재테크 투자마인드 - (4) 내재가치 미래가치(상)

'미래가치가 있고 내재가치가 있는 저평가 품목에 투자 하라.' 

부동산 공부를 하다보면 가장 자주 듣는 이야기 중 하나입니다.

 

오늘은 지난 글에 이어 내재가치．미래가치를 찾는 방법과 그에 따른 미래 가치투자란 이야기를 해보겠읍니다.

 

내재가치란 무엇인가?

말 그대로 기업(주식) 혹은 부동산 등이 개발된 후에 나타나는 모습처럼 미래발현 가치를 말함이며, 현재 진면목이 눈앞에보이지 않지만 모습이 형성되어 그 가치가 눈앞에 보이게 될 때, 지금의 가격보다 높게 형성되는 것을 말하지요.

 

내재가치는 물건(부동산 주식 등)을 다목적으로 사용함으로써 스스로 가치가 올라가는 요인이 생겨 발생하기도 하고, 주변여건이 연차적으로 변화하고 있는데도 불구하고 그 곳에 사는 사람들이 변화하는 모습을 느끼지 못하는 사이에 슬금 슬금 변화가 누적되어서 어느날 급변한 모습으로 새롭게 보임으로써 그 가치가 형성되는 것들이 있습니다.

 

이말을 달리 말한다면 내재가치가 발현되기 전의 모습을 '내재 가치가 있는 혹은 저평가된' 이라고 표현하며,주변여건의 변화(법적 변화 정치적변화 물건 스스로의 변화)를 미리 예상하여 미래에 가치가 올라갈 요소들을 종합적으로 평가하는 것을 미래가치라 말할 수 있읍니다.

내재가치나 미래가치나 큰 의미의 차이는 없읍니다.

다만 제 기준으로 보는 내재가치는 주변여건이 변화되고 있거나 이미 변화된 초기 모습인데 투자자가 알아보지 못하여 가격에 반영되지 않은 것이고,

미래가치는  아직 변화하기 전이지만 변화가 예고된 품목이라고 말씀드립니다.

 

내재가치 있는 품목 골라잡기

 

1. 주변 여건의 변화 : 입지 변화

- 도심의 외곽이 중심지에 편입 및 부도심으로 변화하는 사례

예전 서울 확장시기 강남 개발 당시 강남의 상당부분은 서울시가 아닌 경기도 광주군이었읍니다.

영동개발 계획에 의해 강남구를 만들고 서울에 편입하여 개발이 이루어진 것이 서울 강남권이 확장된 역사의 한부분입니다.

잠실지역 고덕 둔촌 개포지역 역시 황토 흙바닥에 건설될 당시 택시타고 '개포 가자' 하면...기사님이 잘 가려하지 않았던 동네 촌 구석이었지요.

아파트 미분양 전성시대에 회자되던, '개도 포기한 동네' 였지요.

그러나 서울의 확장과 인접시의 확장으로 구리 하남 성남 그리고 강남 중심부의 개발로 이러한 지리적 여건이 바뀌고 사람이 모이는 순간, 변두리지역이 어느덧 부도심의 중심지로 변화하였읍니다. 도로가 뚫리고 지하철이 개통되는 순간, 개포는 '개도 포니 타는 동네'가 되었지요.

건설 당시 서민 수요 저층 아파트가 경제활동중심지로 점차 변화하며 땅값이 정신없이 오르는 역세권같은 요지가 많이 생겨서 인기지역이 되었지요. 입지가 뒷동네에서 앞동네로 바뀌었읍니다. 촌동네에서 강남 혹은 부도심의 중심지로,,

목동 역시 86년 당시를 뒤돌아보면 미분양이 넘치는 비인기지역이었음을 고려 해보세요.

80년대 이후 땅 장사들간의 유명한 말이 있지요.

도심 한복판  광화문에서 눈감고 아무 버스나 타고가서 종점에가서 내려라. 그리고 그 땅이 비싸든 싸든 그냥 사라. 그리고 기다려라. 기다리면 변두리 촌락이 도심이 되어있을 것이다.

