가를 받으면 다른 법률에 의한 인허가도 받은 것으로 처리합니다. 공무원이 쓰는 어려운 말로 의제(擬制)라고 하지요.

셋째 3만평이내에서 펜션 전원주택 등을 소규모로 건립할 수도 있고, 한계농지정비사업지구로 지정받아 택지, 공장단지, 관광휴양단지, 체육시설 등으로도 조성할수 있습니다.

넷째 한계농지정비사업은 농지를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업이므로 지목이 논밭에서 대지로 바뀌므로 토지 가치가 상승하게 됩니다.

그럼 어떻게 투자해야 하나?

구입 자격 제한이 없는 한계농지는 특성상 최소한 1만평이상 규모로 투자해야 매입가도 낮고 투자가치도 높아집니다. 따라서 마음에 맞는 사람들끼리 하는 공동투자 상품으로 적합합니다. 투자기간은 최소한 5년이상으로 잡아야 합니다.

다만 토지거래허가구역일 경우 해당 시군(전세대원이 주민등록 기재)에서 6개월 이상 거주하는 요건을 충족해야 매입할수 있습니다.

현장답사를 통해 자연경관과 도로여건이 뛰어나고 개발가치가 있는지를 따져봐야 합니다. 관광단지 개발, 국책사업 예정, 공공기관 이전, 기업도시 및 혁신도시 건설 등 호재가 있어 개발압력에 따라 수혜를 받을 수 있는 땅이 좋습니다.

지역별로는 강원권과 충청권이 무난하며 5년에서 10년까지 장기적으로 내다보고 투자할 경우 정선 태백 등 강원 폐광지역과 태안 등 충청 해안권, 그리고 춘천 원주 등이 유망하다고 생각됩니다.

구입 전에 반드시 한계농지인지, 한계농지정비사업지구로 지정받을 수 있는 땅인지를 해당 지자체 공무원과 주민을 통해 확인해야 합니다. 또 지적도, 토지이용계획확인서, 등기부등본 등은 필수 체크 서류입니다.

 

 

농지관련 올바른 상식

 

1. 절대농지와 상대농지의 구별은 없어졌다.

 

과거에는 전용가능여부에 따라 농자를 절대농지와 상대농지로 구별하였으나 1992년 농지법의 개정으로 이러한 구별은 없어졌다.
현재는 농업진흥지역과 농업진흥지역 밖의 농지로 양별한다.

농업진흥지역은 농지를 효율적으로 보전하기 위하여 시, 도지사가 지정하며 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구별한다.
현재 농지의 57%가 농업진흥지역, 그 밖의 농지가 43%를 점한다.

 

2. 통작거리는 없어졌다.

 

종전 농지를 신규 취득할 때에는 농지소재지로 부터 20KM 이내에 거주하거나 또는 6개월 이상 인접 시, 읍, 면에 거주해야 하는 제한이 있엇으나
지금은 그러한 일반적인 제한은 없어졌다..
다만 일부 지자체의 조례나 토지허가지역에 그러한 제한이 부분적으로 남아있다.

또 농지의 양도소득세 감면요건으로도 인접지 거주요건이 있다.

3. 농지취둑자격증명 발급신청시 농지관리위원회의 경유는 폐지되었다.

농지취득의 경우(경매포함) 농업인 여부를 불문하고 농지취득자격증명을 받아야 한다. 도시민의 302평 취득의 경우도 마찬가지다.
이때 구비서류로 종전에는 현지농민 2인으로 구성된 농지관리위원회의 동의를 받아야 햇으나 현재에는 이 제도가 없어졌기 때문에 농지관리위원회의 경유가 필요없다.

다만 농지전용의 경우에는 농지관리위원회의 심의를 경유한다.

 

4. 도시민도 주말농장용으로 300평 미만의 농지를 취득할 수 있다.

 

종전에는 경자유전의 원칙하에 농사를 목적으로 하지 않는 도시민은 전혀 농지를 소유할 수 없엇으나 농지법 개정으로 지금은 302평까지는 주말체험영농용으로의 취득이 가능하다.

 

5. 현재 농지전용부담금은 없다.

 

1992년부터 농지전용시에는 농지전용부담금이 잇었으나 지금은 대체농지조성비로  통합 일원화 되었다.
현재 농지전용시 부과되는 데체농지조성비는 일반농지의 경우 평당 약 34,000원이다.

