그린벨트: 이축권이란 무엇인가?

일반적으로 그린벨트에서는 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위가 제한되며 기존 건축물의 경우에 한 해 증ㆍ개축이 1회 가능하다. 따라서 원주민이 아닌 외지인의 경우에는 그린벨트의 땅을 구입하여 건축하는 것이 불가능하나, 그린벨트 내 기존 구옥을 구입하여 증ㆍ개축을 하든가 이축권을 이용하여 건물을 지을 수 있다. 그린벨트 지정을 통해 도시의 무질서한 확산과 국토의 환경훼손을 막아 왔으나 역설적이게도 해당 지역의 주변 자연환경이 파괴되지 않아 주거여건이 좋다는 이유로 전원주택 수요자들에게 꾸준한 관심을 받아왔다. 물론 그린벨트에 전원주택을 짓는다는 것은 규제가 많아 매우 까다롭고 그린벨트 투자는 토지 투자중 제일 어려운 영역에 속할 만큼 만만치는 않다. 위험요소가 따르긴 하나 그에 따른 반대급부도 상존하기에 늘 투자자들의 관심영역에 있는그린벨트 투자중 매력적인 이축권 투자에 대해 알아보기로 한다. 이축권이란 기존 주택의 주거환경이 나빠져서, 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 그린벨트 내에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데 토지소유자가 재임대를 거부해 할 수 없어 집을 옮겨야 하는 경우다. 이축권을 갖고 있더라도 아무 곳에나 이축을 할 수 없으며 옮겨 지을 수 있는 지역을 제한하고 있다. 원칙적으로 같은 시군 지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있으나, 현재는 지목에 구별 없이 임야가 아니면 이축이 가능하고, 나대지에는 이축권이 없이도 2000년 4월부터는 집을 지을 수 있다. 최근 그린벨트 내에 카폐나 음식점이 유행하고 있는데 기존의 건물을 카폐나 음식점으로 용도변경을 하기 위해서는 5년 이상 그곳에 거주하여야 한다 현재 시행되고 있는 도시계획법 시행규칙에 따르면, 그린벨트 내에 건축 가능한 주택의 규모를 거주기간에 따라 분류하고 있다. 그린벨트로 지정되기 이전부터 그곳에 살고 있던 원주민의 경우는 기존주택을 3층 이하 건평 90평(300㎡)까지 증ㆍ개축이 가능하고, 5년 이상 거주자는 40평(132㎡)까지만 주택을 지을 수 있다. 원주민이 지은 90평중 30평은 직계비속에 한해 자녀분가용으로 분할등기도 가능하다. 그러나 그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려는 사람은 30평(100㎡)까지 밖에 집을 짓지 못한다. 그것도 그린벨트 내의 기존주택을 구입하였을 때에 한해서이다. 하지만 이축권을 구입, 원주민의 이름으로 증ㆍ개축 하거나 이축을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될 수 있다. 이축 대상 주택은 사전에 식별하기가 어려우니 해당 지자체에 이축 대상 주택인지를 반드시 파악한 후 매입하여야 하며 이축권이 있는 사람이 원주민이 아닌 경우는 손해를 볼 수 있으니 주의해야 한다. [그린벨트 투자 5계명] ① 해제 프리미엄이 반영된 곳은 피하라 그린벨트가 풀린다는 얘기는 어제 오늘 일이 아닌 만큼 이미 해제 프리미엄이 반영되어 값이 오를 대로 오른 지역이 많다. 이런 지역은 시세 차익을 기대하기 어려울 뿐만 아니라 공영개발이 들어가는 경우 오히려 손해를 볼 수도 있다. ② 환경 좋은 곳을 노려라 그린벨트가 풀린다고 해도 당장 아파트를 지을 만큼 규제가 완화되는 것은 아니므로 일단 전원형 주택단지를 염두에 두어야 한다. 그러기 위해서는 주변 환경이 좋은 곳을 골라야 한다. 또한 완전 해제가 되지 않는 상황 속에 건축규제 완화 등 혜택이 뒤따를 경우 괜찮은 전원주택지로 탈바꿈 될 수 있음을 고려해야 한다. ③ 전답보다는 대지를 매입하라 농지는 구입이 어려울 뿐더러 도로에 접하지 않는 곳은 개발 기간이 장기화될 수 있다. 따라서 기존 주택이나 지목이 대지인 곳을 고르는 것이 안전하다. ④ 활용가능성을 살펴라 투자금액이 부족해 개발 가능한 땅을 사기 어렵다면 투자 2순위로서 활용가능성이 높은 임야를 골라라. 나무를 심거나 가족 휴양지로 꾸며 입구에 음식점이나 휴게소를 열 수 있다. 특용 작물 재배지로도 활용이 가능하다. ⑤ 지자체의 개발계획을 숙지하라 지자체별로 그린벨트 해제 이후의 개발계획을 세워놓고 있다. 해당 지자체를 방문해 어떻게 개발할 것인지를 확인하고 공영개발지역과 민영개발지역, 용도별 구역지정 등을 개략적으로 확인해야 한다.

일명 용마루라 불리는 이축권이란 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 그린벨트 내에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는 ▲ 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우 ▲ 수해지역으로 이전이 불가능한 경우 ▲ 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지어 살고 있던 중 토지    소유자가 임대를 거부해 할 수 없이 집을 옮겨야 하는 경우 등이다. 이축권을 갖고 있어도 옮겨 지을 수 있는 지역은 제한받는다. 원칙적으로 같은 시군의 나대지 또는 잡종지에 한정하고 나대지가 없는 경우에는 다른 지목을 허용하였으나 최근 그린벨트에 관한 규제가 많이 완화되어 나대지, 잡종지 구별이 없고 임야가 아니면 이축이 가능하다. 또 적법하게 조성된 공부상 나대지로 이축할 경우에는 인접 시군구까지 확대 허용하고 있다. 이축기간은 철거된 날로부터 4년 이내며 주택 이축 때 대지조성면적은 1백평(3백30㎡)까지다