 

사실 진담인지 거짓인지 우스개말인듯 하지만 70~80년대 90년대 다시 2000년대를 지내며 그 말의 의미가 실감됨을 느낍니다.

용인 수원 안양 멀리 파주까지 멀고 먼 촌동네가 이젠 바라만 보다가 어느 날 올라버린 지역이 되어가고 있는 것이 현실입니다.

지금도 이러한 역사의 변화와 함께 가격과 개발압력은 지속되고 있습니다.

상암 마곡 광교신도시 동탄신도시 등 인구가 꾸준히 유입되면 도시는 확장된다. 지금의 변두리가 어느날 중심지로 바뀔 가능성은 어느 곳에서나 있는 것입니다.

 

주변여건 변화, 입지 변화의 사례입니다.

 

2. 주변여건의 변화 : 법제 및 정치적 요인의 변화

 

법적 제도적 변화

1990년대 중반 까지만해도 재개발 투자를 한다하면 대부분 주변에선 말리는 투자 품목이이었습니다.

재개발 진행 절차가 복잡하고 그 사이사이 이권 세력이 개입될여지가 많았고 조합을 통제할 제도적 장치가 작은 이유로 시간과 개발이익이 적은경우가 많았기 때문입니다.

이러한 문제로 재개발에 대한 제도적 장치를 보완한 이후 2003년 시점부터 재개발 바람이 불어온 이유중 하나이지요

 

반대로 2000년초까지 서울시의 용적률은 300%였지요. 따라서 저층 100%미만의 재건축 지역이 300% 가까이 재건축될 수 있는 여건은 막대한 개발이익이 조합원의 수익이 될 여지가 있었고 그에 따라 재건축 바람이 분 이유 중 하나입니다

이후 용적률은 하향조정되고 법적 조치로 개발이익 마져 환수하려는 법적 제도적 변화는 지금도 지속되어 상대적 개발이익이 적어진 이유로 상대적으로 재건축열기가 식은 이유입니다.

법적 제도적 변화 에대한 과거의여러 사례를 나열해보면  분양권 전매 제한 및 해제 재건축  재개발 지역의 용적률의변화 조합 설립및 진행 절차의변화 양도세및 등취득세의 세율 변화등이 그것입니다.

 

정치적 요인의 변화

이명박 당선자의 당선이후 잠시 봄바람 불듯 부동산가격이 움직이는듯 합니다.

이역시 상대적으로 과거(?) 정부보다 새정부에서 규제를 완화 할 것이라는 기대에 의한 효과아지요.

노무현 정부의 행정수도이전 기업도시 등 여러 계획과 새정부의 대운하 계획등이 정치적 변수가 부동산가격에 미치는 영향입니다.

 

3. 주변여건의 변화 (환경요인의 변화)

 

자연 환경의 변화

1980년대까지의 한강을 생각해보면 악취와 오염물질의 대명사중 하나였던 걸 기억하실 것입니다. 당시 한강변의 아파트역시 한강 조망에 대한 개념조차 없었기에 지금 지어진 한강변아파트를 보면 강조망은 되지 않거나 일부만 되고 대부분은  햇빛에 대한 이율로 남향이라는 향에만 신경 쓴 이유이기도 합니다.

이후 한강개발 계획에 의해 수질오염원을 차단하고 유해시설을 이전하며 한강 시민공원을 개발한 이후 비로소 한강의 가치가 드러났지요

이러한 주변 환경의변화는 지속적으로 일어나고 있습니다.

예) 용인 기흥호수와 주변지역의 개발, 뚝섬으로 대변되 성수동 공장지대에 건설된 서울숲 

 

인공적인 환경의 변화 - 혐오시설의 변화

성수동/강서구 중소 공장, 대림동 영등포지역 등에 산재하였던 중소규모의 공장지대의 이전과 주거지로의 변화, 구로공단으로 명명된 개발시대의 굴뚝 산업 공단이 첨단 업무 지구로 변신하는 모습과 그에 따른 주변지역의 개발은 주변 환경변화에 따른 새로운 주거지로서의 충족도를 높이고 혐오 공업시설의 이전으로  부동산 가격을 변화시킨 이러한 사례가 환경적 악재가 호재로 변화하거나 사라지며 발생돤 부동산가격의 변화의 사례입니다.