일반농지란 용수시설이나 경지정리가 안된 농지로서 이 경우 농지조성비는 제곱미터당 10.300원이다. (경지정리된 경우 제곱 M당 최고 13,800원이다.)

 

6. 농업진흥지역에서는 아무것도 할 수없다.

농업진흥지역내에서도 농업인주택이나 농산물가공시설, 공회당등등은 일정 요건하에  건축이 가능하다. 다만 대체로 현지 농업인인 경우에만 가능하다.

절대 농지란.........

 

농업진흥지역(진흥구역, 보호구역) 으로 표시하면 됩니다.

절대농지와 상대농지는 1992년 농업진흥지역제도 시행으로 폐지되었습니다.

농업진흥지역(진흥구역, 보호구역) 그리고 농업진흥지역밖으로 정해집니다.

*절대농지. 상대농지= 필지의개념, 농업진흥지역=권역의 개념

따라서 절대농지는 현재의 농업진흥지역(진흥구역, 보호구역)으로 상대농지는 농업진흥지역밖으로 이해하시면 됩니다.

진흥구역 : 농업관련시설 및 공공시설로 일부(도로, 전철, 하수처리장등)만 허용

보호구역 : 진흥지역을 보호하기위한 시설로써 환경법에 의한 오염시설 및 일정규모 이상의 시설을 제한 합니다.

진흥지역밖 : 개발가능한 농지로 이해하시면 될것입니다.(단 시설물별로 농지전용허가 제한 면적을 적용받게 됨을 이해..)

1. "절대농지"란 예전에 쓰던 용어로서 지금은 법정용어가 아닙니다. 지금은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 농림지역과 관리지역으로 나뉘고, 다시 농림지역은 농지법에 따라 농업진흥구역, 농업보호구역, 기타로 나뉩니다.

2. 귀하가 들은 "절대농지"란 말을 관습적으로 "농업진흥구역"의 농지를 말함인 것으로 보입니다. 농업진흥구역의 농지는 대개 경지정리가 되어 있고, 관개수로가 발달된 농지로서 농사 외에 개발이 거의 불가능합니다.

3. 위치 및 여건에 따라 무주택 농민의 농가주택이 제한적으로 허가될 수 있고, 농림어업용 생산 가공 시설 따위가 극히 제한적으로 허가되는 정도입니다(상세한 것은 농지법 관계조항을 찾아 보십시요).

4. 만일 땅을 사서 집을 지으실 것이면, 해당 지번의 토지이용계획확인서와 지적도를 발급받아보시되, 농업진흥구역은 전혀 불가능하므로 거들떠 보지도 말고, 농업보호구역은 대개 허가 가능하니 지적도상 도로 및 현지에 도로가 있는지 확인해 보시기 바랍니다.

절대농지는 1992년 농업진흥지역제도 시행으로 폐지되었습니다.

따라서 님의 질의사항은 농업진흥구역으로 판단 됩니다.

농지법상 농업인의 주택은 농지전용허가 대상이며, 660㎡이하까지 가능합니다

* 농업진흥구역내에는 농업인이외의 주택은 허가 되지 않습니다..

이때 농지전용허가등의 제한 규정에 적합하여야 하며, 특히 자기농지와 가까운 지역에 설치할 경우 가능합니다..

농지법시행령34조에 의한 농업인주택을 할수 있는 농업인의 규정은 아래와 같습니다.

농업인 1인이상으로 구성되는 농업.임업 또는 축산업을 경위하는 세대로서 다음중1에 해당하는 세대의 세대주는 농업인 주택을 설치할수 있습니다.(비농업인 세대주 포함)

·당해 세대의 농업.임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 1분의 1을 초과하는 세대

·당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업.임업 또는 축산업을 영위하는 세대

상기 규정을 검토해보시면 당해 세대주가 아닌 당해세대로 되어 있는바 세대원들이 농업에 종사하고 있는 경우(상기 규정 2항중 하나....) 및 님이 현재 경작하고 있다는 객관적인 사실이 확인된다면 농업인 주택목적의 농지전용을 득할수 있습니다.

*위 규정 어디에도 당해 주소지에 거주하여야 한다는 규정은 없습니다.