 

4. 주변여건의 변화 : 도로 교통및 거주자의 변화

 

도로 교통의 변화

과거 서울시의 중심 상업지역은 강북의 도심지 였습니다.

그러나 지하철 1호선과 2호선의 개통은 강북중심에서 2호선 순환선 주변지역으로의 상업 업무시설의 확장을 불러왔고 지금 서울시 모습의 기틀이 되었습니다 최근 개통을 앞둔 9호선 개통의 모습 역시 도로교통의 변화에 따른 영향이라 할 것이며, 길게보면 대한민국의 발전상에는 경부고속도로의 건설이 산업발전의 중요한 역활을 했음을 부인할 수 없습니다

서울과 성남 용인 수원등의 인접 수도권 발전의 현 모습 역시 경부 고속도로의 의 효과라 할 수 있을것입니다

짧게는 서해안고속도로와 함께 시작된 서해안 개발 등의 사례와  앞으로 예고된 아시아 하이웨이의 개통은 이러한 역사에서 본다면 대한 민국의 크나큰 변화의 중요한  전환점이 될 것이라 생각합니다.

 

거주민의 변화

어느 지역이든 거주민의 여건과 경재적 능력이 그 지역의 부동산 가격에 막대한 영향을 준다는 사실이 정설입니다

특정지역의 소득수준이 낮은 지역의 경우 소비재와 생활비용이 저렴한 상품과 써비스 산업은 장사가 되지만 고가상품과 고급 써비스 산업은 성장하지 못하는경우를 많이 보았을 것입니다.

이러한 결과는 전반적인 지역 부동산 가격에도 영향을 주고 있고 이러한 지역에 예를 들어 재개발 연립 빌라지역에 대규모 재개발등과 함께 아파트가 건립되고 이에 따라 지역 주민의 변화가 불어옵니다.

이러한 지역의 경우 상대적인 지역개발요인과 편승하여 입주자 거주자의 변화로 지역 상권등의변화등이 동반됨을 보았읍니다.  

또한 가깝게는 과거 저층.소형 위주의 재건축 지역이 서민 거주지에서 중산층 거주지로 변모한 모습, 1기신도지역중 하나인 분당의 신도시가 입주초기 서민 중산층 입주민 지역이었으나 점진적으로 중산층과 초기 상류지역으로 변화하고 있는점이 그 사례라 할 것입니다.

 

5. 물건 스스로 변화

 

낙후된 도심지의 뉴타운 개발에 따른 가치 상승

과거 달동네 지역으로 이름높던 많은 지역이 재개발 이란 이름으로 변화하고 있는 모습을 지금 목격하고 있습니다

이러한 소규모 혹은 준광역적 개발은 지역의 변화와 부동산가격의 변화가 동반됨을 알고 있습니다.

이러한 집합적 지역의 변화 외에도 우리는 요근래 자주듣는 이야기중 하나가 리모델링이란 용어일 것입니다

리모델링은 단지 전체의 지역적 변화의 모습과 개별적인 부동산의 변화에도 동일한 효과를 발휘합니다.

낡고 오래된 건축물을 적절히 내 외부변화를 가하여 예를 들면 계단,벽체,출입구 등의 구조적 변화와 외부의 타일과 벽체 도색등의 변화등을 가하여 투입자금 대비 가치를 끌어올리는 것을 말합니다.

또한 광역적 리모델링의 한예는 입주기업(상가)를 체계적이고 효율적으로 변화시켜 상가 활성화시킴으로 상대적인 임대료를 높여 건물의 가치를 올리는 등의 행위를 말하기도 합니다